（立项阶段）中华老年大学园项目投资立项评估报告（提交材料）

这些无疑都扩大了中国养老市场与老年经济庞大总量。

中华老年大学园就是在这个背景下策划设计。

它是以中老年人为目标市场，将老年人精神生活与物质生活学习求知与贡献余热保康医疗与健康生活集于体大型建筑群。

项目选址于海南。

整个项目占地共亩，项目总投资亿元人民币。

项目共分两期建设，期为中华老年大学园，占地亩建筑面积万平方米，投资额亿元二期为中华国际老人滨海风情度假小镇，占地亩建筑面积万平方米，投资额亿元。

此项目把老年人学习与教学生活与康复工作与休闲旅游与度假等愿望有机组合在起，使养老服务在养老产业基础上形成了完整体系，在实现规模化同时，实现了老年经济产业化与养老保障持续化。

使投资者在获得巨大经济效益同时，也获得了极大社会效益。

由于本项目规模极大，占地面积达亩，在现阶段中国严格土地政策下，其它潜在或现实竞争对手很难获得如此规模征地许可。

而没有了规模，建筑档次就很难提升，完善系统难以建立，文化与体育设施就更无从谈起。

因此，在可预见将来，中国内地基本不会产生有威胁竞争对手。

在推广上，将纬度偏北且有着相同人种与文化源头，同时又为老年化问题困扰日本和韩国作为个重要推广区。

港澳台及东南亚华人社会作为另个重要客户来源地，而北美与欧洲作为第三个重点客户地。

在国内，我们把推广重点放在北方，尤其是北方些大型国有企业军工单位国家部委等作为我们推广重点对象。

在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决现实问题，同时，此项目还会为海南形象提升，海南经济增长提供助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，政策方面风险基本为零。

另外，由于政府支持原因，征地费用也会低于市场标准价。

而随着中国土地资源日益紧缺，尤其是滨海土地供给更是趋于有价无市，土地升值潜力已经无庸臵疑。

因此，仅土地增值这项，就可以规避所有投资风险。

第章养老问题现状与发展世界养老问题现状与发展随着经济发展与医疗生活水平提升，人类平均寿命正在增长，很多国家开始出现了人口老龄化现象，尤其是在发达国家特别显著。

不仅如此，进入二十世纪后，人口老龄化在些发展中国家也渐渐出现了。

据统计人类平均寿命已从年前岁增加到现在岁，根据国际规定岁为老年人这标准，现在世界上老年总人口有亿。

到年，世界老年人口将达到亿到年世界老年人口将有亿，亚洲占，其中东亚中国日本韩国等老龄化问题尤其突出。

因此，老年问人民币，因此除了社会效益外学园是可行。

相关分析是理性现实，该项目对市场趋势把握是准确，对应市场是庞大而现实。

只要我们在项目开发建设中，做到设计合理，成本控制得当，投资到位，价格合适，市场推广措施有力，那么该项目将会成为老年人市场又新热点，成为海南经济又亮点，同时以此项目为起点，必将推动海南作为中国最佳养老胜地而创造个全新经济与产业模式。

因此，该项目投资与建设是完全可行，该项目将为投资者带来巨大投资回报。

附件项目总平面图附件二中华老年大学园筹划委员会略附件三相关调查数据国家干部岁以上离退休者合计万人截止年月日，其中县团处级万人市师厅级万人省军部级万人知名艺术家等岁以上人员合计万人截止年月日，其中声乐艺术万人文化艺术万人书画艺术万人富豪岁以上者合计万人截止年月日，其中资产万以上万人资产万以上万人资产亿以上万人专家学者岁以上者合计万人截止年月日离退休人员数据及增加比例年统计数据年统计数据已离退休人员万万在职国家机关党群组织企业事业单位负责人其中岁以上者万其中岁以上者万在职专业技术人员其中岁以上者万其中岁以上者万岁以上人员所占比例每年离退休人员增加比例人口寿命数据对比年全国岁以上人万人岁以上人万人年海南岁以上万人岁以上人万人附件四年度全国主要城市房价比较排名城市每平米平均房价排名城市每平米平均房价温州元贵阳上海太原杭州西安北京沈阳深圳成都广州武汉厦门长沙南京南昌天津重庆青岛郑州苏州哈尔滨大连石家庄福州兰州济南合肥昆明海口附件五主要老年化发达国家老年产业及住宅形式日本在日本，目前岁以上老人已占总人口以上，全国人口平均寿命达岁，高居世界榜首。

他们在解决人口老龄化，特别在解决传统家庭养老环境和社会福利设施方面，积累了丰富经验，许多方面值得我们借鉴。

日本自上世纪年代进入老龄化国家行列以来，他们根据本国国情，先后颁布了日本老年福利法和日本长寿社会对策大纲等法规和政策，提出从收入保障，保健福利社会生活和居住环境四个体系推进方针。

年日本建设和厚生省提出银发住宅建设计划，为日常生活自理老年人，提供租赁式公寓。

根据此计划，开始了各种老年公寓建设，继银行住宅之后陆续出现了银发之友，年长者住宅等多种名称老年公寓。

如高龄者生活长寿楼和面向轮椅者使用都营住宅，并对高龄住宅改造提供补贴等政策。

在社会养老城市福利设施建设方面，规划设计了特别养老院护理住宅高龄者服务中心，为高龄者创造安全舒适居住环境。

美国美国作为世界最发达和老龄化比较严重国家，老年产业化基础非常发达，其老年居住模式