（立项建议）吉星豪宅项目投资可行性立项报告（审核材料）

本项目将通过良好周边环境优质生活配套服务，解决当地居民安置问题，满足居民住房需求，提高当地居民生活质量和居住条件，形成高起点高品位高质量住宅区。

目标客户主要为当地居民，项目产品主要为中小套型普通商品住宅套。

主力户型为三室二厅二卫。

其平均户型面积为平方米左右。

五拟建项目建设期根据项目申报单位初步规划，本项目规划拟个月建设完成年月至年月。

六拟建项目投资本项目总投资万元，其中工程费用万元，工程建设其他费用万元，预备费为万元。

具体详见投资估算表。

投资估算总表序号工程和费用名称土建费用其它费用万元合计万元比例工程量单位价值元小计万元工程费用二其它费用三预备费用建设投资四管理费和利息总投资七资金筹措本项目总投资万元，全部由项目申请单位自筹。

八项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标表序号项目数量单位规划总用地面积平方米总用地面积平方米总建筑面积平方米地上总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米商业建筑面积平方米容积率住宅总户数户居住人口人户人非机动车停车数辆机动车停车数辆建筑密度绿地率第三节结论与建议结论通过对拟建项目规划布局市场准入资源利用土地征用生态环境经济和社会影响等多方进行分析和论证，可得出如下审核结论核准项目细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据建设用地方面征地取得合法性土地使用权证书年月日洪湖市人民政府颁发土地使用权证书合规合法洪湖市国有土地资源局发证土地利用用途合规性居住栋商住楼合规土规条件和建设方案土地使用强度合规性容积率建筑密度不大于容积率建筑密度在规划控制指标之内规划设计条件和建设方案规划方面产业发展规划符合性鼓励普通房建设商品用房符合政策洪湖市峰口镇旧城改造规划城市总体规划符合性节能小型住居区小型住宅区高度契合洪湖市峰口镇发展规划产业政房地产宏观调控政策中小套型中低价位普通商品房套普通商品房符合宏观政策要求国发办号文及洪湖市实施细则核准项目细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据策方面产业准入标准可次性开发不超过万平方本项目开发规模平方米符合标准湖北省城市房地产开发经营管理办法产业政策不是淘汰类产业鼓励类节地节能建筑合规发改委令第号行业准入方面资本金准入标准资本金不低于项目资本金优于标准项目申报单位提供资金证明房地产开发资质三级及三级以上三级施四条社会风险防范措施有措施且措施可操作性强社会调查二建议做好征地拆迁补偿工作要深入宣传发动，让广大群众理解支持拆迁二要全面落实政策，做到公平公正公开三要妥善处理矛盾，切实帮助群众解决实际困难四要依法依规操作，让该地块拆迁成为法治公正典范。

建议政府相关部门对本项目予以审核通过。

第二章发展规划产业政策和行业准入分析第节发展规划洪湖市峰口镇经济发展现状简介峰口镇地处洪湖市西北部，是洪湖市北大门，南距市区公里峰口镇，北距武汉后花园仙桃市公里，距武汉市多公里，西距荆州古城公里，南距湖南岳阳公里，与汉宜随岳京珠等高速公路邻近，是洪湖市第大乡镇历史古镇工业重镇农业大镇商贸强镇文卫重镇。

是洪湖市交通枢纽中心，科教文化中心商贸中心信息中心。

峰口始建于年，已有年历史，上世纪素有小汉口美称，曾是中共沔阳县委县政府所在地。

全镇国土面积平方公里，户籍人口约万，其中城镇常住人口万，流动人口万。

辖个村民委员会，个渔场，个社区委员会，多个企事业单位。

年全镇完成社会生产总值亿元，同比增长全社会固定资产亿元，同比增长财政收入万元，同比增长金融存款余额亿元，同比增长社会消费品零售总额亿元，同比增长城镇居民人均可支配收入元，同比增长农民人均纯收入元，同比增长招商引资完成亿元，占年计划，城镇新增就业人。

