（立项阶段）三环国际郡城项目投资立项评估报告（提交材料）

云南省建设厅关于建设工程造价依据的解释答疑以及相关的调整文件。

估算取费依据工程勘察费设计费依据国家发改委建设部工程勘察设计收费标准修订本计取。

建设单位管理费依据财政部基本建设财务管理规定财建号文件计取。

货物及工程招标代理费依据国家发计委招标代理服务收费标准计价格号文件计取。

工程量清单及拦标价编制费竣工结算审查费用依据云建造协号文件工程造价咨询收费标准计取。

工程监理费依据国家发改委建设部施工监理服务收费基价表发改价格号文件计取。

施工图设计审查费依据省计委云南省发展和改革委员会关于施工图设计文件审查收费标准有关问题的通知云发改价价号文件计取。

有关设备及材料价格主要依据云南省工程价格信息和地区价格，并参照类似工程价格。

财税号关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知预备费费率考虑。

其他有关费用按现行相关规定和实际发生计取。

其他预备费由基本预备费和价差预备费组成，基本预备费按第第二部分费用总和的计算，价差预备费按国家计委计投资号文的规定暂不计列。

投资估算方法本投资估算根据建筑市场近期类似的建设工程造价和目前物价水平，以及已建类似项目的技术经济指标等进行分析，采用投资估算指标法进行编制。

建设投资估算结果本估算为三环国际郡城项目的投资估算，总投资估算值为万元。

表项目投资概算表单位人民币元项目取费标准基数费用二勘察设计和前期工程费地质勘测费规划设计费施工图设计费工程监理费施工图预算编制费施工图审查费环评费可研费工程实体检测费三建安工程费主体工程费水电安装工程费电梯安装费室外附属工程费四基础设施建设费供电给水引入绿化景观工程费污水处理系统五管理费六贷款利息七税金八销售管理费合计单位投资额度三环国际郡城项目总建筑面积为，单位投资价值为元。

分年投资计划三环•国际郡城项目建设期总投资为万元，所有建设资金在建设期内次性投入，其中年投入资金万元，年投入资金万元，年投入资金万元。

资金筹措项目建设资金的筹措应以稳妥足额及时到位有保障为原则，以确保项目资金安全合理的使用。

资金筹措方式采用自筹资金银行贷款方式，其中公司自筹资金万元含职工预购住房款，对外融资万元。

第十六章财务评价建设项目经济评价是项目可行性研究的有机组成部分和重要内容，是项目决策科学化的重要手段。

经济评价的目的是根据国民经济发展战略和城市发展规划的要求在工程技术研究的基础上，计算项目的效益和费用，对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证，作出全面的经济评价，为项目的科学决策提供依据。

项目财务评价是在国家现行财务制度和价格体系基础上，考察项目的盈利能力清偿能力等财务状况。

财务评价的依据和说明评价依据建设项目经济评价方法与参数第三版投资项目可行性研究指南计办投资号文投资项目经济咨询评估指南建设项目经济评价细则建设部城建司中国勘察设计协会组织编制企业财务制度财政部国家颁布的新的财税制度和市场价格体系本工程项目的技术研究和投资估算。

基础数据财务评价的范围三环•国际郡城项目财务基准收益率本项目为企业投资筹建，目的方面是销售房地产物业，另方面为企业提供招商引资的平台，租赁给相关的企业经营，故本项目设定投资者最低可接受内部收益率为。

税收营业税营业税税率，当期的应纳税额营业额税率城市维护建设税税率为，应纳税额营业税税率教育费附加税率为，应纳税额营业税税率④地方教育费附加税率为，应纳税额营业税税率所得税企业所得税率所得税应纳税所得额所得税率管理费按项目投资总额计提收入税金及利润估算收入预测根据大理市目前市场状况，给予定的估价系数调整价格定位和销售收入如下表项目价格定位和销售收入物业类型销售面预计销售单价元销售收入元住宅商业车库个元个合计税金及附加预测营业税按营业收入的估列。

营业税万元城市维护建设费按营业税的估列。

城市维护建设费营业税万元教育费附加按营业税的估列。

教育费附加营业税万元地方教育费附加按营业税的估列。

地方教育费附加营业税万元所得税所得税率所得税应纳税所得额所得税率税费合计万元利润预测该项目税后净利润为万元，投资利润率为。

项目建设投资年限为个月，年均投资利润率为。

收入及税金估算结果整个计算期内收入总计为万元营业税金及附加为万元计算期可供分配利润为万元。

财务盈利能力分析通过下面的几个指标来分析项目的盈利能力。

静态指标投资利税率投资利税率是指项目达到设计生产能力后的正常生产年份的利税总额与项目总投资的比率，它是反映项目单位盈利能力和对财政所做贡献的静态指标。

投资利税率利税总额或平均利税总额项目总投资销售税金及附加利润总额项目总投资投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的正常生产年份的净利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位盈利能力的静态指标。

