（立项建议）吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划项目投资可行性立项报告（审核材料）

若信托计划成立个月后项目销售回款不足亿元，则信托可以对项目未销售部分行使处置权。

吉鸿地产实际控制人胡光晓承诺信托资金到期前个月时存入信托专户内余额不低于需偿还金额，信托资金到期前个月时存入信托专户内余额不低于需偿还金额，信托资金到期前个月时存入信托专户内余额不低于需偿还金额。

第二章信托资金运用方式吉鸿地产实际控制人胡光晓以借款形式新投入吉鸿地产亿元与不高于亿元信托资金，起解决吉鸿地产债务问题。

剩余资金不低于亿元用于吉鸿地产期项目开发建设。

项目公司债务情况截止年月日，项目公司共有债务亿元，分别为个人债务亿元机构债务亿元实际控制人借款亿元。

具体情况如下个人债务因吉鸿地产在年前后，对外销售房产时，未能交付房屋，经与购房者协商，将购房款项转为债务予以承接，经过债务清理，截止年月日，吉鸿地产按合同约定债务本息为人民币亿元，受法律保护债务本息按银行同类贷款利率四倍计算本息为人民币亿元，因此受法律保护及需实际承担债务本息会比合同约定债务本息要低，所涉自然人债权人为七人。

详细情况如下表个人债务清单单位万元序号借款合同签署人实际付款人按合同计算本利诉讼情况解决方案何永冲刘锦魁无已签署协议并由胡光晓关联方垫付万定金，待付全款即可完全解决。

见备查资料四张华胜张华胜经协商已同意签署和解协议。

黄赞清黄炽雄李贺伟文杰旺杨金宏无经协商已同意签署和解协议。

张俊仁彭清华邓藤茂刘大泉何兴无经协商已同意签署和解协议。

蔡大杰谢浩彪已诉至南海法院已有判决，还未付款。

见备查资料四王志伟王志伟经协商已同意签署和解协议。

王春华通过收购区玉华梁凤林陆满佳等个人债权无经协商已同意签署和解协议。

合计个人债务现状刘锦魁谢浩彪已签署协议累计金额万元，其余个债权人经协商均已同意签署和解协议累计金额万元，待信托资金进入后均可顺利解决，总金额不超过亿元。

二机构债务因吉鸿地产项目开发建设需要，向三家金融机构融资用于项目开发建设，目前对金融机构负债情况为南海区农村信用合作联社亿元信达资产管理公司广州办事处亿元中国农业银行西樵支行亿元。

除此之外，拖欠工程款亿元，上述各项债务合计为亿元人民币。

机构名称债务金额解决方案南海区农村信用合作联社亿元通过购买资产包方式解决信达资产管理公司广州办事处亿元通过购买资产包方式解决中国农业银行西樵支行亿元通过购买资产包方式解决中国建筑局集团有限公司亿元直接还款江苏中恒建设有限公司亿元直接还款总计亿元机构债务现状通过与机构债权人交流，南海区农村信用合作联社表示愿意出售债权并全力配合我方进行债权相应抵押权及查封权转让相关工作信达资产管理公司广州办事处中国农业银行西樵支行亦示愿出售债权。

信托资金进入后各金融机构债务问题均可顺利解决。

三实际控制人借款胡光晓先生作为吉鸿地产实际控制人，向吉鸿地产借款亿元人民币，拥有吉鸿地产亿元人民币债权。

胡光晓先生承诺，在信托计划期间不予追偿该债权。

四需信托资金解决部分元由信托分别向家金融机构以购买资产包形式购买吉鸿地产债权，同时受让相应抵押查封权利。

若由于些不可预见因素导致无法通过购买资产包方式解决上述家金融机构债务，则该亿元由信托以股东借款形式进入吉鸿地产，由吉鸿地产偿还金融机构债务。

通过与金融机构债权人进行交流，最大债权人南海区农村信用合作联社表示愿意出售债权并全力配合我方进行债权相应抵押权及查封权转让相关工作信达资产管理公司广州办事处中国农业银行西樵支行也表示愿出售债权。

信托资金进入后各金融机构债务问题均可顺利解决。

吉鸿地产期项目开发建设在解决上述金融机构债务与自然人债务且将不用于期开发亩土地使用权抵押在信托名下使信托享有完全第顺位抵押权利与查封权利后，信托予以释放用于期开发亩土地使用权即将该亩土地使用权予以解除查封并解除抵押用于项目期建设开发。

剩余信托资金不低于万元由信托对吉鸿地产第二次增资扩股获得吉鸿地产股权，吉鸿地产原股东持有剩余股权质押给信托，吉鸿地产将所得资金用于本项目期开发建设。

项目期需开发建设成本亿元详见第四章第六节项目投资估算及资金计划，由于施工单位无需期初次性全额付款，所以不高于亿元即亿元即可启动建设并达到可预售状态，即建筑物封顶。

另外个人债务解决实际支付金额低于亿元，亿元资金解决个人债务剩余部分仍会投入项目建设，所以信托规模完全可以覆盖项目期建设。

第三章项目介绍项目公司概况佛山市南海区吉鸿房地产开发有限公司成立于年月日营业执照注册号为，注册资金人民币伍仟零贰拾玖万元，是家大型民营房地产开发企业，目前主要开发畔山水岸别墅楼盘项目，项目位于佛山市南海区西樵镇西岸，与高明市区江之隔。

