金门窗，单层及双层玻璃。栏杆栏板扶手装饰线条欧式装饰线外挂檐口板建筑配件油漆厕所隔墙钢板网通风道箅子屋面出气孔排水沟水泥面非实体消耗量装饰工程造价序号子目名称人工费元材料费元合计楼地面天棚墙面隔墙隔断和保温门窗栏杆栏板扶手装饰线条建筑配件油漆非实体消耗量合计综合上述装饰工程内容后单方造价为元平方米。电气工程管道工程通风工程部分电气工程管道工程通风工程内容子目名称电气工程电气部分其他部分管道工程给排水采暖雨水排水给水消防采暖刷漆保温通风工程薄钢板通风管道及附件调节阀风口消声装置设备及支架地下人防通风刷漆保温电气工程管道工程通风工程造价序号子目名称人工费元材料费元合计电气工程综合上述电气工程内容后单方造价为元平方米。管道工程综合上述管道工程内容后单方造价为元平方米。通风工程综合上述通风工程内容后单方造价为元平方米。凤凰国际总建安成本估算项目面积单方造价总造价住宅商业商业会所车库合计说明由于北京建筑材料和人工费用普遍高于大同地区，因此，按照大同本地市场情况，以方南家园建安标准，凤凰国际建安单方造价约为元每栋楼配备两部电梯，共部电梯，以每部万计，共需元，折合每平方米住宅建安成本增加元我们取住宅单方造价较高值元平方米，以住宅总面积平方米计算，则住宅建安总造价为亿元其他项目建安成本仍按原来计算方式，合计总建安费用为亿元。其他费用序号项目费用元人防设备配套费率外网不可预见费绿化费管理费用教育投资银行利息广告策划水增容液化气房管局登记费合计总成本造价项目费用土地成本建安成本其他合计可销售面积住宅及商业建筑平米造价凤凰国际建筑平米造价为可销售面积总投资额建筑平米造价五高档住宅价格分析大同房地产市场发展步伐加快，住宅价格每年以速度增长，而且需求旺盛预计未来几年，随着城市改造与经济发展，城市中心区地价与房价会有更大幅度提升以目前市区内多层宅价格最高价元计算，预计未来两年价格可达到元豪宅产成交均价为元每平方米。项目整体均价及各阶段价格调整建议价格盘升具体方案如下销售率提价平均单价说明销售率每上升，价格随即上调元，共进行次调价，以销售周期个月计算，开盘价与结案价格差为元，即。销售率达到前，即开盘均价为元平方米内部认购起价，最高价，楼层朝向最高差价销售率达到，每平米提价元，均价为元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米合计销售率达到，每平米提价元，达到元平方米全盘均价元平方米。注此方案之调价周期以本项目主力户型销售进度作为依据同时，可根据工程进度及销售情况，对提价幅度及周期进行进步细化调整此外，应考虑不同户型在销售速度上差异，分别调整提价幅度，避免刀切作法。各阶段推广策略销售前期市场预热期与开盘期在这个阶段，要通过高频率大规模宣传攻势，形成项目高品质高素质物业形象，使客户产生极高期待和兴趣，并从心理上认同我们产品品质与高于其他项目价格，认为我们项目确实物有所值。有了市场和消费者认可，我们就可以在内部认购期和开盘期进行极其优惠价格销售策略，回报首批购房客户，迅速打开市场占领市场。在这个阶段，我们定价不可过高，这个阶段销售目并不是赚取多大商业利润，而是能够迅速打开市场，确定市场地位。销售中期市场热销期和持续期真正销售黄金期，在这个阶段，项目已经具有定知名度，项目工程进展顺利，销售硬件软件逐步到位，在这个阶段要保持大销售势能，换取资金回笼速度，同时要提高定价，以获取巨大利润率，但价格调整定要经过深思熟虑，更不可因前期良好销售情况而头脑发热，任意涨价，价格调整犹如爬山，上山容易下山难，涨价容易降价难。销售后期尾房期在这个阶段，销售势能逐渐减弱，可挑选房屋逐渐减少，但房屋已成为现房，购买房屋不存在任何风险，通过良好社会口碑到位售后服务和物业服务，客户购买信心是最强。对于剩余不同户型进行价格调整，销售情况好楼层户型可以继续涨价，而销售情况不好户型则采取定促销手段进行销售。销售进度与销售率销售统计总表