目可行性研究指南试用版，年陕西省建筑安装工程综合概预算定额陕西省建设工程其他费用定额西安市国土资源局莲湖分局关于西安环城西苑环境改造项目三期用地函西安市发展和改革委员会关于对环城西苑三期项目建议书批复市发改投发号西安市发展和改革委员会关于调整环城西苑三期项目建议书批复中部分内容通知市发改投发号类似工程估算概算指标委托方提供有关其他资料有关建设项目经济评价基本参数和指标。技术经济指标项目财务评价指标投资回收期年税后年税前财务净现值万元税后万元税前内部收益率年税后税前资本金财务评价指标财务净现值万元内部收益率年国民经济评价财务净现值万元内部收益率年可行性研究主要结论项目前期工作准备充分，拆迁条件良好项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快回笼资金项目财务评价和国民经济评价各项财务指标均较好，经济上可行项目具有较强抗风险能力项目拆迁安臵完成和后续建设具有明显社会效益，能够得到社会和政府大力支持。第二章市场分析西安市莲湖区概况莲湖区是古城西安中心城区之，是驰名中外丝绸之路起点，此地人文荟萃，商业繁荣，经济实力雄厚。莲湖区经济实力概况为加快实现区域经济跨越式发展，莲湖区紧紧围绕建设经济强区和谐莲湖奋斗目标，根据辖区实际情况，提出了线五区四平台经济发展思路，加快对莲湖区改造步伐。年莲湖区生产总值实现亿元，标志着莲湖区经济规模再上个新台阶，其中第二产业实现增加值亿元，增长，其中工业增加值亿元，增长。年，莲湖区财政收入达到亿元，较年净增近亿元，增幅为，地方财政收入总量位居西安市区县之首规模以上工业总产值固定资产投资额社会消费品零售总额和外商直接投资额等持续快速增长，主要经济指标位居西安市前列。截至年月底，莲湖区重点建设项目共完成投资万元地方财政收入完成亿元，总量位居全市第二社会消费品零售总额完成亿元，达到近年来最好水平规模以上工业增加值累计实现亿元，绝对量位居全市第。莲湖区科技文化概况该区科技势力雄厚，荣膺国家级科教工作先进城区，区内有大中专院校科研院所多个。区内文物古迹众多，旅游资源丰富。境内有个王朝遗留下古建筑古墓葬古石刻等文物古迹处件，其中属国家省市级重点保护古迹纪念地处。随着中国加入世界贸易组织和西部大开发战略深入实施，莲湖区迎来了前所未有发展机遇。古代文明与现代文明交相辉映所显现出区位优势后发优势人文资源优势土地，土地价格上涨更趋强烈年，西安市共招拍挂供地亩，实现土地毛收入亿元，土地运用表计算，考察项目计算期内各年度财务状况，银行借款能够在计算期内全部按时还完。项目财务评价结论从项目盈利能力分析清偿能力分析等方面分析结果，可以看出项目在财务上是可行。第九章不确定性分析盈亏平衡分析各种不确定性因素变化会影响投资方案经济效果，当这些因素变化达到临界值时，就会使方案损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，目是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因素变化承受能力，旨在为决策提供依据。根据线形盈亏平衡分析基本公式销售收入方程成本费用方程式中实现出让收入政府补贴计划出让收入土地出让收入实现率总成本费用单位可变成本每亩土地出让税金及附加总成本中固定费用令，便可求出值。解得故当出让收入实现率为项目盈亏平衡点，即当出让收入实现时，项目即可保本低于这个比率，项目将会出现亏损高于这个比率，项目将出现盈利。敏感性分析敏感性是指影响方案因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果相应变化，以及变化敏感程度。本项目主要进行价格以及建设投资对内部收益率双因素敏感性分析，年基准内部收益率为，项目内部收益率时，其在财务上是不可行。计算出让价格变化临界值，得计算拆迁投资变化临界值，得本项目出让价格是个比较敏感因素，出让价格允许变动幅度为，∝。建议投资商在出让工作中做好土地出让价格管理工作，避免价格太低而造成盈利低于最低期望水平。当拆迁投资在∝，范围内变动时，项目盈利超过最低期望水平，否则，项目将达不到最低期望盈利水平。建议投资单位在项目拆迁过表价格拆迁投资对内部收益率影响价格变化投资变化出让价格变化临界值投资变化临界值程中应与拆迁单位密切配合，做好投资控制。第十章国民经济评价国民经济评价是按合理配臵资源原则，采用影子价格影子汇率社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目效益和费用，分析计算项目对国民经济贡献，评价项目经济合理性。项目国民经济评价使用基本经济评价理论，采用费用效益分析方法，即费用与效益比较理论方法，寻求以最小投入费用获取最大产出效益。国民经济评价主要工作包括识别国民经济费用与效益测算和选取影子价格编制国民经济评价报表计算国民经济评价指标等。影子价格与通用参数选取影子价格是指依据定原则确定，能够反映投入物和产出物真实经济评价，反映市场供求状况，反映资源稀缺程度，使资源得到合理配臵价格。目前项目基础设施建设完成后，所定位住宅和商业金融市场需求较为强烈，项目各项费用和效益均能反映真实经济价值市场供求状况和资