（立项阶段）东方疗养康乐园项目投资立项评估报告（提交材料）

建设地点项目建设地点武鸣县双桥镇伏林村经过对多个方案考察论证对比筛选，最终确定项目地址为南宁市武鸣县双桥镇伏林村。

此区域面积较大场地开阔依山傍水气候宜人阳光充足环境清静交通便利基础设施完善，是十分理想投资场所。

建设周期项目建设期为六年，分三期建设，每期两年。

建设内容和规模项目建设内容主要包括养老院内设床位张疗养院内设床位张护理院内设床位张医院老年大学护理培训中心文化艺术中心康复健身中心老年服务中心老年科技中心老年旅行社公用基础设施辅助用房以及绿化等。

根据老年公寓和养老院设计指南建设规定，并结合本项目自身情况，项目建设共需征用土地亩。

项目建成后，总建筑面积可达万平方米，可安置接纳名老人，接待国内外游客人。

总投资与资金筹措估算项目总投资为万元人民币，其中固定资产投资万元，铺底流动资金万元，建设期利息万元。

资金筹措企业自筹资金万元，占总投资申请银行贷款万元，占总投资。

项目策划运作由广西大舞台文化策划有限责任公司负责策划运作，该公司是广西唯家大型文化活动策划企业文化策划商业运作方式策划公司，曾在广西区内外策划运作和其它企业共同合作过不少商业文化项目，具有定知名度和影响力，在各项目活动中不但取得了定经济效益，而且取得了较好社会效益。

该公司不但具有创新意识，敢走别人没走过路，思想理念超前，具有独创性。

本项目运作，该公司主要负责该项目选点协调政府各部门筹措项目资金策划运作项目经营管理模式，以三源联盟为理念，即人力资源智慧资源经济资源。

这模式和理念实施，不但将该项目成为广西品牌，而且成为中国样板，甚至成为世界焦点。

具体体现如下在企业管理方面充分运用了三大资源优势，使社会资源得到优化组合，达到了资源贡献最大化，避免了国有企业和私营企业在管理上存在难以解决问题，而具有充分吸取，总结了国有企业和私营企业成功经营，在管理上走了条前人没有走过管理模式，不但达到相互制约，互相监督而且关键是达到了互相激励，使企业向着正确良性健康方向发展，全面解决了现代中国企业人情化，资源浪费，思维局限现状。

在机关内应管理方面采用了来自社会服务于社会管理于社会也就是用社会各力量钱，办社会福利事业，为福利事业服务，最终服务于人民。

在管理上由社会共同管理，共同支配，共同监督，达到不浪费分钱，不乱用分钱，分分钱都用于服务社会，任何个人任何组织任何企业和单位，都无权支配，无权动用，也动用不了。

每分钱不但公开透明，而且安全有保障。

既符合国家法律法规，又符合各金融部门规定和管理办法。

在项目运作方面全面采用了三权分离法，是投资分开二是建设分开三是管理分开。

从而达到了分工明发达国家和我国发达地区情况看，老年人外出度假旅游住老年公寓已成为新时尚。

可见本项目建设是非常可行，也是，财务净现值为万元。

经测算，项目财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零。

清偿能力分析由资产负债表可知，项目在计算期内最高资产负债率为，但从第年开始降到左右，说明项目财务风险较小，偿还债务能力强，说明项目负债对债权人来说是稳妥。

本项目借款偿还期为年含建设期，偿还贷款能力较强，能满足银行贷款要求。

不确定性分析盈亏平衡分析计算以生产能力利用率表示盈亏平衡点年平均固定成本年平均销售收入年平均可变成本年平均销售税金由盈亏平衡分析可知，当项目生产能力利用率低于时亏损，超过时则盈利。

从福利项目来比较分析，该项目投资风险还较好。

敏感性分析由于项目收入投资成本等均为估算值，项目实施以后，不可避免地将会受到些不确定因素影响面发生变化。

为了预测这些因素变化对项目盈利影响情况，对该项目产品价格建设投资成本等因素变化进行了敏感性分析。

分析结果为产品价格和成本变化对项目是较为敏感。

所以在项目实施过程中，要加强企业管理，要注意市场变化，注意经营策略，这样才能获得预期经济效益。

从分析结果说明，项目抗风险能力较可以。

财务评价结论本项目全部投资财务内部收益率所得税后为，高于基准收益率，财务净现值为万元，大于零。

本项目借款偿还期为年含建设期，投资回收期为年含建设期，项目投资回收能力较好。

从盈亏平衡分析看，只要生产能力要达到设计能力，项目就可保本。

敏感性成果表明，即使在效益下降了不利情况下，本项目财务内部收益率依然能达到水平仍大于基准收益率，因此项目抗风险能力较强。

综合上述，本项目建设在财务上是可行。

第十二章社会评价和风险分析社会效益评价项目对社会影响分析随着社会进步经济发展科学医疗事业人民生活水平为断提高人均寿命延长老年人口正逐年增加我国已正式步入老龄化社会。

根据有关部门统计年，我国有岁以老人亿人，超过我国总人口，同时科学分析预测到年，我国岁以上老年人将达到亿人。

社会老龄化问题涉及政治经济文化稳定发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安个重大问题。

因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人养老问题。

同时，也加强了老年工作开展力度，是其成为项长期而且紧迫重要战略任务去完成。

同时，关心老人关爱老人也已经越来越成为社会种风尚。

本项目实施，不仅改变社会化养老问题，使传统家庭式养老转为社会养老，促进登封社会福利事业发展，加快了和谐社会建设，为解决当今社会养老问题提供了良好物质载体，属社会公益型项目。

本项目建成后，仅有少量生活污水产生，经处理后对周围环境不会产生影响，属环保型项目，符事可持续型发展战略。

项目与所在地区互适性分析不同利益群体对项目态度及参与程度该项目是公共社会福利型项目，项目建设功在当代，利在千秋。

建成后，可