占地亩，规划建筑面积平方米。

年，原股东区玉华先生通过以桥易地方式详见备查资料以桥易地合约取得该项目土地使用权，并成立公司经营该项目，项目用地性质为高级别墅及商住。

年，因资金短缺，项目被闲置。

年，在中国银行南海支行引荐下由李宏先生收购，在收购完成后，李宏因资金短缺无法解决债务和工程款问题，导致销售因债务问题无法有效开展。

年月，当时项目公司最大债权人胡光晓经过充分调查并认为风险可控后以债转股方式成为吉鸿地产实际控制人。

项目公司现股权结构为潘金海持股柳杨持股，两位股东均为胡光晓指认持股人。

二项目公司团队介绍项目公司实际控制人胡光晓先生年起创业经商，有良好政府社会及商业人脉资源。

接手项目至今从佛山市奥园置业中信保利达地产雅居乐集团瑞安地产等知名地产商招募了只专业房地产开发团队总经理李力先生，生于年，毕业于成都地质学院和中央财经大学，中山大学岭南学院高级工商管理硕士。

在农业银行宁夏银川市分行工作。

年在顺德顺合公路建设公司从事公路投资工作。

年加入佛山市奥园置业投资有限公司历任财务总监副总经理，年任佛奥集团有限公司常务副总裁负责集团日常经营管理工作。

李力先生从商多年，有着丰富企业管理经验及良好社会关系，对房地产业有着深厚了解和多年实际运作管理经验，先后主持或分管开发多个房地产项目，如占地亩中国十大别墅豪宅佛奥佛山奥园亩巴厘岛风情半山别墅豪宅佛奥棕榈园新生活领跑者佛奥奥园华庭亩中山东凤首席生态品质行业状况等与有关人员进行沟通了解，并观察企业业务管理制度财务管理制度内部风险控制议事规则执行情况和企业效率。

与吉鸿地产高层就发行资金信托计划进行多次洽谈和商讨，逐步形成了信托计划方案设计。

与最大债权人南海区农村信用合作联社进行交流，对方明确表示愿意出售该债权并全力配合我方进行债权相应抵押权及查封权转让相关工作，包括但不限于签署相关债权抵押权转让合同向债务人暨抵押人吉鸿地产发出债权转让通知与抵押权转让通知办理抵押权过户登记手续等事宜。

到国土城建与水务局法院土地档案馆实地走访调查，南海区国土城建与水务局副局长表示在解除抵押查封手续后可直接出售。

通过尽职调查，我们认为我国宏观经济形势继续向好，未来几年内将保持稳定高速增长，宏观经济政策也将保持持续稳定。

吉鸿地产项目在所属权上清晰明确。

政府部门表示在合法合规前提下将大力支持项目重新规划设计并建设过程中土地权证办理项目报建手续规划要点设计及变更项目预售销售及其他方面。

吉鸿地产经过轮股东更换，债权债务已相对清晰，通过历年诉讼已经固化，且各债权人债务金额清晰。

年月，现股东承接股权后，对债务已经做了相关处置手续，为后期处理债务奠定了好基础。

吉鸿地产实际控制人胡光晓出具承诺函对未披露债务负责，吉鸿地产债务风险得到了有效控制。

项目存在债权债务已充分暴露。

随着时间推移，再出现或有负债可能将越来越小。

且项目价值充足可承担亿元以内或有负债。

项目位于佛山著名风景旅游名胜地南海西岸风景区，其无可比拟开发地段成本等方面优势，在该片区具有强有力竞争优势，未来经营预期良好。

本信托计划有市场价值价值不低于亿元土地进行抵押，同时信托以增资扩股形式获得吉鸿地产股权，剩余股权质押在信托名下，相关风险可控。

规划解除项目用地抵押查封手续后拟重新规划设计并建设，期开发其中亩。

该亩土地中有多平米通过工程验收，其中平方米被抵押，涉及业主区玉华刘锦奎两人，均已达成协议搬离见备查资料四，现无人居住。

剩余亩土地拟后期开发，该亩土地中有万平方米建筑已通过工程验收并取得预售证，其中平方米已售出，剩余万平方米解除抵押查封手续后可随时出售变现，以每平方米万元项目附近高明碧桂园地理位置自然环境均不如该项目，现售价为每平方米万万之间低价计算可实现销售收入亿元。

土地抵押查封情况备查资料土地抵押查封清单。

吉鸿地产名下块土地，其中块共万平方米亩处于抵押状态，具体抵押权人为南海区农村信用合作联社。

中国银行南海支行该债权已被信达资产管理公司广州办事处通过购买资产包形式买走。

中国农业银行西樵支行。

吉鸿地产名下块土地，均被相关法院予以查封，具体查封权人为农信社农信社通过第章信托业务摘要第二章信托资金运用方式项目公司债务情况二项目公司名下土地情况三信托资金运用计划第三章项目介绍项目公司概况二项目公司团队介绍三项目合作单位介绍四项目背景五项目优势及定位六项目区域经济环境及房地产市场整体分析七项目周边在售楼盘价格八项目改建进程时间安排九投资估算项目经济指标二项目投资估算及资金计划十项目经济效益分析项目期损益表项目期现金流量表测算项目敏感性分析第四章项目要点价值，项目周边土地最近成交价格均不低于万亩，且别墅用地为稀缺资源，项目所在地自然环境是不可多得稀缺原生态旅游资源，保守估计项目土地市场价值不低于万亩。

第六章风险分析及控制市场风险房地产市场波动相对较大，特别受到宏观经济发展金融政策和购房者对房产价格走势预期影响。

随着年房地产市场回暖，成交价格上涨，目前价位已处于相对高位，在年政策调整可能导致房价走低，市场形势存在定风险。

该项目利润较高，即使市场出现剧烈波动房价出现大幅度调整项目实际