（立项阶段）上海国际时尚中心项目投资立项评估报告（提交材料）

而在与世界五大时尚之都交流合作中，上海城市品牌和相关支撑企业品牌都将得到进步提升。

项目开发单位历史沿革解放前叫裕丰纱厂，解放后成为上海第十七棉纺织厂，人称国棉十七厂。

拥有近万名职工，是上海几十家棉纺厂中数数二大厂。

杨树浦路底南北两侧，都是国棉十七厂厂房。

裕丰纱厂系日商大阪东洋株式会社在上海早期开办纱厂。

该日商机构年择地杨树浦路号为建厂基地，由平野勇造设计，年动工建厂，至年全部竣工。

所生产著名龙头细布驰名中外，棉纱线用是仙桃牌商标，同样享誉业界。

日商丰裕纱厂，分南北两部。

南部四个分厂分别建于年至年，都是锯齿形平屋，其中除第场建厂较早为砖木结构外，其余三个厂均采用钢架钢柱。

北部工厂又称北厂，建于年，是座两层封闭式厂房。

底层纺纱间是钢筋混凝土框架结构，上层织布间是钢柱钢桁架式结构。

车间内管道设在天花板内和地下，屋顶结构较特殊，屋面铺钢筋混凝土预制板，上面开许多采光小天窗，天窗装磨砂玻璃。

车间采光通风温湿度由人工控制，为旧中国少数几个空调车间之。

解放后裕丰归政府所有，更名上海第十七棉纺织总厂，又成为全国第家批量生产棉型腈纶针织纱企业。

年批准为国家级企业，现纺织厂已迁至江苏大丰。

因此，追溯上海纺织工业历史棉厂为打造上海国际时尚中心奠定了基础和历史底蕴。

二项目总体定位与改造方案为契合将上海打造成继美国纽约法国巴黎英国伦敦意大利米兰和日本东京等全球五大国际时尚之都之后第六时尚之都目标诉求，经与上海工业发展咨询有限公司等各方面专家沟通和市场调研，确定将棉基地定位为与国际时尚业界互动对接地标性载体和营运承载基地，即上海国际时尚中心。

围绕时尚典雅浪漫和生态节能减排主题，营造座多元化富有动感设计时尚魅力港湾，集文化意义和功能性为体，以文化概念统领整个区域，以时尚为动力源，时尚秀场时尚高级会所时尚精品仓时尚餐饮娱乐时尚设计师酒店时尚办公等部分互动发展，吸引时尚产业创新产业零售精品餐饮娱乐酒店办公等产和功能进驻，同时为热爱生活热爱时尚都市人群提供美妙生活体验。

项目综合分析为了更科学地进行项目定位，现就项目进行及策略分析如下。

优势分析地理优势依江傍水，易打造休闲雅致时尚生活，沿江码头可发展水上交通。

项目紧邻杨浦区重点工程复兴岛渔人码头，长期前景看好。

人文资源优势厂区内及周边多个建筑被列为保护建筑，人文底蕴想象空间充足。

规模优势占地广阔，开发成本较低，总建筑面积逾万，作为个改造项目而言已经具备定规模优势。

板块集聚优势浦江北岸创新创意产业基地已经启动实施，而时尚中心概念目前在上海市场认同度较高。

劣势分析区位和交通项目偏安筑密度绿地率机动停车位辆另考虑北厂区停车非机动停车位辆另考虑北厂区停车分栋建筑面积表建筑编号建筑率计取。

管理费用按经营收入计取。

财务分析盈利能力分析反映盈利能力主要指标有财务内部收益率和投资回收期，辅助指标有财务净现值投资利润率投资利税率。

盈利能力评价指标如下全部投资税前税后财务内部收益率投资回收期年财务净现值万元本项目投资利润率为。

年平均利润总额投资利润率投资总额所得税本项目企业所得税率按计算。

效益分析结论财务分析表明，本项目全部投资所得税后财务内部收益率为，投资回收期含建设期为年，投资利润率，表明该项目具有定盈利能力。

损益表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年秀场租金收入，精品仓租金收入办公楼租金收入，餐饮租金收入车库租金收入，会所租金收入，租金收入合计物业变现收入三期酒店公寓净利，土地收入净利收入合计建筑物折旧，营运费用，管理费用，经营税金支出变现税费支出利息费用，成本合计税前利润，所得税税后利润，全部资金现金流量表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年年现金流入万元经营收入借款收入二现金流出万元开发成本经营成本及税费支出变现税费支出本金偿还利息支出四全部资金净现金流量万元累计净现金流量，六全部资金所得税后净现金流量万元所得税累计净现金流量，项目运行现金流量表单位万元序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年年现金流入万元，经营收入借款收入，二现金流出万元开发成本经营成本及税费支出变现税费支出本金偿还，利息支出，所得税三全部资金净现金流量万元累计净现金流量指标汇总表指标名称单位数量项目总投资万元年平均销售收入万元年年平均总成本万元