位须关注项目建设过程中风险防范与控制。第二章项目建设单位评价建设单位基本情况湖南省上好家房地产开发有限公司系原湖南省正安房地产开发有限公司变更公司名称而来，公司于年月在娄底市工商局设立登记，设立时注册资本万元，经变更现有注册资金万元，法人代表谭军亭，现房地产开发资质为叁级营业范围房地产开发。该公司年开发‚陶然雅苑‛‚领秀家园‛两个住宅项目，累计开发面积近万平方米，总投资万元截止年月，以上两个项目累计实现收入万元利润万元，目前住宅车库尚可销售万元。二股东及股本情况公司现有注册资本万元人民币，其具体情况如下股本构成及变更情况表单位万元股东姓名设立时出资股权转让变更后货币比例货币比例货币比例谭军亭曾立平王旦合计三组织结构及管理者素质湖南省上好家房地产开发有限公司是家私营股份制有限责任公司，实行公司法人治理机制，采用总经理负责制。公司下设综合部工程部财务部营销策划部等四个主要职能部室。现有员工人，其中中高级职称人员人，且都具有房地产业相关从业经验。股东成员表姓名性别年龄学历职称职务从事专业年限谭军亭男本科高级经济师执行董事年王旦男本科工程师总经理工程师年公司法人代表兼执行董事谭军亭，本科学历，年参加娄底地区医药采购公司工作年以股份公司形式成立娄底市恒旺医药有限公司，谭军亭于年涉足房地产开发，先后成功开发了‚陶然雅苑‛‚领秀家园‛两个住宅项目。丰富工作经历与较广博知识结构，使其具有较高企业管理经验，同时从其成功事业历程，其务实严谨且富有开拓精神，使其能领导着企业蒸蒸日上向前发展。第三章项目建设背景条件必要性项目建设背景地域优势娄底市位于湖南省中部，原为娄底地区，年月，经国务院批准撤地建市，现辖娄星区经济技术开发区冷水江市涟源市双峰县和新化县，市域总面积平方公里，总人口万，市本级城市人口万。娄底地理位臵优越，交通便利，湘黔铁路洛湛铁路在此交汇于此，上瑞高速公路潭邵段公路国道国道及即将修建娄新高速二广高速贯穿其中，使娄底成为我国江南地区重要交通枢纽和物资集散地。娄底矿产资源丰富，素有世界锑都百里煤海和有色金属之乡美誉，是湖南省能源原材料供应基地，是全省承东启西，连南接北中心要地。娄底市年至年连续五年增长率保持在以上，其中年全市达到亿元，增幅，比上年提高个百分点。根据城市与房地产发展关系模型，城市增长率大于时，房地产发展步入快车道。娄底市近年保持高速发展不断提升居民购买力以及随着城市辐射力增强，农村城市化提速等，给娄底市房地产市场带来定发展空间。近五年来，娄底市房地产业快速发展，但市场空臵率却保持在较低到年万元而住房开发贷款从年万元降到年万元，下降了住房制度商品化改革深化后，个人住房贷款水电供应管理提供或管理商业服务环境卫生及绿化管理提供居民需要家政服务。本项目建成后，实施社会物业管理，有偿服务，收入用于运营费用，开发单位不再注入人力和物力。第十章投资估算与资金筹措投资估算编制依据⒈湖南省建设厅湘建号关于颁发湖南省建筑工程计价办法及有关工程消耗量标准通知湖南省建设厅关于颁发湖南建设工程计价暂行办法通知湖南恒创建筑设计有限公司提供娄底市‚阳光品‛项目平面规划娄底市主要市场材料价格及预算价格。二建设投资分析本项目为非生产性建设工程投资，其建筑工程总投资由土地购臵费用前期工程费建筑安装工程费公共配套设施费项目开发税费预备费包括基本预备费和涨价预备费其它费用和项目期间费用组成。⒈土地购臵费用由土地使用权出让金交易费契税拆迁安臵补偿费构成。⒉前期工程费用包括规划勘察设计费可行性研究费三通平。⒊建筑安装工程费由土建安装工程费配套设施附属设施费组成。⒋公共配套设施费⒌项目开发税费主要是报建人防等费用。⒍预备费包括基本预备费和涨价预备费。⒎其它费用包括监理招标保险及其他等。期间费用管理销售及财务费用。三建设投资估算表总投资估算表单位万元项目总投资计算依据项目开发成本土地成本土地出让金土地成交确认书交易契税土地出让金拆迁及其他前期费用可研规划设计按实际发生情况勘测按实际发生情况三通平费按实际发生情况房屋开发费土建安装工程费其中基础工程按孔桩米孔元米计土建工程费按总建筑面积平均元平方米含内水内电水电气有线初装水电气有线户门窗按经验预估，含高层防火门配套设施其中室外给排水按占地面积元平米强弱电按占地面积元平米电梯及安装台电梯按万元台计附属设施其中消防及绿化消防按高层建筑面积元平米，绿化景观按土地面积元平米安防及其他公共配套设施费高低压配电道路硬化等项目开发税费报建规费按元平米不可预见费按之和计算其他费用监理招标保险及其他等二项目建设期间费用管理费用按项目销售收入考虑建设期销售费用按项目销售收入考虑建设期建设期利息按贷款万元平均使用计算三项目经营期间费用总计二筹资来源及投资计划筹资来源本项目测算总投资万元，其资金来源为自有资金万元预售收入万元申请银行贷款万元。资金来源构成见下表资金来源构成表单位万元项目金额占比自有资金申请贷款预售收入合计二投资计划本项目于年月开工，现已完成土地征购勘探设计可行性研究等前期工作，目前正进行报建场地三通平。项目计划于年月竣工并交付使用，项目建设周期为个月。第十二章经济效益社会效益与环境效益评价经济效益评价测算依据及相关参数本次分析计算对象为