形象。年，总量为亿元，比上年增长，连续六年保持二位数增长。人民生活水平迈上新台阶，城市居民人均可支配收入达到元，四年平均实际增长幅度达到。土地市场分析从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场强势政策调整对我国房地产业发展影响主要可从以下几方面加以分析土地供应总量将会进步得到控制从供给方面看，国土资源部下发关于清理各类园区用地加强土地供应调控紧急通知以及国务院下发关于暂停审批各类开发区紧急通知和关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理通知等文件，对城市各类开主要集中在吉州区，累计拆迁房屋面积万年万，年万，年万，累计完成拆迁住户余户。这些拆迁户绝大多数是实行货币安置，即通过住房社会化市场自行解决拆迁后居住问题。年中心城区续建面积万，新开工面积万，拆迁面积万，新增拆迁户近千户。如果要安置年拆迁户，按户均计算，需住房面积万，而要安置上述所有拆迁户，则需住房面积万。城市新增人口住房需求据初步分析，吉安市年时间要达到万人口中等城市规模，现有城市人口要翻番以上，按小康居住水平户均套，人均室，设施齐全，功能完善标准，那么，新增人口按人均建筑面积计算，需增加住房面积约万。根据上述情况分析，旧城改造拆迁居住需要，以及现有居民迫切要求改善居住条件愿望和新增城市人口住房需求，形成了巨大住房消费潜在市场。未来五年，吉安市中心城区住房需求总量近万，全面启动住房消费，住宅建设即将进入黄金期。二市场供应近年中心城区商品房开发建设情况时间施工面积万竣工面积万销售面积万销售额万元年年年年年合计近年吉安市吉州青原两区城区房地产项目规划审批情况编号建设单位名称项目名称项目规模公顷建筑面积万工程地址备注吉安康居锦江发展有限公司康居帝景湾螺湖花园小区井冈山大桥西路以北吉安市创天国际投资有限公司丽景城住宅小区后河中游地块吉安市万家房地产开发公司光明居住小区地块光明路以北吉安市凯震房地产开发公司阳明商城原吉州区委区政府吉安天立实业发展有限公司天立花园期原河东街道办事处青原大道东西两侧江西国投庐陵房地产开发有限公司江信庐陵花园星港澳园井冈山大道西路原吉安麻纺厂吉安信和实业有限公司信和期工程后河中游下游吉安阳光房地产开发公司金竹园青原大道以西市恒荣房地产开发公司丽景花园井冈山大道号市恒荣房地产开发公司正丙角新村正丙角吉安市青原房地产开发公司刘家村委会安置用地上海路以东，永新路以北吉安市青原房地产开发公司滨江新区坼迁安置新桥用地上海路以西，滨江大道以东吉安市中寰置业有限公司中寰城市花园原曲轴连杆厂地块江西嘉圆房地产开发财务净现值万元时投资回收期年贷款偿还期年偿债备付率第二节可行性研究范围可行性研究依据中华人民共和国城市规划法建设部颁布城市规划编制办法及其实施细则吉安市国民经济和社会发展十五规划江西省规划实施技术导则城市道路交通规划设计规范城市居住区规划设计规范吉安市近期建设规划青原区分区规划吉安市和济春天规划方案年月国家计委颁布建设项目评价方法与参数国家颁布城市建设其他相关规定及规范建设单位提供有关资料建设单位可研咨询委托书二可行性研究范围通过调查项目所在地社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设必要性可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三可行性研究结论开发建设吉安市和济春天工程项目可以达到下述目落实吉安市近期建设规划和青原区分区规划，拉大城市框架，策应吉安市中心城区南延北扩，东拓西展建设要求，整治和美化城市环境。为吉安市民提供处良好生活居住环境及购物场所。盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地经济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有定抗风险能力。是个既有可观经济效益，又有很好社会效益项目，应大力支持，尽早组织实施。第二章项目建设必要性与可行性第节项目背景吉安市概况吉安位于江西省中西部，赣江中游。从地势上看，属罗霄山脉中段，扼湖南江西两省咽喉通道，地势极为险要。境内有自北向南纵贯京九铁路赣粤高速公路国道和由东向西国道，是连接北京西南华南福建港澳地区天然纽带上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长江下游发达省市，在江西省地理上占有特殊位置。地理上，介于北纬至，东经至之间，全市长约公里，东西宽约公里，总面积为平方公里。以山地丘陵为主，山地占全市面积，平原与岗地约占，丘陵约占，水面约占。可概括为七山半水两分田，半分道路和庄园。它四周，东邻抚州市乐安市，南连赣州市兴国县赣县，西接湖南省桂东炎陵茶陵县，北与宜春市樟树市及新余市萍乡市接壤。市政府驻地吉州区距省会南昌公里，距首都北京，铁路里程为公里。吉安市辖吉州区青原区井冈山市和吉安泰和万安遂川永新永丰吉水峡江安福新干县，个乡镇，个行政村，人口万人。吉安市属中亚热带季风湿润气候，具有冬春阴冷，夏热秋燥，初夏多雨，伏秋干旱，云系多，光照少，无霜期长等特点。吉安市多年平均降水量为毫米，多年平均气温为。二吉安市国民经济概况年撤地设市以来，吉安市提出了做大吉安市，崛起银三角发展构想，全市国民经济和社会发展取得了辉煌成就。工程设计方面有自己独到之处，在社会效益环境效益和经济效益结合上找到新切入点，并胜出其他楼盘。