君莲居住区I1地块养老院项目投资可行性立项报告（审核材料）

从数据对比来看，要达到张床位标准，闵行老年设施建设还有很长段路要走。

本项目设计养老床位张，这也将成为未来闵行区养老床位张部分。

是君莲居住区功能完善需要根据上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准对于居住区级公共服务设施设置标准要求必须设置至少所养老院，养老院建筑面积和用地面积分别不应小于和另据上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准规定新建居住区居住小区，应配置与居住区居住小区人口规模相应养老设施，其总床位不应小于人口规模，因此在拥有人口容量为万君莲居住区内至养老床位控制应该在床位以上。

由于目前在君莲居住区地块尚要建设所托老所用地面积，建筑面积，因此本案养老院床位设置为张。

以上几点可以说明，地块养老院修建无论是从宏观还是从微观层面来讲，都是十分必要。

第三节项目建设可行性项目建设技术可行性上海市闵行区君莲居住区养老院总建筑面积为，总用地面积约，是座四层砖混结构建筑，层建筑面积，二层建筑面积，三层建筑面积，四层建筑面积。

此四层建筑不存在新材料新技术运用，尽管局部存在入口大堂较大跨度形式，但总体属于般建筑。

项目所使用技术已经成熟，因此该项目建设在技术上是可行。

二项目建设方案可行性君莲小区社区养老院建设符合上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准等规范标准要求，能够完全满足消防卫生绿化取暖采光保温隔热给排水交通等标准，满足规划局规划要求，在方案上是可行。

三项目建设经济可行性养老院是微利行业，初期投资规模较大项目周期较长资金回笼较慢，因此，作为公用事业养老院在所考虑社会效益将大于经济效益。

由于上海市老年人口比率不断攀升而导致养老院铺难求窘境促使政府不断加大对养老院建设重视。

按照目前上海老年人口所占比例分析，在不考虑其定点供应。

项目建筑材料来源充足。

第四节社会环境条件评估闵行区人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面优惠政策，在建设用地规划行政规费减免资金筹集等方面给予大量优惠政策。

良好外部环境条件为项目建设提供了有力保障。

第四章投资项目技术评估第节建筑装饰设计评估在建筑装饰设计过程中，对于墙体屋面外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水保温牢固等建筑构件基本要求下。

建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在高度以下做与墙体粉刷齐平护角，下部宜作高防撞板。

室内墙面应采用耐碰撞易擦拭装修材料，色调宜用暖色。

室内地面应选用平整防滑耐磨装修材料。

卧室起居室活动室宜采用木地板或有弹性塑胶板厨房卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便防滑地砖。

老年人通行楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色显深色面料。

老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱，设置高度在以下。

每人应有以上贮藏空间。

老年人居住建筑门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。

老年人使用卫生洁具宜选用白色。

各类用房楼梯间台阶坡道等处设置各类标志和标注应强调功能作用，应醒目易识别。

第二节总平面布置和建筑工程方案评估总体布置上，充分考虑到养老院托老所特点，并与周围相邻建筑物相协调。

养老院托老所各主要出入口均设在沪光路上，根据使用功能差异分为养老院出入口托老所出入口及后勤处入口交通便捷。

基地南侧为黄浦江引水管渠，结合水景在此布置绿化景观。

二建筑规模和建设方案评估总体设计上海市闵行区君莲居住区养老院总建筑面积为，总用地面积约，是座四层砖混结构建筑，层建筑面积，二层建筑面积，三层建筑面积，四层建筑面积。

建设规模君莲居住区养老院建筑面积为，总用地面积约，是座四层砖混结构建筑。

其中，层建筑面积，二层建筑面积，三层建筑面积，四层建筑面积。

具体功能设置见下表建设内容设置方位总面积数量入口大堂楼餐厅楼备餐间楼休息室楼活动室楼洗消间楼库房楼更衣休息室楼医生办公室楼门卫值班室楼药房楼抢救室楼观察室楼光疗室楼准备室楼理疗室楼按摩室楼针灸室楼太平间楼其他楼小计楼理疗室楼急救室楼观察室楼医务室楼药房楼心理咨询室楼活动室楼医生值班室楼护士值班室楼淋浴房楼更衣室楼老人居住室楼其他楼小计楼资料室楼会议室楼办公室楼洗衣房楼医生值班室楼护士值班室楼淋浴房楼更衣室楼老人居住室楼其他楼小计楼健身房楼储藏室楼医生值班室楼护士值班室楼淋浴房楼更衣室楼老人居住室楼其他楼小计楼总建筑面积建设方案建筑功能设计养老院托老所建筑最高处为层，建筑面积平方米。

