（立项阶段）上海淀山湖伊恬园农庄项目投资立项评估报告（提交材料）

淀山湖由来，说法很多，传说还在多年以前，秦始皇统中国后，曾下了道圣旨，将万囚徒遣此，强迫他们挖掘地表，以杀王气，挖掘成湖。

当时湖情，据北魏郦道元水经注称江东南行七十里入小湖，为次溪，自湖东南出，谓之谷水。

据吴郡图经记载在县西北七十二里，有山居其中，湖之西曰淀山湖，南接三泖。

又谓淀湖周，凡二百里，茫然壑，不知孰为马腾湖孰为谷湖也。

至南宋时，淀山湖才为马腾湖谷湖等相连而形成。

可见那时湖境宽阔，望无际，气势雄伟，俊俏诡奇，谁也无法估量湖体积和规模。

传说之二，此地原是座古城，因地壳变动下沉而陷为湖。

此说也不无道理。

年，考古工作者在淀山湖底打捞得新石器时代石器等多件，有石刀石矛石铸石犁石纺轮陶片有夹砂红陶黑衣陶印纹陶，还有龟版，战国钢铁等文物，可见淀山湖地区古代确有陆地，可能就是古由拳县地。

这些传说，给淀山湖添上神奇色彩。

根据科学分析，由于泻湖运动，地壳发生褶皱运动，在江南古陆上就缓慢地孕育着当时淀山湖。

所谓泻湖，是指在年前，太湖平原由于受海潮侵蚀影响，形成个大海湾随后受长江和钱塘江水长期冲积，南北两大沙嘴不断增长，海湾才逐渐封闭而成泻湖。

随着对泻湖研究工作深人，有人还提出太湖湖群构造成因说，称太湖平原约在万年前，因地层构造下沉而形成湖盆，随后为数十米厚湖相沉积物充填，才逐步形成今天这样大型湖体。

初形成湖时，湖面甚广。

据说秦代时陷为谷水。

今距淀山湖公里处淀山，当时耸在湖中，可想见湖面比今天不知大几倍了。

直到宋代以后，因海潮倒灌，水涝内积，泥沙淤塞，致使湖底淤泥不断受风浪侵蚀而搬迁沉积，经历了个由淤淀缩小湖面，而受风浪冲坍扩大湖面变化过程。

迄至清代中叶，湖面宽广仅是宋时十分之三，可见淀山湖成湖历史是久远，大致与太湖成湖时间差不多。

淀山湖，亦俗称甜水湖。

古时湖面宽阔，白茫茫片，分不清哪里是岸，哪里是水。

过湖船只顺风靠扯篷，逆风摇橹划桨。

船工有时为了歇歇力，解个渴，就舀碗湖水喝。

碗水喝下肚，细细品味觉得原中有甜。

久而久之，传来传去，过湖者往往随口叫甜水湖。

我们伊恬园农庄地块位置就坐落在这水秀景美淀山湖区域，总占地面积为亩，其中陆地面积为亩，水域面积为亩，伊恬园农庄行政区划隶属于江苏省苏州市昆山市，毗邻上海，在大长三角区域中具有重要战略地位。

农庄坐落于美丽淀山湖畔，四季气候宜人，湖中水产丰富，可称得上都市喧嚣之外处世外桃源。

紧邻上海市，客源丰富且与周庄同里毗邻，易形成聚集效应自然环境优越，有多次大型文化活动，并建造了多所全国流文化设施，包括元平方米交纳。

基本预备费按工程费用和其他费用计取。

建设期利息按工程费用及其他费用和为银行贷款长期贷款年利率来计算。

表项目技术参数览序号本项目基本指标参数备注总用地面积亩以当地政策规划为准水域面积亩以当地政策规划为准陆地面积亩以当地政策规划为准种植区苗圃区亩按照规划设计要求花卉区亩按照规划设计要求古树区亩按照规划设计要求婚庆区亩按照规划设计要求果园区亩按照规划设计要求种苗培育基地亩按照规划设计要求有机蔬菜基地亩按照规划设计要求农业生态大亩按照规划设计棚区要求养生养殖区水产区亩按照规划设计要求养生岛亩按照规划设计要求现代农业综合服务区农业观光带亩按照规划设计要求农业服务区亩按照规划设计要求农业特色园亩按照规划设计要求绿地绿地率按照规划和政策要求绿地面积亩按照规划和政策要求表表项目投资成本统计分析序号项目名称技术参数合计万元备注土地成本亩万以当地政策规划为准土地出让金亩万以当地政策规划为准地块范围内拆迁征地管理费亩万以当地政策规划为准前期工程费亩万场地三通平砌筑围墙等工程费亩万该项为估算市场调查及项目可行性研究费亩万该项为估算审图费用亩万从项目管理处考证工程勘探亩万从项目管理处考证规划设计费用亩万从项目管理处考证建安工程费亩万该项为估算红线内外市政及公建配套工程费亩万元该项为估算市政公建配套亩万元以当地政策规划为准天然气配套费用亩万元以当地政策规划为准排污碰接费亩万元以当地政策规划为准自来水碰接费亩万元以当地政策规划为准人防费用亩万元以当地政策规划为准绿化硬化亩绿地面积万元以当地政策规划为准管理费用人员工资办公消耗品等万元该项为估算不可预见费用除土地成本外机动费用万元该项为估算经营所得税按经营额左右主要门票住宿饮食等万元该项为估算流动资金运营项目正常运行万元该项为估算运营维护费破损折旧费用等万元该项为估算表表格相关解释所以支出项中，管理费用财务费用流动资金不可预见费物业销售相关税费经营所得税为动态性投入，随着项目进程不断调整变化，其他各项均为静态投入，即为了保证项目顺利进行必须在前期进行固定投入，其中静态投入约为万元。

本项目各项投资成本计算，在结合委托方所提供信息基础上，结合我们市场调研所获取当地成本信息，按照项目开发实际土地面积对土地成本建安成本前期费用等各项进行分析统计。

土地成本，主要是按照委托方所提供资料，包括项目支出土地出让金和项目拆迁以及安置回迁户等。

建安工程费包括机电设备安装工程造价和土建装修工程造价。

根据实际