（立项阶段）上海市保障性住房项目投资立项评估报告（提交材料）

月日，李克强在北京主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会强调加快保障性安居工程建设，要通过建机制，做到保基本促公平可持续，使低收入和中等偏下收入群众基本住房能够得到保障和支持，使保障性住房真正惠及困难家庭，使住房保障体系建立起来并长期运转下去。

在系列政策力推之下，保障房建设力度空前。

对于房地产开发企业而言，年或不再是博取房价快速上涨短期超额收益时期，而是个为即将到来新市场格局进行预先安排谋划时刻。

保障房可能就是块试金石。

保障房建设市场巨大，前景可观年，全国住宅用地供应量大增，其中保障性住房用地增加，商品房用地增加。

土地供应反过去五年平稳增长状态，将从根本上起到平抑房价作用。

年，市场关注房地产调控重点直在抑制需求上，然而，在增加供给方面政府力度也很大，尤其是保障性住房中低价位中小套型住房用地量占供应总量。

年，全国土地出让成交总价款万亿元，同比增加，而土地出让平均地价同比下降，地价直接推动房价动力不再，有利于房价平稳。

上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告图年全国住宅用地供应量大增图年土地出让平均地价同比下降年，我国拟建设万套保障房，与年万套相比，增长。

万套保障房建设目标远超此前市场预期，意味着年保障性住房投资将达万亿元，达到全国房地产投资规模五分之左右。

可见，保障房建设市场巨大，前景可观。

表年保障性住房建设规模投资额情况上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告年份保障房建设规模万套保障房开发面积万平方米保障房开发投资亿元年年保障房建设资金支持资金问题是保障房建设面临难题，为此今后国家有关部门将继续鼓励各地探索建立保障性住房建设融资平台，尽快建立起由政府主导市场化投融资和建设机制，从而实现保障性住房建设可持续发展。

随着公积金闲置资金支持保障性住房建设试点逐步成熟，覆盖面必将扩大。

年月日，财政部国家发展改革委住房城乡建设部联合发布关于保障性安居工程资金使用管理有关问题通知财综号，要求切实落实各类保障性安居工程资金，允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房，允许住房公积金增值收益中计提廉租住房保障资金用于发展公共租赁住款偿还建设期借款，在建设期第三年就能偿还银行贷款，项目清偿能力较强。

表项目还款计划表方案二自有资金，其余申请银行贷款序号项目合计万元年份银行贷款上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告序号项目合计万元年份建设期贷款利率年期建设期贷款利息年末本息余额年初欠款本年还款额本年归还本金本年归还利息敏感性分析为考察项目抗风险能力，对项目建设成本回购价格作了单因素敏感性分析计算建设成本及回购价格变化时，项目税后利润变化情况。

表项目敏感性分析表变化因素变化率税后利润建设成本回购价上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告图项目敏感性分析图通过对项目建设成本及回购价格进行敏感性分析可知当项目建设成本增加或当项目回购单价降低时，净利润降为零，项目变为不可行。

因此，需在建设过程中进行严格造价管理，保障项目总投资控制在预算范围内。

另外，在回购协议谈判时，争取较高回购单价。

上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告风险评估分析竞争性风险根据上海市经济适用住房管理试行办法第三章第十三条规定单独选址集中建设经济适用住房，由区县政府通过住房保障机构采取项目法人招投标方式，确定具有相应资质和良好社会信誉房地产开发企业实施开发建设。

可见，上海保障性住房开发权采取竞标方式取得，而上海目前保障性住房主要由本地大型建设集团承接，天健集团面临较大竞争性风险。

如果最终未取得项目开发权，则前期投入都将浪费。

因此，建议与有经验设计及咨询单位合作，提高企业竞争实力，降低竞争性风险。

成本风险主要是材料人工涨价风险，以及成本控制风险。

考虑到项目建设规模较大，周期较长约年，项目受通货膨胀影响较明显，可能面临建设成本超预算风险。

因此，必须在建设初期就对项目涨价风险进行预估，设置定比例涨价预备费。

同时，建议聘请专业造价咨询机构，对项目进行全过程造价控制，严格将总投资控制在预算范围内。

政府回购款逾期到位风险根据保障性住房建设协议，般回购款在项目工程进度达到时，支付回购款项目结构封顶时，支付回购款交房验收合格后支付回购款另质保金年后支付。

考虑各种不确定因素，项目可能存在回购款逾期到位风险，对此，本报告已在财务评价方案二中予以测算即第二年收到回购款，自有资金，不上海保障性住房建设项目投资建设可行性报告足部分申请银行贷款。

经测算，在此情况下本项目利润率有所降低，由降到，然而风险仍在可控范围内。

利息上涨风险近期通货膨胀导致加息压力增加。

如本项目回购款不能及时到位，则建