划提出初步意见，并对项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议。结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施优化提出建议。二报告编制依据市规划局规划方案亿房网站国家建设部及市颁布与房地产相关法律与政策市房地产年鉴现场勘察和实地调研所得资料。市新洪泰中介代理公司提供资料三项目概况该地块位于区乡石桥村，总面积约亩，属于市十五计划确定三大住宅新区之乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据市规划局要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块主要用途是住宅用地，容积率不超过，建筑密度，绿化率不低于。主要建筑形式为多层，建筑限高般在米以下也允许建高层米以下，但比例不得超过。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次住宅新区。建筑形式采用组合式多层，小高层，并初步确定项目主要技术指标如下总用地面积公顷，合亩。容积率总建筑面积万其中多层住宅万小高层住宅及别墅万公建面积万④建筑密度绿化率以上数据是依据周边物业指标参考提出，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进步优化第二章项目开发经营环境分析年国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性房地产业更是如此。因此，对宏观经济社会与政策环境把握是每个开发决策者所关注首要问题。年根据经济发展要求，我国坚持扩大内需方针，继续实行积极财政政策和稳健货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施实施，使得我国国民经济保持了较快发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进步提高。新华文摘同时全国房地产开工，竣工面积增势不场操作空间很大。年市增量房市场交易起，交易建筑面积达万平方米，而存量房市场交易达到起，建筑面积为万平方米。存量房交易兴起和已售公房上市交易，大大推动了房地产市场梯级消费需求。住房级市场增量房住房二级市场存量房住宅总量起数起起起建筑面积平方米万平方米万平方米金融系统成为房地产业坚实后盾。银行方面已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务主体，部分银行将个人贷款上限提至成年期限。年全市各银行发放个人住房贷款共计亿元，比投资到建设环节贷款总额亿元多出倍多。公积金方面公积金贷款购房面积占全年总销预售面积强。年新增归集住房公积金亿元，比年增长。共批准发放个人住房贷款户，共计亿元，同比增长支持个人购房建筑面积达万平方米，房屋总价值达亿元。上图住房抵押对房地产市场起到举足轻重作用。年房地产抵押总户数为起，比年增长，说明抵押户数增多，个人购房选择银行贷款按揭增多，公积金小额度贷款增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要作用。年底成立了市住房担保公司，年全年办理担保业务起，发放贷款万元，其中为购买新建商品房贷款，为住房抵押融资。房地产中介服务为房地产二三级市场启动发挥了积极作用。年市围绕加快启动住房二级市场开展各项住房消费服务十分活跃，住房消费中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场繁荣起到了重要推动作用。截止年，共有家中介企业遍布全市，形成了中介服务有形网络。与此同时年月底举办了百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动，年底又开展了打击非法中介整治工作，不仅规范了市中介市场服务行为，而且带动了整个行业规范和自律，为活跃市二三级市场起到了十分重要作用。房交会为活跃房地产市场提供了重要舞台。年市各区联动举办房交会，进步了活跃住房市场。月和月举办了两次全市规模大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场发展，而且也活跃了存量房交易。据统计，年全市房交会，共销售商品房套，成交面积万平方米，成交金额亿元二手房成交起，成交面积万平方米，成交金额亿元办理权证起办理抵押按揭起。微观市场特点从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府基础配套设施完善，环境道路情况都得到了较大改善，使周边地区投资和销售量均高于区较多，但主要是以中低档次为主，真正称得上高品质小区较少，因此