（立项阶段）上海东海别墅项目投资立项评估报告（提交材料）

嘉定区东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅普陀区美墅南汇区对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素对比值可类比项目详细资料见第三部分第三小节。

量化标准以低成本改建后东海别墅为标准，东海别墅各项为，优于东海别墅则分值高于，比东海别墅差则分值低于，各价值要素赋予相同权重，得出综合分值。

根据价值要素对比值，结合各类比别墅项目均价，通过算术平均法推断出本项目可实现均价本项目可实现均价可类比别墅项目均价可类比别墅项目综合分值均价元平方米综合分值东海别墅可实现均价元平方米东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅美墅康桥半岛算术平均值东海别墅可实现均价三大价位低价位元平方米，中价位元平方米，高价位元平方米。

根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能市场均价元平方米以上。

结论东海别墅可实现均价三大价位低价位元平方米，中价位元平方米，高价位元平方米。

二东海别墅元平方米均价预测与别墅市场有效需求相致三分析各价位下均价销售风险综合结论鉴于本项目改建可以增加本案附加价值，本项目可选择元平方米入市，随着人气集聚和认知度增强，广告包装推广深入人心，再向高价位拔升。

第六部分项目投资收益分析销售收入预测二别墅成本预测三项目利润测算利润指标测算单位毛利项目利润销售面积元平方米单位净利税后利润销售面积元平方米销售毛利率项目利润销售收入销售净利率项目净利润销售收入核心指标基本要求参考销售净利率四现金流量测算内部收益率为，核心指标基本要求参考内部收益率。

五经济指标汇总经济指标单位数值元项目总金额万元备注销售收入住宅销售收入直接成本开发成本总投资开发成本期间费用税前利润税后利润内部收益率使累计净现值为零贴现率销售净利率项目净利润销售收入总投资回报率项目净利润项目总投资六敏感性分析就该项目销售收入可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分析，得出销售收入相对于成本更加敏感。

当售价下降成本上升超过时，项目销售净利率低于，项目投资回报将受到定影响。

第七部分综合分析与建议从以上项目环境市场财务经济分析可看出本项目投资，正处于上海市嘉定区房地产市场平稳上升时期，各方面时机都比较和统规划。

参与竞标家市内外大型房地类比别墅项目。

嘉定区东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅普陀区美墅南汇区康桥半岛对比并量化本项目同各类比别墅项目各价值要素对比值可类比项目详细资料见第三部分第三小节。

量化标准以低成本改建后东海别墅为标准，东海别墅各项为，优于东海别墅则分值高于，比东海别墅差则分值低于，各价值要素赋予相同权重，得出综合分值。

项目东海别墅改建后东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅美墅康桥半岛地段市政交通及直入交通便利性周边自然和绿化景观教育人文景观周边社区素质周边市政配套便利性产品建筑风格和立面设计材质物业类型单体户型设计建筑空间布局和绿化景观小区配套物业管理形象包装和营销策划开发商品牌和实力政策上利好综合分值根据价值要素对比值，结合各类比别墅项目均价，通过算术平均法推断出本项目可实现均价本项目可实现均价可类比别墅项目均价可类比别墅项目综合分值均价元平方米综合分值东海别墅可实现均价元平方米东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅美墅康桥半岛算术平均值东海别墅可实现均价三大价位低价位元平方米，中价位元平方米，高价位元平方米。

根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能市场均价可类比区域公寓与别墅价格比值测算可类比区域公寓均价元平方米别墅均价元平方米公寓与别墅价格比值普陀桃浦区闵行春申区松江新城区南汇康桥区浦东金桥区算术平均值目前东海别墅周边公寓基本为南翔镇商品房，均价为元平方米，以比例计算，本项目可能市场均价为元平方米。

若以即将起动南翔星城项目为标准，本项目可能市场均价应高于为元平方米。

结论东海别墅可实现均价三大价位低价位元平方米，中价位元平方米，高价位元平方米。

二东海别墅元平方米均价预测与别墅市场有效需求相致据新民晚报报道，年独立别墅仍旧是需求主流，占总体需求，其余依次为双联体别墅排屋概念性层叠别墅。

超过半数客户要求花园面积在平方米之间，七成以上客户房型需求面积集中在平方米之间。

但就总体承付能力而言，心理价位在万元间达，万元以下为，与需求主力面积段较为匹配。

作为独立别墅东海别墅，其主力户型面积在平方米，与潜在需求致。

若以元平方米均价计算，则总价在万元，也与潜在需求致。

三分析各价位下均价销售风险均价销售风险低价位元平方米获得基本运作收益和基本市场投入收益，承担较小市场风险中价位元平方米获得高市场收益和基本风险收益，同时承担定市场风险高价位元平方米完全风险出发，获得高风险带来高收益，承担较高推案风险综合结论鉴于本项目改建可以增加本案附加价值，本项目可选择元平方米入市，随着人气集聚和认知度增强，