（立项建议）名牌折扣城旗舰中心现代产业园一期工程项目投资可行性立项报告（审核材料）

从发展趋势看，城市居民收入水平直呈上升趋势。

数据显示，城市居民人均可支配收入从年，元增加到年，元，购买力提高为推动零售业及房地产发展奠定了坚实基础。

拟建地点本项目用地位于区奢岭镇长清公路西侧，用地距城区公里，距龙嘉国际机场公里。

随着长吉图两型社会建设和大交通大物流枢纽中心建设，区域优势愈发明显。

预期目标世界名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园位于市区奢岭镇，项目总体用地面积约为亩，集购物公园高层多层低层住宅和度假酒店及相关配套酒店公寓风情商业街和绿色体育公园等为体大型综合生态整合开发区。

本项目是产业园期工程中第批项目，项目总用地面积约亩，项目规划总建筑面积，万平方米，包括购物公园建筑面积，平方米，共布置个店铺，其中层间，二层间住宅建筑面积，平方米。

主要建设条件土地概况土地按法律法规程序完成了相关手续，无法律与经济层面纠纷。

交通运输项目地交通未有特别管制，交通运输无障碍。

环保噪音与灰尘本项目建筑施工期间噪音小灰尘较少，现场无大型搅拌站。

因此，项目施工不会对周边居民生活产生太大影响。

项目现有进程建设用地许可证申请批复文件土地规划许可证土地规划建设许可证正在办理，项目规划设计方案已送评审，施工方案设计正在进行细化中，三通平正在进行。

主要技术经济指标表主要技术经济指标序号项目单位数值备注用地面积亩商业亩住宅亩总建筑面积商业住宅建筑密度容积率商业住宅绿地率项目总投资万元住宅销售收入万元商业租金年收入万元正常年份财务净现值税前万元财务内部收益率投资回收期年投资利润率资本金利润率问题与建议项目开发商已取得本项目土地使用权资格，各项建设手续正在申办中。

分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家市房地产项目开发程序规定。

根据测算，在预计开发进度预测销售价格下，本项目具备良好可行性。

项目虽然为优质项目，具有较大发展潜力，但项目开发期处于中国社会经济非常时期，尤其是未来指数走向不确定性，将为项目发展带来隐性风险。

因此，项目成本控制与管理尤显重要，建议投资方建立产品质量与成本控制体系项目发展风险防范处理方案。

并且，项目施工主材及设备采取招投标管理制，同时应加强市场挖掘与开拓。

由此，规避项目隐性风险，以确保项目发展目标顺利实现。

虽然，年市房地产市场受惠于中央经济刺激政策，市场回暖，但竞争呈白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本，年增长。

其中第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值，亿元，增长第三产业实现增加值，亿元，增长。

按常住人口计算，人均达，元，突破，美元年中国人民银行公布汇率平均值，同比增长。

市在全省引领地位进步突出，经济总量在全省占比为，比上年提高个百分点，人均为全省倍。

经济总量在长吉图三市中占比达，比上年提高个百分点。

图市近年及增长率年底，市人均为，万元，约合，美元。

根据西方发达国家发展过程，市房地产业已初步进入平稳期，对于商业用房需求将大幅增加，但对住房刚性需求和城市化进程发展，使得市住房总量需求仍处于增量型发展阶段。

市居民生活水平年，市居民人均可支配收入增长略低于增长，指数处于较高上升态势，实际城市居民生活水平有所下降，其恩格尔系数回升了个百分点，表明了通货膨胀对居民带来生活压力依然较大。

但从恩格尔系数绝对数上分析，按照国际粮农组织标准，市居民生活水平有所下降，但仍然外于宽裕型初中级阶段，对于世界知名品牌折扣需求依然存在。

在连续金融危机冲击下，致使国外需求锐减，很多欧美客户支付能力和信用都大幅下降，造成大量外销国际线大品牌商品积压。

为处理积压产品，尽量收回成本，厂家通过设置内部处理部门或者利用商家打折处理积压品，这种商业形式孕育而生。

图城市居民生活水平指标示意图市居民消费状况据统计，年市常住人口达万人，比年增长了，城市化率由年提高到了年，增长了个百分点。

年，市人口出生率为‟，死亡率为‟，自然增长率为‟。

不断增长城市人口，住房需求直线上升。

城乡居民收入增长较快，城乡居民生活水平继续改善，消费结构持续升级，对国际品牌需求持续增加。

图市近年城市居民人均可支配收入图市城市居民人均消费性支出近年来，市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度增长，生活水平稳步提高。

抽样调查资料显示，年市居民人均可支配收入达到，元，人均消费支出，元，年市居民消费性支出占到收入。

由此可见，是个消费活跃城市。

在未来几年内，消费需求量将陆续增大，在把握客户需求基础上，为项目开发提供了良好市场容量。

区投资环境分析项目区域概况项目行政辖区区，位于市东南部，幅员面积平方公里，占市区总面积，是市面积最大区，辖个街道办事处，个镇，个乡，个行政村，总人口，人，少数民族有朝鲜回满蒙古等族，占全区人口。

