（立项建议）呼和浩特金帝国际(房地产)项目投资可行性立项报告（审核材料）

具体地，在房地产方面，呼市十五主要目标是，大力发展以经济适用房为主普通住宅建设，增加住房供给。

规划建设好小康住宅示范工程，提高住房质量。

坚持住宅建设与新区开发旧城改造有机结合。

加快住房商品化进程，完成公有住宅出售，盘活存量，搞活房地产二三级市场。

十五期间呼市城市建设总体规划分析根据呼市规划，十五期间，城市发展按照中心城区卫星城和中心镇三级体系布局，逐步形成以中心城区为核心，卫星城为骨干，中心镇和般镇合理布局功能互补城市网络群。

其中，中心城要控制密度增强功能优化环境。

积极调整第二产业结构和土地利用结构，有步骤地淘汰技术落后污染重有碍城市景观工业，逐步将部分工业企业外迁，重点发展金融商贸信息等现代服务业。

要依托如意金川和金桥开发区，适度拓展中心城区规模。

在基础设施建设方面，呼市城区道路将要开辟贯通东西向干道，延伸改造南北向干道，打通环路，建设绕城路二环路，拓宽改造城区出入口，综合整治小街小巷。

在市政公用设施建设方面，呼市计划在年，市区日供水能力到达万吨，自来水普及率达到。

通过天然气输配工程建设，形成以天然气为主人工煤气和液化气为辅供气格局扩大集中供热面积，完成集中供热二期工程，规划建设供热三期工程。

计划到年，城市气化率达到，集中供热面积达到万平方米。

此外，在十五期间，呼市将按照注重精品突出特色，高标准制定全市及各区控制性规划和详细规划，做好城市整体设计工作。

人口分布及流动状况分析呼市总人口万人，其中市区人口万人。

玉泉区和回民区人口相对比较密集，由于属于老城区，市民区域观念较强，人口流动性较小。

新城区和赛罕区开发区发展较快，比较开放，外地企业和外地个体户以及郊区农民成为这两个区人口流历史发展情况，各区内城市建设和住宅发展并不平衡。

呼市北部为大青山山脉阻隔，大青山向南和呼市城区之间另有地震断裂带，因此呼市向北基本没有发展余地。

玉泉区和回民区位于呼市西部，是城市中旧城区，市政基础配套设施基本不完善，而且区内以低矮老房居多，居民文化层次职业地位和消费能力非常有限，旧城改造任务十分艰巨，形成了城市发展瓶颈区域和类似上海下只角居住概念。

市政府要求在三年内完成旧房拆迁任务，在此过程中，已经引入了部分外地开发商。

这地区市场大，但楼市价格偏低，是个每年万平方米低档位市场。

呼市东西向是条长轴，目前发展重头戏在东部，特别是在位于白塔机场和中心城区之间如意开发区及其西侧，中心城区与之相邻地带，住宅建设正在形成个高潮。

大批较为高档住宅小区已经建成或者正在建设，如昭君花园昭君别墅芳汀花园丽苑小区等。

特别是原呼市市委市府用地分别以近万和多万元价格拍卖后，市政府办公楼迁往如意开发区，中心城区与之连接交通主干道东风路和海拉尔东路已经建成，对该地区房地产开发起到了推波助澜作用。

东部人口密度目前不如南区高，生意人是目前主要市场。

市政府移址东迁，可能使这里出现部分高档物业，如丽苑二期等。

然而，呼市唯机场呼和浩特白塔机场限制了呼市向东方向继续发展。

同时，由于该地区普遍为当地政府官员和普通市民看好，该地区地价已有较大幅度上升。

但也有大量开发商以万元价格囤积了待开发土地。

如丽苑小区就有万平方米规划量在今后年开发。

呼市南区地势平坦，原先多为农田和菜地，地理上没有发展阻隔。

与之紧紧相邻是呼市大学区，人气旺盛，人文环境相对较佳。

但除教师和医生以外，由于本地原为郊区，郊区农民是个重要部分。

由于昭乌达路没有贯通，二环路工程尚未全面启动，因此地价相对较低，无论开发区报出地价，周围村提供土地，还是东瓦窑地价，般每亩在万元左右，甚至以下。

该区域内住宅楼盘相对较少，只有东苑住宅小区和学府花园等。

目前，南区主干道昭乌达路建设已基本完成了地下管线敷设，延伸工程预计在年月底全面竣工。

二环路工程在今年月将首先开始南段动拆迁工作，预计在年内完成南段即金桥开发区概念。

在金桥开发区北侧紧邻东西向主干道上，现已有路公交车通行，交通相当便捷。

因此，在此地发展房地产将有升值潜力。

金桥开发区情况金桥经济技术开发区是呼和浩特经济技术开发区南片区，与西片区金川开发区和东片区如意开发区相联，形成个有机整体。

该开发区位于呼和浩特市城区东南城郊结合部，规划总面销售成本三边际利润边际利润率四减销售税金销售费用管理费用财务费用五利润总额六减所得税七净利润净利润率现金流量表现金流量表年度季度第期支出合计建设进度成本支出税金支出管理费用销售费用第期销售收入第二期支出合计建设进度成本支出税金支出管理费用销售费用第二期销售收入净现金流量累计净现金流量折现后净现金流量累计折现后净现金流量动性较小。

