（立项阶段）上海证大艺术大酒店项目投资立项评估报告（提交材料）

集团目前主营业务以房地产开发为主，由住宅房产开发和商用房产开发两大板块组成。

住宅房产开发板块结构图住宅房产开发板块在香港主板市场成功上市，即上海证大房地产上海证大三角洲置业有限公司上海证大置业有限公司嘉善证大房地产开发有限公司海门证大房地产开发有限公司上海证大物业管理有限公司住宅房产开发板块上海证大房地产开发有限公司上海证大开发有限公司上海证大，。

至今，集团完成各类中高档住宅房产品近万平方米，具备了逾万平方米年开发能力。

自年以来，每年保持增长。

年年，证大集团连续两届获得上海市房地产业协会授予上海市房地产开发企业强称号。

商用房产开发板块结构图商用房产开发板块主要参与商业房地产宾馆酒店旅游业等业务领域竞争，旗下企业以上海证大商业旅游投资发展有限公司原名上海证大商诚房地产开发有限公司为首。

目前正在开发和即将开发项目主要有证大大拇指广场，以及证大艺术大酒店证大五道口金融中心扬州教场地段整治与改造项目和意大利卡省中国花园度假村项目等。

发展战略证大业务是与时俱进因势利导。

既有以贯之主线，又有围绕着这主线多样性展开。

既有多元理念，又有强烈专业上海证大商业旅游投资发展有限公司上海证大艺中房地产开发有限公司上海证大五道口房地产开发有限公司上海证大水清木华酒店管理有限公司上海证大置业意大利有限公司扬州证大商旅发展有限公司商用房产开发板块意识，并不断地使多元理念服务于专业发展。

起步阶段，证大主要从事证券投资，并投资于多家上市公司，后来基于对经济发展态势判断，又将投资加以集中化，即集中投资于房地产。

如今证大，已做好了对正在从事房地产业再加以升级准备，即升级为对酒店旅游商城等投资。

至于文化产业，则作为上述所有这些产业副线，作为对上述所有这些产业在文化上提升，贯穿于所有投资活动始终。

未来五年证大集团将着力实现投资经营物业概念不单自己开发房地产项目，也会收购具有发展潜力物业投资项目，自己经营管理，从单房地产开发商角色转变为房地产开发投资经营管理角色，并形成连锁经营模式。

第三章项目项目概况上海证大艺术大酒店是上海证大集团打造上海新地标得力之作。

该项目毗邻世纪公园，位于浦东国际博览中心对面。

这个由日本矶崎新大师设计建筑，是个极具特色五星级大酒店和世界级当代艺术博物馆相融合新颖综合性公共建筑。

该酒店拟投资约亿元人民币，规划中拟建造座五星级酒店和当代艺术馆，规划建筑面积万平方米，方案设计面积约万平方米。

该酒店预计于年年初动工，年开业经营。

项目地块位置预测，年，预计有万人次来参观世博会，世博会期间平均每天上海将入计算所得税按计算盈余公积金按税后净收益计提。

财务指标计算根据项目投资估算，收入和成本测算编制本项目全部资金现金流量表见附表根据表中数据计算本项目财务经济指标。

表项目财务分析计算指标序号财务指标单位计算结果内部收益率财务净现值万元静态投资回收期含建设期年动态投资回收期含建设期年全部投资利润率全部投资利税率资本金利润率以上财务指标显示，本项目投资回报率高，投资回收期短，具有较强财务盈利能力，极具投资价值和升值潜力。

计算指标及参数详见现金流量表附表。

全部投资累计净现金流量图见图。

亿元人民币年份累计净现金流量清偿能力分析项目清偿能力分析是考察项目财务状况及贷款清偿能力。

偿还借款本金资金来源是项目建成后产生营运利润折旧及摊销。

通过计算可得本项目借款偿还期为年含年建设期。

详图全部投资累计净现金流量变化图见借款还本付息表附表和资产负债表附表。

计算结果表明，本项目具有较好借款偿还能力。

敏感性分析由于财务评价所采用数据，大部分基于预测和估算，存在定程度不确定性。

为了分析预测财务评价诸因素发生变化时对评价结论影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度因此在财务评价基础上进行敏感性分析。

根据本项目具体情况，考虑到些参数指标可能变化，本项目敏感性分析选取投资，收入和成本作为敏感性因素，对项目经济效益稳定性进行考测。

本项目基准方案财务内部收益率为，在进行敏感性分析时，按投资收入和成本三因素各增减进行分析计算。

敏感性分析结果见图，图，图和表所示。

图投资变化敏感性分析表减少减少基准情况增加增加投资变化内部收益率图收入变化敏感性分析表减少减少基准情况增加增加收入变化内部收益率图成本变化敏感性分析表减少减少基准情况增加增加成本变化内部收益率表财务评价敏感性分析内容变化量内部收益率变化量投资变化收入变化成本变化从图和表中可以看出，收入变化对内部收益率影响最大，因此在运营过程中特别注意对营运收入方面风险控制和管理投资变化对内部收益率影响次之，在项目建设过程应加强对投资控制和核算，节约建设成本，力求项目投资效益最大化。

从敏感性分析结论还可以看出，当投资收入和成本在幅度变化时，内部收益率始终保持在以上，远远高于基准收益率。

这说明本项目对环境变化具有较强适应性，抗风险能力强。

盈亏平衡分析以服务能力利用率表示盈亏平衡点，其计算公式为年营业税金及附加年可变成本年营运收入年固定成本通过上述计算可知，本项目服务设施利用水平只要达到设计能力时，即可保本。

因此本项目风险较小。

盈亏平衡图见图。

亏损区服务能力固定成本总成本付税后销售收入