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但年相对于年都有所降低，指标向好方向发展。
上海市人口状况分析表人口状况指标年份外来人口万人城市人口万人外来人口增长率城市人口增长率图上海外来人口和城市人口情况单位万人外来人口左轴城市人口左轴外来人口增长率右轴城市人口增长率右轴外来人口和城市人口是影响个地区住房潜在需求主要因素。
城市化将是中国未来项大工程，城市化必将形成极大住房需求，所以我们有必要来分析上海城市化情况，从图，可看出从年开始，城市人口保持高速地增长，年更是达到了增幅，我们保守估计年有增幅，将达到万人城市人口，城市化率达到。
外来人口也大量涌年外来人口为万人，增长。
外来人口和城市化进程将造成上海未来年内将潜在住房需求转为现实需求。
房价表房价与增长关系指标年份房价增长率增长率房价增长率增长率图上海房价增长率增长率房价增长率左轴增长率左轴房价增长率增长率右轴房价增长率增长率这指标通常被用来当作衡量房地产相对国家经济扩张速度，首先该比率低于被认为是合理，在之间则需要高度警觉，而超过说明存在泡沫问题。
从图看，上海近两年这指标属于较为合理范围。
需求分析表住宅销售面积及其增长率单位万平方米指标年份住宅销售面积增长率图上海住宅销售面积及其增长率单位万平方米销售面积左轴增长率右轴从年至年住宅销售速度增长极快，年增长速度达到了，销售面积为万平方米，年由于受宏观政策调控，销售面积出现了负增长，销售面积为万平方米。
表城镇人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人指标年份城镇人均住宅使用面积增长率图上海人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人住宅使用面积左轴增长率右轴从图看上海人均住宅使用面积增长，年是个转折点，又达到了个高峰，增长率为，但年又有所放缓增长率为。
上海人均住宅使用面积增长率在全国也属于个较高水平。
年上海人均住宅使用面积，还有很大增长空间。
供求关系表上海历年供求关系对比指标年份施工面积销售面积销售面积竣工面积图上海住宅市场供求关系施工面积销售面积左轴销售面积竣工面积右轴从两个指标来分析上海住宅市场供求关系施工面积销售面积，从我们搜集数据表明，这指标在以下是比较健康。
从表看近年上海这指标平均值为左右，远低于。
但是年这指标有上升趋势，需警惕。
销售面积竣工面积，从近几年数据看，上海供求基本平衡，还倾向于供不应求。
市场小结从经济发展上看，上海经济总量在全国具有绝对领先地位，这为上海房地产发展提供了良好经济后盾。
从相关圈内，周边商业教育配套成熟，交通便捷公交轨道交通号线江浦站产品功能组合齐全三期银座公寓精装修小户型全采光资估算说明土地成本未知，为本次测算目标前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用土地平整费等，费用确定主要参考近期上海市建筑工程价格信息已交费用和区域同类房地产开发项目实际情况。
项目前期费用为万元。
建安工程费包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。
项目建安工程费用为万元。
管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。
按上海市同类房地产项目水平和本项目具体情况，由于项目规模大，故项目管理费按前述项之和计取。
不可预见费由于项目地块地势平坦，同时开发商控制项目成本能力较强，不可预见费按前述项之和计取较为合理。
其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生费用。
项目其他费用为万元。
公用设施专用基金根据深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定中规定公用设施专用基金由开发建设单位在住宅区移交时，按住宅区除地价外建设总投资比例，次性向业委会划拨。
经估算为万元。
财务费用指为开发项目融资而发生各项费用，主要为借款利息。
本项目共向银行融资万元贷款年，自年至年，贷款利率为，发生财务费用万元。
销售费用包括广告及代理费等，参考目前上海市般房地产开发项目标准和宝安区房地产具体情况，取销售费用为销售额。
项目稳健方案销售费用为万元。
资金筹措项目投资资金来源包括自有资金银行融资销售回款。
按照土地稳健取得价格测算，项目总投资为万元，其中自有资金，万元，银行融资万元，销售回款，万元。
表项目资金来源表序号项目资金万元比例自有资金，银行融资，销售收入，总投资，投资使用计划根据企业提供资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算，具体见附表项目投资计划表。
经济测算时，根据项目预计开发情况，项目前期规划从年季度起，项目开工计划时间为年季度，竣工时间预计为年季度，年季度销售完毕。
建设周期为年。
七销售及经营收入测定物业销售收入估算项目销售收入测算根据前面区域房地产发展前景分析，至年初项目开盘时，区域同类项目售价可达元平方米，考虑招商地产项目操作能力，预计可使项目实现溢价，即销售均价元平方米。
由此我们确定项目以稳健售价元平方米，乐观售价元平方米分别进行测算。
稳健方案可实现销售收入万元。
乐观方案可实现销售收入万元。
表项目销售收入测算表稳健项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元住宅商业，合计，表项目销售收入测算表乐观项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元住宅商业，合计，销售税金及附加测算销售税金及附加按规定，上海市房地产二级市场转让税费主要是营业税销售额，城市建设维护税营业税，教育费附加营业税，印花税
（立项阶段）上海市徐汇区钦州北路243街坊6地块项目开发项目投资立项评估报告48P（提交材料）