第二节市场需求分析市场需求建设小康吉安实现吉安在江西中部率先崛起，是今后段时间我市经济建设主要奋斗目标。未来五年，我市中心城区按照市三区两江三岸环三桥五纵八横规划加紧建设，初步形成万人口规模滨江花园城市雏形，给中心城区房地产业发展带来了巨大发展空间。居住现状据统计，吉安市中心城区现有非农人口万指吉州青原两区，不含外来务工人口，现有存量住房万，人均居住面积建筑面积约，其中有近万户购买了房改房含集资房安置房。如果按人均建筑面积居住水平，现有人土地供应总量调控力度加大，使得土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购房者理性预期影响，房地产价格有可能会呈现上涨态势，而且上涨幅度在些区域可能较大。与此同时，由于政府对住房市场干预，尤其是大规模经济适用房推出，将对住房市场需求形成较强分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作用。再者，随着土地储备制度完善，土地利用规划土地供应计划等落实，政府将根据市场需求进行土地供应，以避免房地产市场价格大幅波动。因此，从中长期来看，土地供应政策调整对房地产价格影响不会特别明显，市场价格总体上将保持平稳发展态势。旅游市场分析年全市接待入境旅游者万人次，比上年增长。其中，外国人万人次，增长港澳台同胞万人次，增长。全市旅游外汇收入亿美元，增长。全年出境旅游者达万人次，增长。全年接待国内旅游者亿人次，增长。国内旅游收入亿元，增长。十五期间，全市共接待入境旅游者万人次，旅游外汇收入累计达到亿美元，分别比九五时期增长和。共接待国内旅游者亿人次，实现旅游收入亿元，分别比九五时期增长和倍。不单是，年全国旅游业都在飞速发展。我国入境旅游人数达亿人次，出境旅游者达万人次，旅游总收入达亿元。入境过夜旅游人数达万人次，国内旅游人数达亿人次。在旅游业总收入中，国内旅游收入挂牌交易。项目概述项目名称市区大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目项目位置本项目位于区大西山风景旅游区西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万平方米。项目任务项目任务对规划建设用地，按计划完成项目用地拆迁市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到三通，地块内场地平整，实行土地挂牌出让。项目实施意义整体规划统开发，显化及提升国有土地资源内在价值。在加强区域经济发展整体性繁荣该地区经济同时，发挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区北部商业档次。项目实施将具有以下意义实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地需求符合区经济发展和整体规划要求，满足政府社会目标。建成后项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力区域文化经济中心部分，形成定区域优势，对整个地区良性发展有着重要社会意义项目区将形成以住宿商务会议为主体现代化旅游度假圈，良好区域环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质区域形象，为人们整体生活质量和生活品位提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利改善就业结构，增加就业机会优化建设结构，改善环境实现经济效益社会效益和环境效益统和城市可持续发展。项目申请报告编制目为土地级开发单位提供决策依据为政府管理部门提供审批土地级开发项目依据为金融部门提供审查贷款可行性依据。项目申请报告编制依据市城市总体规划年年区土地利用规划关于区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题批复市规函号区北部地区总体规划区苏家坨镇镇域规划市区大西山风景旅游区控制性详细规划征求意见稿市区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明市房屋重置成新价评估技术标准京国土房管拆号市非住宅楼房估价技术规范京国土房管拆号地价项目区基础资料拆迁估价市政预算等行业标准项目效益分析项目建设期为个月，回收期为个月。通过对项目地块土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价综合结论为成本支出项目总投资为万元。出让收入土地出让地价款测算为万元。利润通过测算利润为万元。综合考虑土地开发价值景点道路据景点大小及设置不同设计不同道路。主干道公路建设要施行统规划，改造现有道路使其达到国家三级公路标准，各景区相连道路以沙石路为主。二景区景点建设根据总体规划功能分区以及矿山公园景观资源特色，将整个矿山公园划分为四个大景区，同时根据矿山公园碑馆建设要求，建设好巴林石矿山公园博物馆建设。草原风情观赏区以图片影视为主介绍当地自然风景地貌特色。根据地形条件以及蒙古族民俗文化与民族风情，展示美丽巴林草原风光，体验蒙古族民族风情，体验蒙古族游牧生汇聚于此，如柳洲石，黄河石等等，还可以将三大彩石，四大印章。协调好社会经济环境之间关系。协调处理公园开发建设与社会需求关系，努力创造个风景优美设施完善