区交通优越基础设施完善。

奢岭镇距市仅公里，至龙嘉国际机场仅公里。

物产丰富，素有鹿乡美称，并蕴藏着地下温泉。

奢岭历史悠久人文荟萃。

境内古木参天，绿荫蔽日，自然景观巧夺天工美不胜收。

项目区域经济环境改革开放以来，区经济取得了瞩目成绩。

在农业建设方面，经济作物以蔬菜水果和养鹿为主，淡水渔业养殖发展也比较快，全区产得税借款本金偿还借款利息支付净现金流量累计净现金流量计算指标内部收益率财务净现值，基准收益率附表四资金来源与运用表单位万元序号项目合计„„资金来源出租收入销售收入自有资金长期借款资金运用开发建设投资运营费用房产税经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付盈余资金附录五项目损益表单位万元序号项目合计„„经营收入出租收入销售收入开发成本出租房开发成本商品房开发成本出租房经营成本经营费用房产税折旧及摊销财务费用修理费用经营税金及附加土地增值税利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润投资利润率资本金利润率资本金净利率温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。

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年初，国务院推出十大振兴产业万亿投资计划，到年底，万亿元投资计划发挥了良好刺激作用。

百货与零售业年，全年社会消费品零售总额达，亿元，比上年增长。

从年全年情况看，下半年好于上半年。

尤其是月份以后，随着经济回暖，百货业销售又呈现了积极向上局面，有百货店同比销售超过了。

年十黄金周天时间，北京上海广州些商店，同比增长甚至达到了，呈井喷状态。

些二三线城市，甚至四线城市，百货零售企业发展势头非常好，从销售情况看，他们受金融危机影响很小。

据调查发现，在些三四线城市，有零售企业同比增长在以上。

就百货零售业来说，外资百货在中国内地开店速度将加快，像韩国乐天日本高岛屋马来西亚百盛等，以及些港资台资企业都有计划向中国内地发展。

同时，这些国际上零售巨头都有进入中国二三线城市打算。

年，中日韩三国百货业将进行更加频繁交流。

事实上，日韩百货业看中是中国内地市场发展潜力，想在零售市场上跟中总论项目背景与概况项目名称•名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园期工程承办单位概况单位名称吉林名牌折扣城有限公司单位性质有限责任公司台港澳法人独资注册资金港元贰亿元整单位住所吉林省市区奢岭镇经营范围百货工艺美术品饰品针纺织品家电电脑批发和零售筹建房地产开发销售及物业管理项目自营商品进出口业务以上商品不涉及国营贸易进出口配额许可证出口配额招标出口许可证等专项管理商品企业营销策划设计商业管理咨询服务。

以上经营项目涉及许可经营须取得相应许可证后方可经营。

法人代表。

建设单位简介吉林名牌折扣城有限公司，是香港上市公司裕田中国发展有限公司股票代码在东北地区设立全资子公司。

集团公静态现金净流入在基准收益率为前提下，可测算出其净现值为，万元。

投资回收期依全部投资财务现金流量表，从年月开始计算，项目投资回收期年。

投资利润率投资利润率年平均净利润总额总投资资本金利润率资本金利润率年平均利润总额资本金资本金净利率资本金净利率年平均净利润资本金清偿能力分析本项目申请银行贷款万元，约定年偿还，其资金来源主要为住宅销售收入与商场租金。

经测算预售收入于租金收入满足还款要求，而且项目资产负债率较低。

敏感性分析敏感性分析是不确定分析重要内容。

从本项目情况来看，影响项目效益主要因素有总投资和销售价格含租金。

敏感性分析表给出了以上两个因素上下变动时，主要评估经济指标变动情况。

表敏感性分析序号项目变动幅度全部投资所得税前内部收益率净现值万元投资回收期年基本方案总投资经营收入结论与建议结论市场分析结论通过对当前宏观经济形势房地产市场调查和分析，结合本项目特点。

研究结论为本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规政策规定，经济效益显著。

经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为，大于基准收益率财务净现值为，万元，大于投资收回期为年。

充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好抗风险能力，本项目在经济上是合理。

综上所述，本项目社会经济效益显著，适宜投资开发建设。

建议虽然经济回暖房地产价格反弹，但消费者购房更趋理性，在价格较大幅度波动期间持观望态度，成交量并未得到回升。

同时以房地产作为投资购买者减少。

因此，要针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，保证销售计划顺利实现。

从资金来源看，银行还贷对销售回笼款依赖性较强，公司应密切关注市场变化，加强市场调研，保障销售方案顺利实施，加快销售款回笼。

附表招标基本情况表建设项目名称•世界名牌折扣店吉林旗舰中心现代产业园期工程项目招标范围招标组织