建筑在使用功能上分为两类，即养老院部分与托老所部分。

养老院出入口设在建筑中部，层布置有餐厅治疗室等功能房间，二至四层南侧单廊布置老人居住类房间，具有良好采光通风效果，基地南侧黄浦江引水管渠上海市自从上世纪年代就已经步入了老龄化社会，而今老年人比例还在逐步提升，年底这比率已经达到，如此庞大个老年人口亟需与之匹配养老设施服务闵行区政府希望在未来五年中社区养老床位能够达到张，而今只有余张，要达到这目标，必须加快养老设施建设，尤其在新建居住区内必须配备相应养老设施君莲居住区作为个拥有人口规模万居住区，按照规定必须设置至少所福利性养老机构以满足社区养老需求。

故，君莲居住区地块上建设养老院是十分必要。

第二节养老院建设是可行养老院四层建筑没有涉及到新材料新工艺运用，项目所使用施工技术是成熟，因此，养老院建设在技术上是可行。

养老院各项指标能够达到或超过上海市工程建设规范养老设施建筑设计标准上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置标准等规范标准要求，能够满足相关规划要求，因此，养老院建设在方案上是可行。

虽然养老院属于投资周期较长，资金回笼较慢，风险性较大项目，然而作为公用事业它所发挥巨大效用是不可等量，在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予多项政策资金优惠前提下，养老院建设在经济上是可行。

服务实事项目，进步推进本区养老服务工作意见中规定新办养老机构经区民政局检查验收合格，按照每张床位元标准给予次性开办补贴。

第三章生产建设条件评估第节项目场址选择评估君莲居住区位于闵行区，东临莲花南路，西临莘奉金高速公路，北临金都路，南临六磊塘河，基地中间有都会路和中八尺沟河自北向南纵向贯穿贵都路和沪光路自西向东横向贯穿，将整个地块分为等十三块。

地块位于君莲居住区南部，被沪光路都会路六磊塘都庄路相拥，其中，养老院位于地块西北角，沪光路与都会路交汇处。

第二节建设条件评估君莲居住区位于闵行区西部，地处长江三角洲冲积平原，属亚热带海洋气候，常年主要风向为东南风，全年气候温和，日照充足，四季分明，雨水充沛。

年降水量，日照小时，无霜期天，年平均气温度，冬无严寒，夏无酷暑。

根据提供现有地质资料，该地块地下水位较高，上层为软弱土目录第章项目概况第节项目简介第二章投资项目建设必要性评估第节项目背景第二节项目建设必要性评估第三节项目建设可行性第三章生产建设条件评估第节项目场址选择评估第二节建设条件评估第三节交通运输与同步建设条件评估第四节社会环境条件评估第四章投资项目技术评估第节建筑装饰设计评估第二节总平面布置和建筑工程方案评估第五章总投资估算与资金筹措方案评估第节投资估算第二节资金筹措第六章项目风险评估第节项目风险分类第二节项目风险控制对策第七章财务效益评估第节项目收益构成及估算第二节财务评估主要参数第三节财务评估核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第八章项目总评估第节养老院建设是必要第二节养老院建设是可行第要求承包商对工期进行大幅度压缩，并进行承诺。

这样局面产生后果是，合同工期往往严重背离客观合理科学工期。

于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当工期风险，并接受合同中要求工期拖延罚款风险，如天万等。

成本超支风险控制成本超支风险主要方法是控制它们方法通常由项目公司利用不同形式有固定价格固定工期交钥匙合同和实报实销合同。

第七章财务效益评估财务效益评估是建设项目可行性研究重要组成部分。

未来效益评估包括经济效益评估和社会效益评估两个部分。

经济效益又包括微观财务评估和宏观国民经济评估。

财务效益评估与国民经济效益评估是建设项目评估两个重要组成部分。

财务效益评估是从投资者角度，根据我国现行财税制度和现行价格。

分析项目效益和费用，考察项目活动能力，清偿能力，判断投资项目在财务上可行性，为投资决策提供可靠依据。

第节项目收益构成及估算建设项目财务效益评估是通过对君莲居住区地块养老院建设项目未来现金流量预测与计算以及对技术经济效益进行分析，评价该经济效益和获利能力，现在是市场经济，与其他行业样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。

业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够，必须有足够资金保证日常开销。

本项目收入主要是床位收费和些服务费，加些社会捐赠，养老院年收入预测如下该计算假设入住率为。

经参考其他养老院收费标准并经市场调查确定每个床位年收费为元。

订位费元服务费元饮食费水电费元取暖费以上收入共计元第二节财务评估主要参数财务基准内部收益率基准投资回收期年计算期年基准点本项目基准点设在建设期开始第年，即年第三节财务评估盈利能力分析财务指标计算该项目现金注入下表单位万元年份现金流量通过财务现金流量表计算以下财务