（立项阶段）上海虹口嘉和大厦项目投资立项评估报告（提交材料）

四川北路南段简介时尚休闲苏州河北岸南段位于苏州河畔到海宁路之间，同时与北外滩外滩相连，接近繁华南京东路，处于黄浦江与苏州河交汇处，将建成时尚休闲国际名品走廊以大型购物中心旗舰店营造繁华商业氛围，且辅以大量品牌专卖店，支撑南段消费该地段腹地江建造部分高档智能办公楼和高级居住小区。

四川北路中段生态与商贸融合黄金腰带中段充分利用轨道交通东宝兴路站和溧阳路站交通优势，以及俞泾浦亲水特色，依托已建成四川北路绿地，建成以电子娱乐商圈为中心，辅以休闲餐饮综合商业服务设施及商务酒店高级酒店式公寓等商务办公楼宇，形成集五星级宾馆商业娱乐休闲和高档商务住宅为体，具有海派文化背景商务休闲中心。

四川北路北段历史与文化相凝结人性空间北段以多伦路二期项目虹口足球场交通枢纽综合开发项目为支点，开发车站经济，建成集交通枢纽高档别墅群特大型摄取服务中心，高档酒店娱乐体育休闲为体高雅休闲娱乐圈文化旅游区和高档办公居住区。

其中，多伦路文化名人街二期项目规划范围东至四川北路南抵海伦西路西临明珠线期北接东江湾路。

以多伦路鸿德堂为中心建设文化雕塑广场，延续多伦路文化气息之余，提供现代中国艺术户外集中地艺术家与游人精神沟通汇点，建成具有文化特色历史悠久建筑和风貌街区。

此外，大柏树工贸中心区集家电家具装饰用品钢材等专业市场集聚起物流商流人流多伦路文化名人街亦雅亦俗，观光展览休闲娱乐等功能融为体提篮桥商圈东大名路航运街以航运交易专业服务特色休闲满足客商消费者需求商业副中心格局逐渐显现连锁专卖邮购市场等业态日益成熟，填补上了传统商贸业空白。

虹口区房地产市场概况虹口区房价在经历了年开始急速上升，及年初大部分楼盘月平均价格较上月有元平方米左右增幅后，现在区域总体房价保持稳定，重要原因是目前在售房源大多数为大面积房源，个别楼盘还出现了滞销状态。

位于杨树浦路滨江雅墅临潼苑定位在叠加式别墅小区，在售平方米房源，价格维持在元平方米，去年开盘至今仍剩余多套在售。

尽管位于北外滩区域，附近有上海之星摩天轮，但总价在万元之间，加上周边环境不理想，还是难得购房者青睐。

据目前不完全统计，月份开始，虹口区有大量房源陆续上市。

主要分布在三个板块，即北外滩板块四川北路板块和轨道交通三号线沿线板块，凉城板块没有新房源推出。

北外滩板块房源仍然以大房型为特色，该板块内只有中虹明珠苑推出房源面积相对小些。

四川北路板块内凯润金城国际明佳城也以大房源为主。

唯有轨道交通三号线沿线楼盘推出房源面积比较适中，逸居虹口面积最为紧凑。

此外，虹口区下半年上市房源动迁款支付万元土地出让金支付万元设备采购支付万元目前东楼结构封顶，但无资金进行设备装饰材料采购，工程进展缓慢其他万元年季度项目融资流入万元工程款支付身运转。

项目风险和收益各股东按照股份各自承担和享受。

方案比较相对于方案二，方案有如下缺点操作周期长，涉及到资产评估和产权转让资产评估势必产生资产溢价，对方操作比较难原价转让，对我公司增加投资成本退出股东投资退出，增加了我公司对项目投资资金具体金额目前不详。

建议方案目前按照方案二方向努力，在谈判中发现问题再行研究决策。

项目设计方案略。

四财务分析本项目为收购之在建项目，所以很多成本预测基于项目现状，而且由于项目土地非招标出让地块，涉及到居民和单位动迁，成本预测准确性较差。

故而成本预测基本上根据上海市目前般行情，但加大不可预见费比例。

成本预测土地成本含动迁费用和土地出让金合同动迁费用按照上海家合置业有限公司与上海市轨道交通虹口区指挥部签订房屋拆迁合同书及补充协议，本项目全部动迁费用为万元不含胶带股份范围内拆迁实际动迁情况按照三九科技于董介绍，预计本项目动迁费用达到万元左右按照市场行情估计动迁费用从市场行情结合现场留下居民住宅情况估计新工房户万元户万元，新里户万元户万元，个体工商户营业补偿户万元户万元，其他非居住房屋补偿费万元合同数，代理经租万元合同数，拆除范围内环卫设施费万元合同数，胶带股份范围内拆迁费用万元合同数总计动迁费用为万元考虑市政动迁成本控制力度，该项目动迁费用估计在万元左右可以完成。

开发商介绍土地出让金按照三九科技于董介绍，预计本项目土地出让金在万元以内按照市场评估价计算虹口区目前土地价值评估约为元平方米，扣除动迁费用外价值约元平方米即万元亩左右，按照计算土地出让金元平方米平方米万元土地出让金应该在万元以内若考虑土地出让金区得部分返还，资金支出可能在万元以内配套费用本项目为办公，其大市政配套般在元平方米左右各区市政公司按照此标准负责配套小配套标准可以参照住宅项目，但不包干，根据项目容量收取，估计比住宅项目高左右元平方米元平方米配套费用总计为元平方米，元平方米平方米万元前期费用按照元平方米估算，为万元。

建安费用从上海家合置业公司与广东省第二建筑工程公司沪签订建设工程施工合同可以看出为最终审计结算合同，对造价无参照意义土建工程元平方米外墙元平方米般水电安装元平方米设备电梯水泵等元平方米消防设施元平方米精装修元平方米商场部位除外建安费用总计为元平方米商场部位为元平方米，元平方米平方米万平方米平方米万元共万元管理费用万元财务费用万元目前没有产生财务费用，预计贷款万元，使用年销售税费计，因家合置业公司可以返还营业税酒店式公寓平方米按照元平方米计算，销售收入万元，销售税费万元商场平方米按照元平方米计算，销售收入万元，销售税费万元地下部分略总计万元不可预见费按