收益本项目可分配收益静态分析结论动态分析土地成交价款之于控规调整与市场预期双因素变动土地出让净收益之于控规调整与市场预期双因素变动待分配收益之于控规调整与市场预期双因素变动结合双因素变动待分配收益经济分析合作模式选择控规不调整静态情况控规调整动态情况控规调整目标土地出让保底价格合作模式分别投入，价格保底，按投入分成合作模式二整体投入，价格保底，按比例分成合作模式三整体投入，价不保底，土地分成合作模式四上缴，整体投入，保底分成本项目合作对策与措施坚持推进控规调整推荐合作模型选择优先次序准备应对对方提出收益封顶作法分别投入，上缴作法二分别投入，上缴作法三整体投入，上缴作法四整体投入，上缴保底封顶模式情况下优先次序海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目背景及范围项目背景及范围年底海南国际会展中心项目土地挂牌捆绑项目。年月日与海口市国土局首次正式对接。根据现行海口市江东组团片区控制性详细规划，并结合于海口市国土局接洽沟通意见，目前威尼斯水城包括了从鲁能皇冠假日以东规划中滨海东路以北桂林洋农场以西海岸线以南约亩范围。如下图所示海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查项目区域基本情况调查项目区域规划情况调查按照现行江东控制性规划，项目区域规划有地块块地块到地块。地块数据统计根据江东片区现行规划分图则，整理列表如下威尼斯水城基本规划数据摘要自江东控规地块编码用地性质用地性质代码用地面积容积率建筑密度建筑限高绿地率地块广场用地防护绿地河港用地商业用地地块河港用地防护绿地地块防护绿地类居住用地地块幼儿园用地类居住用地防护绿地地块防护绿地海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查宾馆酒店用地类居住用地小学地块防护绿地宾馆酒店用地类居住用地地块类居住用地地块类居住用地地块公共绿地地块公共绿地地块公共绿地数据合计合计平方米合亩主要统计结果统计结果表明，项目地块内广场用地平方米，防护绿地平方米，河港用地平方米，幼儿园用地平方米，小学平方米，公共绿地平方米，商业用地平方米，宾馆酒店用地平方米，类居住用地平方米。总面积平方米，即约亩。可经营性建设用地为商业用地宾馆酒店用地类居住用地共计平方米，即亩，所占比例为。见下表海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目区域基本情况调查类似案例调研案例基本情况年月，北京股份有限公司与海口市土地储备整理中心，就西海岸新区土地级开发达成协议。双方约定，项目地块总面积约为亩，扣除行政中心划拨用地会展中心用地公共道路绿化用地等非出让用地后项目投入情况，下面将结合市场以及项目本身规划调整可能进行经济可行性分析。分析包括两个方面内容静态分析和动态分析。静态分析是指在现行规划条件下，根据目前市场情况，计算分析项目收益情况。动态分析是指综合考虑变动市场及规划调整双因素，分析项目在不同情况下收益情况。首先，明确土地成交后须上缴省级以上土地财政比例。土地成交收益上缴在项目土地实现出让变现后，首先要向省级以上财政缴纳应该缴付税费，在本部分分析中，首先明确般情况下土地级开发所需缴付分项，然后，将所提交各个分项按照统基础基数进行归纳，形成以土地成交价款为基础总上缴比例值。上缴项目分项农业开发资金根据关于印发通知琼财字号，在土地成交价款中须计提农业开发资金，计提金额开发面积亩土地收益基金根据关于印发通知财综海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目经济可行性分析号，在土地成交价款中须计提国有土地收益基金，计提金额土地成交价款上缴计提农业开发资金与国有土地收益基金后土地成交价款，命名为土地成交总价款。土地出让金根据海南人民政府关于进步加强土地使用权出让金征收与使用管理工作通知琼府号，须上缴省土地出让金，计提金额土地成交总价款被征地农民保障资金根据海南省政府办公厅通知琼府办号，须上缴被征地农民保障资金，计提金额土地成交总价款上缴省土地出让金被征地农民保障资金，并支付土地开发成本及土地出让业务费之后，余下土地成交总价款被命名为土地出让净收益。国家廉租房建设基金在土地净收益中，须上缴国家廉租房建设基金，计提金额土地出让净收益上缴项目总和上述上缴项目计算基础都有不同，为计算方便，将上述上缴项目计算基础统转化为土地成交价款，则全部上缴计提项目大约为成交价款因为些项目是以土地面积为基础，些是扣除成本后上缴，在转化基数时，本文采取了般情况下估算方式。扣除上述省级以上土地财政上缴项目后，剩余部分为项目土地出让净收益。海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目经济可行性分析海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目经济可行性分析静态分析当前市场情况年月日，海口市国有建设用地使用权挂牌出让公告号，整体挂牌位于海口市西海岸新区地块亩，容积率，起始挂牌价为元平方米，被内蒙古伊泰置业有限责任公司以元平方米价格竞得，竞得单价折合万元亩。折合楼面地价为元平方米。本项目规划指标如前文所述，按照现行江东片区控制性规划，本项目规划地块块，总面积亩，其中可出让面积亩，占规划地块，占项目总占地面积，项目区域内平均容积率为。本项目土地出让净收益比照年号西海岸新区土地挂牌情况，即本项目地块假定也能够实现楼面地价元平方米，则本项目地价为元平方米，即万元亩。在上述静态条件下，本项目土地成交价款约为万元，扣除上缴省级以上财政，则本项目土地出让净收益为万元。本项目可分配收益在上述土地出让净收益基础上，扣除项目投入开发成本即万海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目经济可行性分析元，则本项目可分配收