（立项阶段）上海轻轨松江大学城站项目投资立项评估报告（提交材料）

方案以及原方案比较分析表明，第根据未来五年松江经济发展趋势，本地块商业价值提升是大家共识，因此，本项目土地必须整体变性，成为商住用地。

第二从投资回报角度，在本地块达到较高容积类，建设商业物业和酒店式公寓相互结合，购物中心与步行街结合方案投资效益最大，在业态发生变化情况下，和方案业态可以部分互换或根据当时市场情况灵活调整。

方案投资精髓特别强调可以销售物业例如酒店式公寓和空中步行街等，改变了原来方案无法收回投资缺点。

根据我们实际调查深圳福田交通枢纽中心操作模式，深圳市财政全额拨款亿元人民币投资兴建，已经处于封顶。

该项目缺点是没有充分挖掘商业价值，作为社会公益事业来投资，政府委托下属企业全额投资持有物业。

方案投资规模较小，在现有基础上，建筑面积万基础上，总投资最小可以达到亿元左右，与深圳项目投资金额基本相同。

根据方案我们项目投资规模要达到亿元，利用可销售物业至少可以回收亿元以上投资，同时为社会增加了文化活动中心博物馆等公益设施。

因此方案投资收益优于深圳等地同类项目。

通过对项目系统分析，我们认为本项目地理位置优越，属于个开发前景非常好难得交通综合体项目，短期市场销售风险和中长期招商租赁风险较小。

结论经估算，项目静态和动态经济效益指标最好，能够挖掘最大经济效益。

结论项目经营五年预测中，首先经营批发业态，待周边公里半径达到人口后，逐步转型为零售业态为主。

方案是投资规模最小方案，在经济收益方面挖掘利润不如方案，但是具备较小投资规模比较良好投资前景。

在没有外来大型投资公司介入前提下选择方案。

结论土地整体变性为商住用地，此工作建议轨道公司优先向政府提出，土地变性后，建议采取面向投资者招商活动。

鉴于本项目盈利前景，本项目商业物业部分具备吸引外来投资商前景，因此本项目在赢利模式上远远超越原来投资公司所做建筑方案和盈利模式。

项目市场分析与前景预测松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位在系列稳定房价宏观调控措施下，房地产市场健康发展，政策效应逐步显现。

年全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长。

完成商品房投资亿元，增长商品房施工面积万平方米，增长，其中新开工面积大学城未来年常住人口调查。

松江新城商业面积供应情况调查表二上海市规划依购物，在娱乐城参与游乐与文化活动。

每年到福冈旅游旅客几乎都把博多运河城作为必到旅游目地。

将环境管理标准贯彻到物业管理中，通过高品牌物业及服务吸引更多顾客。

博多运河城管理公司日本株式会社，重点作统形象推广以及购物中心管理，酒店管理独立性较大，聘请专业酒店管理公司管理，因为酒店不仅要吸引来购物人群消费，更重要是要吸引外地旅游和商务旅客。

尽管城市综合体相对独立部分都在打造自己品牌，但是项目整体品牌依旧非常重要，只有形成整体品牌才能吸引本地顾客重复消费，才能吸引更多外地顾客慕名前来。

二是以物业资产为载体，建立各个项目资产运营公司。

与民间各企业合作合资经营各块商业物业，旨在经营使其物业增殖。

模式三在项目建筑功能设计规划上，巧妙设计精心布局，促使整体项目商业旺势，进而促使物业经营兴旺成为核心新商圈。

在掌握本项目各项经济运行指标各种功能定位和环境人流状况后，针对策划设计提出城市综合体功能配置与业态设计方案，作出了人流组织创新规划，例如，地下停车库分区，不同区域停车人群能够方便到达各自物业，此外，引导更多人流进入购物中心和步行街部分能够为商业经营创造更大价值在层公共交通和长途汽车站以及大卖场功能配置方便，考虑到汽车废气对环境污染，笔者及时建议采取分隔措施，为层商家既带来较多人流，又防止废气进入商场中，这些建设性意见将会影响并作为策划和设计单位设计指导。

三我们希望在松江实施具体政策建议规划建设中，为充分挖掘本项目经济价值，建议将项目容积率提高左右。

为降低项目开发风险，建议将项目短期利益和长远利益综合考虑，适当增加项目可销售面积，使项目可销售面积大于持有经营面积。

适当增大项目建筑覆盖率，方面可降低主体建筑层数，降低项目造价，另方面可减少集中式商业柱网，有利于商业内部环境营造，降低项目招商和营运风险。

根据些成功案列，增加周边配套土地资源至亩以上。

鉴于原方案项目局限性，其盈利能力不强，建议增加万平方米住宅占地面积，其中在现有地块将万平方米左右土地改变为住宅用地，转让产权，开发万平方米左右住宅，以每平方米元利润计算，以此增加亿元利润。

给予政策倾斜，对于入住商家给予工商费用前三年减免，地方税收返还都优惠政策。

成立轨道公司物业开发与管理公司统筹松江各个项目土地和房地产开发，对各个站点商业进行统筹规划，遵循松江商业网点统规划思想，统规划协调松江大学城松江新城站点物业以及三湘四季花城项目商业业态。

十项目投资招商建议项目土地整体变性后，积极开展相关招商活动，引进大型战略投资机构。

项目投资招商目标境外公司及我国香港地区公司在轨道交通物业开发方面香港公司已经摸索成功经验香港新世界集团香港和记黄埔集团香港恒隆集团上海投资公司国内外地投资公司二对投资本项目商业物业企业要求企业净资产