性分析以及项目内容及规模住宅市场分析及营销战略，住宅及公用工程建设方案，建设条件环境保护投资估算与资金筹措项目经济效益评价等方面。研究结论及建议本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。建设资金完全自筹，现场建设条件具备。项目针对宁德市商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档发展趋势和宁德市已有部分收入较高住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对宁德市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。分析结果表明，项目经济效益可行。项目开发对合理利用土地资源，促进企业资产保值升值，推进产品结构调整，有着明显社会经济效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对初步确定住宅户型和功能标准再作进步市场调研。要根据市场变化作出更为准确市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章市场分析与营销战略当前住宅市场现状年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革推动下，以住宅为主体房地产市场，总体上呈现平稳发展态势。主要表现在在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费投入迅速增加，购房积极性大大提高，新消费热点正在逐步形成。住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房，成为启动房地产市场大亮点。房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛实践，房屋臵换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场个热点。宁德市商品房现状与市场需求按照党十六大提出全面建设小康社会目标，建设部年月日在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小康社会住房标准，其具体内容是至年，住房从满足生存需要实现向舒适型转变，基本上做到户均套房人均间房功能配套设备齐全。从住房建筑面积上看，蕉城区人均住房建筑面积仅平方米，与建设部提出建设小康社会住房人均建筑面积达到平方米目标差距甚远，住房建设任重道远。从住房分配结构上看，目前蕉城区约职工居住着房改房，而商品房仍是部分高收入者投资需求，中低收入家庭住房社会保障机制尚未完全启动，住房分类供应体系尚未建立，同时宁德市城市中心还有相当部分危旧房需改造，这是消费需求重要组成部分。目前，蕉城区在平方公里面积上容纳了万人，已属饱和。按建设部提出小康社会住房目标计算，若不考虑人口增长因素，蕉城区至年就需要新增商品房建筑面积万平方米，即平均每年需新增万多平方米。若蕉城区实现城市化战略目标，到年城区面积达到平方空臵商品房已属不低，些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或风险分析，车辆事故和设备事故般较多，需重点防范。在加强全员教育，提高安全风险意识和防范意识同时，拟采取以下措施原材料运输车辆要勤检查勤保养，保证行驶和制动系统完好。加强对车辆抽检，不符合要求车辆不得进入施工现场。施工现场作业机械，要有专人指挥监督，防止机与机，机与人发生碰撞事故。夜间施工要配足照明设备，特别在上坡转弯处要加大照明亮度。车辆进入施工现场后，要求减速行驶。加强用电管理，规范各类电气设备使用，电箱电源线等勤检查。发现破损及有碍安全使用及时更换。在雷雨大风季节，做好防滑防雷防漏电措施，确保施工安全。现场文明施工措施现场文明施工是施工企业现代化管理水平综合反映，它能促进施工安全质量工期等管理提高，进步树立企业社会形象，增强各环节间管理。严格按宁德市文明施工达标现场标准进行管理，现场施工管理人员做到文明施工，挂牌施工。在施工现场挂上显目宣传标语企业简介工程简介和文明安全质量标志牌，以提高工作人员质量安全意识。严格遵守市容规定，保证道路畅通，现场设臵必要环卫设施。对施工人员进行文明施工教育，施工期间保护好施工现场附近切公共设施。采取相应措施减低尘埃噪音污染。进入现场各种材料工具半成品等按指定地点堆放整齐，施工操作人员要做到工完场清脚下清。现场临建设施，在工程施工完毕后，及时拆除。第六章项目实施进度安排本项目计划在二年个月左右时间内建成。建设进度计划如下表表建设进度表序号项目年年年年策划可研工作建筑方案设计三通平综合管网设计施工图设计报建土建工程施工完成投资，开始预售单体工程验收分项工程验收第七章投资估算与资金筹措投资估算投资估算依据根据建设单位提供土建工程基础数据，按设计方案确定建筑面积结构建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求。宁德市东侨区目前土地市场价格。宁德市建筑定额标准及三材价格。项目建设期为二年，土建项目建设内容较简单工期短，故取定土建不可预见费和预备费用。根据中国近二年建筑材料设备等价格变化形势和对本区实际情况调查。根据对目前国内同类项目费用收取情况调查。总投资估算土地使用费万元土地出让金含报批费万元亩亩万元前期经费万元工程勘察元孔孔万元工程设计元万元工程监理万元三通平元万元工程造价咨询万元工程咨询万元招标代理服务费万元土建及安装工程费万元土建工程元万元安装工程元万元桩基工程元万元消防工程万元电梯台万元台万元配套设施建设费万元道路元万元绿化工程元万元景观工程万元万元灯光工程万元万元环保设施万元管理费