状态。从目前发展趋势来看未来南京总体房价仍将平稳上涨，涨幅会有所回落。而对于前期涨幅较大河西板块，预计房价会在高位盘整，长期趋势仍然看涨。项目规划容积率，规划建筑面积万平米，总建筑面积万平米，规划为为生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地，挂牌起始价亿元。项目要求竞买人必须是软件收入前强，竞得后个月内须将公司总部迁入南京市鼓楼区，否则将收回土地。同时规定生产研发用地和房产只允许转让给从事软件和服务外包企业，否则不办理过户手续。因此，项目存在极大政策风险。如果写字楼没有销售对象限制，能够以正常市场价格公开销售，预计开发建设周期年，项目销售总收入可以达到亿元，当土地楼面地价为元平米，土地总价款达到亿元含拆迁补偿费时，项目总投资达到亿，投资利润率达到，销售利润率，内部收益率，自有资金按照即亿元考虑时，财务费用将达到亿元。如果项目销售对象受到限制，即只能销售给从事软件和服务外包企业，那么将不能以正常市场价格公开销售，我们必须降低售价，当住宅商业售价保持正常市场价格不变，写字楼价格下浮，即每平米售价元时，达到投资收益率最高土地报价为亿元含拆迁补偿费。总来看，项目住宅部分风险较小，盈利水平较高写字楼部分存在较大政策风险和市场消化风险商业酒店风险适中。在这种情况下，我们可以采用市场销售租赁和转让代建等方式降低写字楼市场消化风险。因此，综合各方面情况，若能确保不将集团总部迁入南京市而不会导致竞买无效情况下，我们认为本项目将是个较大投资机会，建议积极获取，并建议将该项目最高报价控制在亿元之间。起价为亿元，加上预计亿元拆迁成本，则尚可有亿元加价空间。第部分南京市概述南京概况南京作为长三角经济区核心城市之近几年经济保持了持续快速发展趋势。目前南京是中国重要综合性工业生产基地。南京电子化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业技术规模居国内领先地位，家用电器业建材工业也都具有较大规模。南京是华东地区重要交通通讯枢纽。是全国四大科研教育中心城市之，全国重要高教科研基地，拥有批国内流高校和科研机构。被国家个部委列为中国投资硬环境四十优城市之。南京市现辖个区县。其中城区个郊区个县个。全市共有个街道办事处个镇个社区居委会个村委会。全市共有人口人，其中市区人城区人郊区人，县人。未来南京城市发展目标是充满经济活力城市长江下游现代化中心城市二富有文化特色城市国际影响较大历史文化名城三人居环境优良城市人与自然和谐共生城市主城功能布局特征主城布局以河端全国流世界有影响服务外包产业集聚区。按照规划确定目标，到年，该产业园将产生软件和服务外包产值亿元以上，出口亿亿美元，税收达亿元亿元，引进家世界著名软件和服务外包企业。目前已确定入住企业包括艾志集团科研生产基地，南达苏富特软件城，鼓楼软件研发大厦等多家企业。在此产业园落户企业享受国家高新技术产业开发区税收等优惠政策。区域住宅市场分析目前地块所在周边普通住宅售价在折扣后实际均价约在元平方米，公寓价格在元平方米左右米层高。整个河西新城区内楼盘价格在年涨幅较大，年底及年初各楼盘销售价格大都在元平方米之间。但到了年底及年初，各楼盘均价基本上维持在左右。目前河西板块中主要区域建邺区及鼓楼区可售住宅仅有万平方米左右，但地块周边后续供应量较大，其中已有项目后续供应约有万平米，根据政府土地推出计划，不完全统计本地块周边潜在住宅供应估计尚有约万平米。销售方面，河西板块在年保持了良好销售态势，目前地块周边在售项目除欧洲城因信誉及房源问题销量较少外基本能保持月均平方米消化速度。本地块所在河西板块作为南京未来重点发展方向，发展前景广阔，但年涨幅有些偏快，预计未来两年本区域房价涨幅将保持平稳。项目名称总规模开盘时间销售率月均销售面积销售均价后续供应面积天水滨江花园万期二期期期二期万滨江瑞景花园万星雨华府万二期二期三期预计万银河湾福苑万期万欧洲城万万宏普捷座万办公公寓区域写字楼及商业市场分析本区域内写字楼主要集中在奥体中心区域均为市场化对外出售写字楼其客户主要有中石油中石化中储粮泰康人寿等大企业整层购买及部分金融外贸类中小业主购买。南京市同地段写字楼价格略高于住宅价格，目前本区域内写字楼价格大都在之间。目前来看，本地块所在鼓楼区及对本地块影响较大建邺区市场上可销售写字楼供应量约为万平方米，商业可售面积约万平方米。根据政府推地计划，项目周边尚有亩商业办公用土地供应。而年月在距离地块不远处，万达集团获取了三块商业办公用地其中总建筑面积约万平方米地块，将打造五星级酒店智能写字楼酒店式公寓底层商业等多功能商业集中地。另个总建筑面积约万平方米地块，将建成个层大型商业娱乐广场，包括建材超市广场百货数码广场酒楼娱乐广场回迁家居广场以及贯穿其中商业步行街七大板块。不完全统计预计整个河西新城区在后续几年会有商业办公酒店等共计约万平米供应。大体量商业及写字楼供应将使得河西新城区日益成熟，但同时也加剧了各项目竞争，对于近两年全市年均消化三十万平米左右写字楼，五十万平米左右商业南京来说，在短时间内能否消化河西新区大量商业及写字楼体量，是个严峻考验。第五部分项目分析及开发计划分析项目优势分析区位优势项目名称规模开盘时间销售率月均销售面积销售均价宏普捷座万写字楼中泰国