全镇拥有工业企业余家规模企业余家，机械纺织填料包装医疗器械服装农产品加等已初具规模，主要产品有大系列，个品种。

近年工商企业产值销售利润以速度递增。

全镇拥有万亩优质粮棉油万只家禽圈养万头良种猪万亩水产精养万亩绿色蔬菜等生产基地。

农民人均纯收入年增长。

全镇城区面积平方公里，大小街道余条。

拥有自来水厂二座，日供水量吨。

有电力度压站两座，年供电能力万。

有供气站两座，年供气千余吨。

全镇有高中初中小学幼儿园所，在校学生万余人，洪湖二中在校师生全荆州第，私立洪湖市登峰中学教学设施条件堪称荆州流。

全镇有大小医院家，洪湖市第二人民医院属二级乙等医院，拥有医护人员余名，有病床张，年接诊万多人次。

有能容纳千人文化中心。

有设备齐全先进承担湖北省传媒信息广视传媒信息中心。

有专业金融机构家，年存贷额亿多元。

全镇拥有各类商业经营户余户，年商品零售总额亿多元。

目前形成了以建材服装家俱摩托车机电电信日用百货农副产品为主大专业市场条专业街。

峰口地产丰富，是洪湖重要优质粮棉油水产农副产品畅销全国。

乡镇企业以纺织制鞋酿酒医药为主，产品尤以工艺绣花鞋闻名。

农业以水稻棉花小麦为主。

峰口作为仙洪新农村建设试验区中心镇，将抢抓城乡建设体化和全省经济发达镇行设监理费发改价格号可行性研究报告编制费计价格号可行性研究报告评估费计价格号工程勘察费计价格号工程规划设计费计价格号环境影响报告书编制费计价格号环境影响报告书评估费计价格号劳动安全卫生评审费发改投号场地准备及临时设施费计标号工程保险费国发号建筑消防设施检测服务费鄂价经函字号白蚁防治费元鄂价费字号垃圾处理费元鄂价费字号工程勘察文件审查费鄂价房服号施工图设计审查费鄂价房服号抗震设计审查费鄂价房服号竣工档案整理综合服务费鄂价房地字号卫生监督防疫费鄂价费字号招标代理服务费计价格号造价服务费鄂价工服规号竣工结算审查费鄂价工服规号土地费用期已计小计三预备费用二费率基本预备费四管理费用和利息月息五建设投资所列费用国有建设用地使用权出让合同符合政策要求鄂政办号移民安置方案落实还建地块储备用地控制用地等工作该地块已落实拆迁安置补偿工作符合政策要求鄂政办号资源利节能新建建筑节能以上本项目节能优于标准节能评估报告节水综合节水率直接节水率中水回用率雨水利用率非传统优于标准节能评估报告核准项目细化指标核准标准本项目拟用值评价评价依据用水源利用率。

符合年建筑节水目标要求节地节地率本项目节地率优于标准十二五规划纲要节材综合节材率降再生材料材料使用量占所用材料建构筑物拆除时，材料总回收率达优于标准十二五规划纲要建筑安全抗震抗震设防烈度度本项目按度标准设防符合标准高层建筑设计规范防雷住宅小区二类等级设防雷系统按二类等级设防达标高层建筑设计规范消防耐火等级地上和地下二级地上级达标高层消规环景影响废气大气污染物综合排放标准表二级标准限值含量极少达标目录第章申报单位简介及项目概况第节申报单位概况第二节项目概况第三节结论与建议第二章发展规划产业政策和行业准入分析第节发展规划第二节规划分析论证第三节产业政策及市场准入分析第三章资源开发及综合利用分析第四章节能方案分析第节能耗分析第二节节能措施和效果分析第五章建设用地征地拆迁及移民安置方案第六章建筑安全分析与评价第节高层消防设计方案及评价核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第二节电气消防设计及评价第三节抗震设计方案及评价第四节防雷设计方案及评价第七章环境和生态影响分析第八章项目招投标及实施进度安排第九章经济影响分析第节总投资及资金筹措第二节经济效益分析第三节区域经济影响分析第十章社会影响分析第十章财务分析表附件第章申报单位简介及项目概况第节申报单位概况项目申报单位概况本项目建设单位为洪湖市华功置业有限公司。

本公司是年月成立层次较高，他们对精品生态住宅及社区需求量越来越多。

因此当地政府和社区居民对本项目建设普遍是持欢迎态度。

四社会风险及对策分析针对项目建设所涉及各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系规避社会风险促进项目顺利实施措施方案。

风险类型政策风险由于年国内房地产市场处于调速阶段，国家为了防范房地产市场市场风险，相继出台了些调控措施，如果这些调控措施收效不明显，国家可能进步加大调控力度，抑制住房价格快速上涨趋势。

成本风险目前国内商品价格具有通胀苗头，主要是建筑材料上涨造成成本提高，同时也有人为决策失误导致成本上升。

市场风险为了抑制大中城市住房过快上涨，国家连续出台了限购限贷等政策措施，这些风险必然会涉及到三四线城市及周边乡镇，从而影响客户需求。

就本项目而言，主要体现在商品房销量下滑，价格下跌。

商品房售价不能达到预期目标，必然影响到公司以后发展。

其他风险包括政治风险自然风险信用风险经营风险，从目前洪湖市市场情况看，上述风险对本项目影响不大。

二风险控制加强对国内房地产政策研究政府为加强对国内房地产宏观调控而出台相关政策会影响到本项目推广项目开发进度及开发成本提高，对本项目收益将形成政策风险，建议加强对国内房地产政策研究并形成对策，以规避此类风险。

准确把握项目入市机会，对客户群体准确定位，合理控制风险充分研究目前开发区房地产市场情况，适应市场及时调整项目开发节奏和推介步伐整合项目优势及亮点，利用媒体资源做好项目整体营销整体推广策略，做好项目前期宣传推广工作，科学合理定价严格控制项目成本管理，做到精细化标准化流程化管理。

在建设过程中，建设单位应做好细致周密部署，组织强有力班子，保证高质量建设好本项目，同时要加强项目管理，经济合理控制项目成本，以节约资金，保证项目如期完工。

由于工程施工建设将对周围环境产生定负面影响，要密切关注周围居民反应，严格控制施工噪声和施工时间，及时采取措施化解周围居民不满，确保项目顺利实施。

第十章财务分析表表吉星豪宅项目投资估算表序号工程费用名称估算价值万元技术经济指标说明建筑工程设备及安装其他费用合计数量单位价值工程费用建筑安装费地上工程土建费地上工程高层土建费元含桩基础，不含门窗及外墙装修工程安