（立项阶段）中南国际商城项目投资立项评估报告（提交材料）

长沙，山青水秀气候宜人，有风景独秀霜叶红于二月花岳麓山，有水洲相拥春来江水绿如蓝湘江长沙，人杰地灵历史悠久，有在海内外享有盛名世界第八大奇迹马王堆汉墓千年学府岳麓书院及三国东吴简牍惟楚有才，于斯为盛，在中国近现代史上长沙更涌现了批著名政治家军事家和文学家。

年，全市实现国内生产总值亿元，人均达美元。

长沙商业繁荣兴旺，自古以来商贾云集，交易兴旺，教育科技发达，交通通讯便利。

长沙商贸发展现状建国以来特别是改革开放以来，长沙商贸得到了飞速发展。

是商贸经济持续稳定增长，对国民经济中作用和贡献进步凸现。

年全市社会消费品零售总额跃上了亿元新台阶，商贸经济总量增长五年内实现了跨越式三级跳。

全市商贸业从业人员达万人，占全市从业人员，为增加就业特别是解决下岗职工再就业作出了显著贡献。

二是发展思路进步提升，奠定了长沙市流通现代化思想和理论基础。

顺应全球经济发展趋势，全面推进长沙商贸流通现代化战略问题，理清了长沙商贸流通发展战略思路举措与目标，形成了加快长沙商贸流通现代化发展共识与合力。

三是坚定不移地推进企业改革改制，根除了制约商贸流通发展体制障碍。

为消除体制性障碍，促进商贸流通加速度发展创造了条件。

四是网点建设和市场培育充满活力。

黄兴南路步行商业街建成开业，三湘南湖市场整合提升，家乐福沃尔玛等外资商业加快进入，使长沙市商业标志性项目涵盖范围更宽更广，商业发展品位更高更精。

五是三绿工程深入实施，肉菜消费更加安全放心。

通过加强法制建设，规范市场经济秩序和加强质量监督管理，菜篮子商品质量不断提高，基本保证了人们食品消费安全。

六是会展经济发展势头良好，有力地拉动了经济增长。

年成功地举办了中国首届箱包皮革展销会长沙昆明商品展销会秋季糖酒商品交易会全国煤交会等系列区域性全国性大型会议，取得了很好社会效益和经济效益，产生了巨大社会影响。

七是物流工作有了个良好起步，已组织完成了全市物流发展战略研究，正在进行规划衔接和配套政策措施制定。

总之，长沙市商贸流通业在构建大市场大商业大流通格局过程中，通过加快商业结构调整，大力推进社会商业发展，室等。

建筑密度，容积率，绿化率，道路面积平方米，地上道路面积平方米，地下道路面积平方米，停车位个二估算依据建设部颁布房地产开发项目经济评价方法依据上述规定，根据建筑结构形式，结合长沙市目前实际工程造价估算第七章经济分析与评价经济评价主要依据建设项目经济评价方法与参数第二版房地产开发项目经济评价方法长沙中南国际商城规划设计方案。

经营收入及税金估算经营收入根据项目具体情况，中南国际商城建成后，其物业大部分是直接销售，少部分是用于出租，现假设全部物业都全部按时出售。

第二三期工程开发期分别都各为年，设定第期工程在第年底前全部售出，第二期工程在第年底前全部售出，第三期工程在第年底前全部售出。

按照商铺层均价元平方米，二层均价元平方米，三层元平方米，公寓均价元平方米高层住宅均价元平方米。

进行估算，第期工程销售收入万元，第二期工程销售收入万元，第三期工程销售收入万元，总销售收入万元。

经营税金及附加本项目需交纳营业税城市维护建设税及教育费附加。

销售房地产按营业额交纳营业税，城市维护建设税按营业税交纳，教育费附加按营业税交纳。

本项目应交纳营业税万元，城市维护建设税及教育费附加万元，总计税金万元。

项目经营收入经营税金及附加详见附表。

二总成本费用估算项目成本费用包括土地费用建安费报建费水电空调电梯等配套设施建设费设计费利息税费管理费销售费用不可预计费，根据项目总投资估算，按不同工期工程量，将总成本分摊到第期第二期第三期工程上，第期工程总成本费用为万元，第二期工程总成本费用万元，第三期工程总成本费用万元，其项目总成本费用万元。

项目总成本费用及明细详见附表。

三利润估算项目根据国家计委建设部年月颁布建设项目经济评价方法及参数第二版以及建设部年月颁布房地产开发项目经济评价方法要求进行经济评价。

根据国家有关规定企业所得税按标准征收，项目第期工程第二期工程第三期工程税后利润总额分别为万元万元万元，项目税后总利润额为万元，据此计算项目投资利润率为，其中第期工程投资利润率为。

项目利润总额详见附表。

四财务盈利能力分析整个项目财务盈利能力分析通过整个项目全部投资财务现金流量计算，在计算期内财务净现值为万元财务内部收益率为，其大于基准收益率，说明本项目盈利能力满足行业要求同时，财务净现值第三年末为万元，第四年末为万元，说明项目在财务上是可行。

按