（可行论证）凤凰城国际公寓酒店项目可行性分析研究报告（初步设计报告）

酒店楼高层，建筑面积平方米含楼三层用于水疗功能。

项目计划拟于建成后按产权酒店形式出售，以实现资金快速回笼。

初步定位建议初步定位建议总体拟定位为家集住宿餐饮休闲娱乐会议接待为体四星标准商务休闲型产权式酒店。

酒店硬件设施较为配套齐全，应为目前吉安县最高档次酒店之，并在经营项目硬件品质和特点方面优于本地区同类酒店。

其依据基于以下六点机遇吉安县乃至吉安市目前高星级酒店少，与吉安经济格局不对称，无法满足今后本区经济发展以及旅游会议接待需求，高端酒店有很大发展空间，此机遇不可错失。

市场发展趋势目前全国乃至各地区酒店发展趋势都朝向高星级方向提升靠拢，呈现星级越高效益越好特点，不但新建酒店规格在攀升，而且老三星酒店都纷纷改造变身为四星和五星级酒店，这已成为当前经济发展需要必然层平层套房层复式套房层客房合计层其中套房联通层卫生洁具件套客房层功能布局图伍十层功能布局调整图十十三层功能布局调整图十四十伍层功能布局调整图餐饮功能布局餐饮功能汇总表序号项目名称数量间套套内面积楼层位置总面积大堂吧咖啡厅层早餐厅层厨房层餐厅包房层餐厅豪华宴会包房层储物间层备餐间层其他公共面积层合计餐饮功能布局图休闲娱乐布局休闲功能汇总表序号项目名称数量间套套内面积楼层位置总面积水疗休息厅沐足影视厅棋牌室房乒乓球桌球层楼水疗包房层其他公共面积合计休闲功能布局图层楼功能布局图等阿才图层水疗包房层功能布局图其它功能板块其他功能汇总表序号项目名称数量间套套内面积楼层位置总面积大堂层前台层行李房层客房办公室层仓库层综合办公室层员工饭堂小会议层消防中心层后勤门廊层公共厕所层层工程部办公层办公仓库上部做阁楼层合计大堂功能布局图备注客房办公室仓库上部做阁楼总体功能系统汇总表及说明位置功能区建筑面积百分比备注首层前台大堂吧多功能厅厨房办公室层多功能宴会厅餐厅包间间宴会层楼水疗休息厅沐足影视厅棋牌室房乒乓球桌球层水疗馆包厢间层标准客房间层豪华标准客房间层豪华套房层复式套平层套联通房豪华客房合计第四章项目经营及预测分析说明考量到本项目酒店所处地理位置，当前和今后市场环境发展趋势，项目定位性质，开发区建设拉动效应等综合因素，在开业第二年后酒店开房率和营业收益率会逐年递增。

本酒店特色水疗对于今后客源也是个强有力支撑，至开发区全部启动后收益将达到高峰期。

以下对项目开业后三年经营情况进行分析。

客房营业收入项目名称第年第二年第三年客房数量间年平均开房率年平均房价元年营业收入万元，餐饮营业收入基本经营思路由于本项目餐饮经营场所规模不大不足餐位，因此经营思路应避免陷入传统餐饮经营同质化误区，在经营内容服务方式产品设计等方面均要有所创新突破，以精品和差异化路线为导向，打造自身品牌符号和卖点。

餐饮收入预测项目餐位数人均消费元上座率第年收入万元中餐包房午晚中餐大厅午晚大堂吧天人次住店客早餐每天人均数餐标元天万元会议餐每次会议人均数每天餐标元天万元餐饮合计康体娱乐收入基本思路提示水疗近年来在国内发展势头迅猛。