（立项阶段）东北陶瓷城改扩建项目投资立项评估报告（提交材料）

东北陶瓷城面临着非改不可国际国内大环境中国加入后五年过渡期已过半，市场开放程度越来越高，国内外商家云集沈阳，同台竞技商品流通业态变革加剧，新商品流通业态侵润取代旧商品流通业态速度加快，传统概念下批发零售市场都在发生嬗变，业态提升迫切国家振兴东北老工业基地战略决策进入实施阶段，胡锦涛主席关于东北振兴四转论述将得到落实，辽宁省和沈阳市将在振兴东北大环境下实施构建沈阳经济区战略，即充分发挥四大优势，按照市场经济规律内在要求，通过实施区域经济体化战略，把沈阳经济区建成为两大基地两大示范区和个中心，即建成我国装备制造基地和重要原料工业基地建成辽宁乃至整个东北高新技术产业和农产品加工示范区建成辐射和服务于整个东北地区现代商贸物流中心，进而在全省完成老工业基地振兴历史任务，实现工业化率先建成经济发达社会富足环境优美生活安康先导地区，实现现代化。

随着东北振兴和建设小康社会进程加快，以沈阳为中心辽宁中部城市群和泛东北地区建设规模迅速扩大，居民生活水平不断提高，对于陶瓷及装饰产品需求也迅速增长，仅以沈阳为例，年房屋销预售面积为万平方米，合同金额为亿元，同比分别增长和其中住宅销预售面积万平方米，销售额亿元，同比分别增长和。

全市存量房产转售面积为万平方米，成交额为亿元，同比分别增长和其中住宅成交面积万平方米，成交额亿元，同比分别增长和。

房地产开发投资额与房地产销售额合计达亿元以上。

专家预测，年沈阳市住房有效需求仍将保持旺盛势头。

周边地区城市化进程加快，房地产需求增长也会加快。

按房地产投资带动相关行业销售带动相关行业或通常系数计算，房地产业对沈阳市建材装修家具家电等诸多行业产生拉动效应约为亿元。

这样大环境，为东北陶瓷城改造提升创造了机遇，也提出了更高标准。

本项目立项前期，已向大东区和沈阳市政府管理部门作过汇报，按政府指导性意见制定本项目规划基本框架，本次可行性研究基于框架并做了适当拓宽。

二项目概况本项目是在原陶瓷城位置上改建扩建，但全部工程建成后，并不保留原有建筑物，等同于全部新建，因此，可视为新建项目。

拟建地点沈阳市大东区东望街号南至大二环北至陶市场，可行程度分析上述风险对于陶瓷城改造来说不可忽视。

但目前看风险是潜在隐性，且对项目影响程度也各不相同。

专业化与多元化矛盾影响程度。

多种经营项目由个发展商来投资，表面上看是增加了经营稳定性，没有把鸡蛋放在个篮子里。

实际上，这些项目是个整体，荣俱荣，损俱损，旦出现资金链故障，会引起连锁反映。

各经营单元对于项目稳定性作用排序陶瓷消防器材地板城油漆涂料旗舰店物流综合服务酒店博览中心家居。

传统业态与新业态矛盾影响程度。

这是仅次于如何投资重要因素。

经营商与消费者对手交易是传统批发市场基本实现形式。

在商品流通业态变革过程中，这种最原始流通业态首先被冲击。

它所带来是关于前途和命运选择。

业务收入结构与投资回收期矛盾影响程度。

物业管理型市场，在未来国际化立体市场中，以交易载体地位实现收益是交易过程中最稳定，但也是收益率最低。

没有自营交易业务支持，短期内不能收回投资风险是存在，投资回收期可能达到年以上。

本项目建设速度与竞争者建设速度矛盾影响程度。

如果陶瓷城改扩建工程滞后，经营商资源将先流向中国家具城等市场，争取有限经营资源刻不容缓。

否则，后建成市场经营资源不足将难以成市。

三防范和降低风险对策关于回避风险。

突出陶瓷市场专业特色，将是本市场存在根本。

因此，建议在陶瓷专业方向做深做透，吃尽陶瓷产业链，同时提升流通业态，将传统市场和现代物流超市连锁模式嫁接经营。

除旗舰店陶瓷精品市场外，应当包括全部工业民用陶瓷制品，并深入到售前设计和售后工程服务领域。

加速市场改扩建进程，建设筹备同时启动招商，先期取得经营资源。

关于转移风险。

引入多元投资机制，变个积极性为多个积极性，变独立承担风险为群体承担风险。

关于控制风险。

在做好交易载体同时，确立自营支柱业务，同时作为引导成市和降低风险最基本措施。

关于自行承担风险。

将风险因子分解至要素状态，明晰界定自我承担风险要素，如投资比例确定，对外推出投资合作项目清单等。

研究结论与建议通过研究，我们提出如下结论和建议。

推荐方案总体描述我们推荐方案为备选方案。

推荐理由总投资及资金筹措本项目总投资为，万元，其中建设投资为万元，流动资金总额为万元。

资金筹措方式为全部自筹，滚动发展，即自筹启动资金亿元，期部分工程竣工后出租出售经营单元，获得继续建设资金。

经济效益和社会效益经济效益本项目经济效益分为两部分，第部分是发展商即东北陶瓷城有限公司经营效益，第二部分是进驻市场经营商经营效益。

发展商效益，包括出租出售经营单元效益，酒店餐饮经营效益，停车场广告牌效益等项。

方案