投资利润率净利润项目总投资以上分析说明该项目在财务方面完全可行。

财务指标财务净现值根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率表项目投资现金流量表单位万元投资年度年年年投资流出销售流入税金现金流量累计现金流量计算指标本项目财务净现值万元经过表中计算可知，项目财务净现值，表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性。

不确定性分析为了估计本项目的营业收入服务能力经营成本和建设投资等因素可能发生的变化对财务分析的影响，预计项目所承担的风险程度需对项目进行不确定性分析。

项目盈亏平衡分析因商铺大多为自持物业，项目的盈亏平衡主要考虑销售住宅及车库。

住宅的销售数量盈亏平衡总投资车库收入商铺收入住宅售价个占项目可售住宅总户数个的车库的销售价格盈亏平衡总投资车库收入商铺收入住宅数量万元个占项目可售车位预计售价万元个的以上分析说明该项目在财务方面完全可行。

项目敏感性分析影响房地产项目盈利因素很多，如价格销售情况可变成本推广费用工期宏观经济形势和不确定性因素等。

本项目属于商业建设项目，项目受宏观市场环境及房屋销售价格的影响较大，同时影响项目投资的敏感性因素还来自于建设成本。

财务评价结论本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行的。

第十七章社会评价项目建成后，将产生积极的社会效应，将有效提升大理市满街片区形象，有效提升区域土地使用价值项目对社会影响分析本项目定位功能完善配套齐全的商住小区。

本项目建设将有效提升满江片区形象，完善该片区商业功能及商业升级，有效利用土地资源。

通过项目配套商业的营运，与区域周边形成有机的互动，吸引大量消费者到此休闲娱乐，为周边各种娱乐休闲场所提供更多的就业机会和经济收入。

可见，本项目的建设将会给区域经济的发展做出贡献。

项目对所在地的互适性分析该项目开发完毕后，所在地人流，车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。

社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。

对社会的发展是有积极的作用。

项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出城市道路绿化规划及设计规范建筑给水排水设计规范建筑设计防火规范建筑灭火器配置设计规范室外给水设计规范室外排水设计规范国家地方及行业的有关法规规范条例规定等三环•国际郡城项目总平面规划图业主提供的其它资料工程项目建设的现行法律和法规。

现状条件分析地理位置本项目位于大理下关，地处大理经济开发区腹地。

自然地形用地形状呈规则长方形，地块长约米，宽约米。

规划指导思想深入解读当地的地理条件和居住需要，深入分析消费者的居住习惯生活方式和购物习惯等，把握现代城居住小区的需求和观念的变化，创造舒适的居住环境和舒适的购物环境，节约建筑的投资，降低建筑的造价。

规划原则整体原则统规划统实施创造合理布局。

景观原则结合实际，营造舒适节约，合理使用的居住环境。

经济原则布置合理的规划，设计合理的户型，创造实用的空间，力求最合理地利用投资，节约投资。

可实施原则整体设计，分期实施。

初步规划方案规划技术指标项目总用地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米绿地面积平方米建筑密度绿化率容积率住宅总户数户居住人口规模人车位数功能结构布局分区项目主要由栋主体建筑构成，其中平方米住宅平方米商业及平方米地下室构成主体建筑层为商业商务裙楼，层为普通住宅，地下室配有个机动车停车位。

交通组织车流停车场出入口设置于拟建地块的东北角，有利于整个拟建建筑的交通流线组织。

人流小区公共部分人流从北面关凤路进入，塔楼住宅部分人流从南面的花园进入。

垂直交通流线塔楼分四个单元，每单元均设置电梯，可供用户迅速抵达到楼层。

景观规划住宅楼南面大面积绿地，这里不是简单的硬质地处理，而是构筑自然的公共绿化，以优美的线条与建筑装饰立面的感觉相得益彰。

公共绿地的导入作用使本住宅小区不仅可以被观赏。

同时，建筑内部空间自然流淌到室外，室外自然环境浸润到建筑之中。

用地西北侧的景观广场的景观可作良好景观，四季轮回，住户们可以在这里享受早春的快绿，仲夏的微熏，深秋的红叶和冬日的瑞雪，苍山洱海的风花雪月。

造型设计建筑外立面采用了地域性建筑元素和现代建筑元素相融合的做法。

单体造型上，通过虚实变化的空间构成，形成各露台房间循序渐进的序列，丰富空间层次。

项目优化本项目的规划在初步设计方案地基础上，将进步与规划国土环保等部门对接和汇报，力求在各部门的配合下使规划设计方案得到更好的优化和完善。

规划审查