商业部分容积率不小于且不大于，建筑密度不大于绿地率建筑限高建筑主题高度不大于米总建筑面积约为万平方米项目建筑部分主要经济技术指标项目数值计量单位总用地面积总建筑面积其中地上高层建筑面积地下室建筑面积住宅户套数户容积率建筑密度绿地率机动车位辆其中地上住宅车位辆地下住宅车位辆商业车位辆住宅建筑面积五地块项目可行性研究结论总投资项目总投资亿元，其中土地成本万元前期开发成本万元，商业开发成本万元，住宅工程建设开发成本万元，地下室工程开发成本万元，建筑配套开发成本万元，园林绿化开发成本万元，销售成本万元，管理及财务成本万元，其它费用万元。资金来源项目自有资金亿元约占项目总投资，银行贷款亿元约占总投资，预计销售经营收入再投入亿元占总投资。收入测算类别建筑面积单价元合价万元高层面积商业面积地下室面积总建筑面积预计总销售收入为总销售收入为亿元，销售税费万元，销售净收入亿元。效益指标税前利润亿元投资利润率全部投资财务内部收益率全部投资回收期静态年，动态年贷款额度万元商业用房建筑面积偿还期年，利息共计万元。结论本项目开发将会对社会产生巨大社会效益。本项目建成后将具有良好环境效益。项目资金来源有保障，投资有回报，本项目在经济上是可行。项目符合城市总体规划和布局，方案设计合理科学，说明本项目在技术上是可行。项目所在郫县郫筒镇房地产市场健康平稳，特别是房地产市场发展潜力巨大。因此，项目面临市场良好安全可行。通过上述各项分析，我们认为本项目无论是在郫县产业政策和市场环境等宏观方面，还是就本项目自身技术和经济效益等微观方面都是可行。第二章项目建设背景和必要性区域多家强企业引入，呼唤具有完善服务品质楼盘郫县作为成都西部新中心，全力打造以发展科教文化为高新西区配套服务，建设既适宜居住又适宜创业综合性城市片区，既是成都城市板块重要组成部分，又与中心城区在生产力布局城市功能构建等方面保持着相对独立性，具有更大灵活性自主性和广阔发展前景。且县人民政府就位于郫筒镇。旋涡效应很好地透射出这种效果，全国乃至世界企业人力财力物力，都如水般，汇集于郫县。区域多家强企业工厂，庞大员工队伍，需要大量具有完善服务品质楼盘，支撑改善区域住房环境。本项目坐落于历史文化深厚望从寺片区快铁沿线绝佳地段，面朝奥维尔Ⅰ期别墅区，具备成为品质生活楼盘硬件条件。二消费者呼唤品质楼盘近几年随着郫县产业经济结构调整，改革不断深入，国内生产总值持续增长，年成都市城市居民人均收入元。城市居民水平持续攀高。同时，随着居民生活水平持续提升区距离感将进步缩减，同时交通便捷性将进步带动郫县整体产业发展。郫县规划规划中西部新城包含温江郫县强贷款偿还能力和自身平衡能力，故本项目方案可行。项目现金流量财务净现值及财务内部收益率对本项目进行经济效益分析评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况，分别计算全部投资和自有资金经济效益。注财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时折现率。反映出项目所占用资金盈利率，即反映出项目盈利能力。当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。财务净现值按事先规定基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标，净现值大于或等于零项目是可以考虑接受。我们选取稍大于银行同期贷款利率作为基准收益率，本项目贷款利率为，故基准收益率取为。详见下表现金流量表净现值表。现金流量表万元序号项目合计流出总额二房地产开发成本土地成本期住宅工程建设开发成本期住宅工程建设开发成本商业工程建设开发成本三销售税金期住宅销售税金期住宅销售税金商业销售税金二流入总额期住宅销售收入期车库销售收入期住宅销售收入期车库销售收入商业销售收入三净现金流净现值表万元项目全部投资现金流量表单位万元按照以上计算得出评价指标指标财务净现值财务内部收益率先假定两个值试算，当时，采用插值公式求得，即投资回收期静态年累计净现金流量开始出现正直年份上年累计净现金流量绝对值当年净现金流量投资回收期动态年累计折现现金流量开始出现正直年份上年累计折现净现金流量绝对值当年折现净现金流量由上表指标可以看出，本项目全部投资财务净现值均为较大正值，税前税后财务内部收益率均大于贴现率和行业平均收益率，投资回收期也满足项目投资经营期限要求，回收资金速度还是比较快，故本项目投资可行。项目盈亏平衡分析根据动态资金筹措计划结合静态投资成本分析可知项目总投资成本亿元其中土地成本固定成本亿元变动成本亿元销售总收入亿元，销售税费亿元，销售净收入亿元由上述数据可求得本项目盈亏平衡点。盈亏平衡点盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目税前利润为零，即项目盈亏平衡时临界点。首先，假定本项目总投资不变，且销售水平如基准方案所设，则由计算可得，当项目全部投资利润率为零，即收入等于支出，项目达到盈亏平衡，具体详见下表项目盈亏平衡点分析统计表原值盈亏平衡点变化值销售面积万销售单价元总投资万元即按照本方案开