新城区和赛罕区开发区发展较快，比较开放，外地企业和外地个体户以及郊区农民成为这两个区人口流动主要力量，也为这两个区房地产市场提供了大量客源。

居民收入水平及住房消费比例分析年，呼和浩特人均可支配收入元，扣除价格上涨因素，比年增长了，人均消费性支出元，扣除价格上涨因素，同比增长了，国有企业职工人均收入元，同比增长，人均食品支出元，占消费性支出。

呼和浩特市人均居住面积平方米，同比增长其中居民居住在成套住宅单元内，两室户以上居民户占。

年，呼市居民户中，人均居住面积不足平方米减少到，人均投资购房和建房支出元，比上年增长倍，占消费支出。

表上海市和呼和浩特市居民收入和住房消费情况对比年度对比指标上海市呼和浩特市人均可支配收入元人均消费性支出元其中食品支出元，所占比例住房消费元，所占比例人均居住面积平方米住宅成套率表呼和浩特市部分职位第章市场研究内蒙古自治区概况内蒙古自治区成立于年月日，是我国最早民族自治区。

内蒙古疆域辽阔，跨越东北华北和西北三大地区，东西蜿蜒多公里，南北跨距多公里。

有个省区与之毗邻，并同俄罗斯蒙古等国家接壤，边境线逾公里。

全区总面积万平方公里，占全国总面积，居各省市区第位。

全区辖个盟个市个旗县市区，个乡镇，个行政村。

其中区辖市呼和浩特市为自治区首府。

内蒙古大部分是海拔米以上高原地区。

高原平原山地丘陵盆地沙漠和森林草原等，境内河流和湖泊星罗棋布，数以千计。

自治区耕地面积万公顷，人均公顷，居全国首位。

森林总面积万公顷，居全国第二位森林覆盖率达，高于全国平均水平。

同时，内蒙古还拥有丰富矿产资源和旅游资源。

内蒙古是以蒙古族实行区域自治少数民族地区。

全区共有蒙汉回满朝鲜达斡尔鄂温克鄂伦春等个民族。

内蒙古工业体系主要包括煤炭纺织冶金机械电力食品建材森工电子皮革皮毛化工医药造纸酿酒服装等门类比较齐全工业体系，其中冶煤气配套费。

在些小区，开发商实际在收回煤气管网投资成本外，还将此作为赢利个来源。

供电及用水考虑到呼市实际生活水平，平均每户用电量控制在以内，即可在较长段时间内满足居民日常用电需要。

但为了提高住宅外在品质，可以在用电回路上多作文章。

室外用电线路应采用地埋式，已配合环境景观实现，提高质感。

参考当地用水习惯。

建议采用分质供水，以在这干旱地区体现以人为本建设理念。

社区小配套对物业成功非常关键，作为万平方米规模大型社区，建议在社区周边部署建设商业条街，以餐饮美容美发各式零售小商业为主。

会所将是提供服务和对外展示形象重要窗口，建议规模平方米上下经营对外开放造型现代而略带夸张功能以娱乐休闲运动为主题内外装修建议内部装修标准外部建材建议应改变当地只做毛地坪习惯，完成细石混凝土地坪。

有关管线应预埋到位。

卧室和厅应采用双层保温玻璃，或至少双层窗。

楼梯间和公共走道铺设地面砖。

物业管理建议呼市消费群因收入原因对物业管理费敏感度极强，然而多层元，高层不超过元市场物管价位，具有很强定位性，不宜突破。

从营销角度出发，高品质社区必须配以优秀物业服务，而此价格又不可能在物业内容和品质上做大提升，故建议以挂名或顾问形式将南方知名物业公司品牌推向市场，服务内容和费用都不做大幅度提升。

第四章财务分析投资估算及财务效益分析静态投资成本分析表在本节及以下分析中，考虑了楼盘在理想情况下可能性，即多层和小高层各占，建设和销售周期在年左右。

如果小高层比例降低，虽然成本下降，但整体价格也同样会降低。

设建筑面积平方米，其中多层和小高层各占。

多层建安成本元，高层建安成本。

考虑到异地开发，不可确定性因素较多，不可预见费系数取较大值。

成本分析中未考虑商业网点成本和收入。

该部分可在规划方案确定后再做测算。

参见成本构成表静态投资利润及赢亏平衡分析如设定销售费用管理费用和财务费用为固定成本，则项目赢亏平衡点为平方米，为，即在全部楼盘销售率达到以后，每销售平方米住宅边际利润将成为纯利润。

在销售面积达到平方米后，即销售率达到后，每销售平方米住宅销售额将全部成为纯利润。

参见损益表成本构成表项目单价元平方米合计元说明土地成本前期成本土地出让金勘察设计费三通平请照等费用建筑安装成本配套费成本供电供水暖气煤气电话环境及总体市政配套费其它成本维修基金监理费以上小计不可预见费成本合计项目损益表序号项目单价元平方米说明销售收入二突破。

此计划不包含每年旧城改造项目中新建住宅，呼市个区旧城改造任务每年将到达万平方米。

据了解，呼市虽然制订了实物动迁包括现房和期房和货币动迁政策，但由于开发商资金实力般不强，且旧城改造区域内居民层次和消费能力十分有限，无法自行贴补购买较高品质商品房，所以旧城改造动迁仍以就地返迁为主。

由于统计体系不健全，对呼市近年新建商品房存量