，商住倒挂现象比较严重，其根本原因经济没有完全扭转时候，商业处于低迷，而受到年些政策支持，所以它价格会涨得比较高。因此未来预期来讲，商业地产还是存在普涨空间。商业地产市场已全面向好，商业地产向上趋势已经初步形成。房地产从世纪年代初期起步，随着住房制度改革不断深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑商与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发或连片开发旧城改造，尤其是近几年，房地产迅速兴起，为全市经济和社会发展做出了巨大贡献，已经成为投资重点消费热点。近年来，市县域经济发展迅速，特别是去年市委市政府提出强力实施资本活市战略以来，全市金融活力得以迅速激发，由于看好资本市场发展潜力，市外金融机构开始在抢滩设点，积极开展贷款投放业务，与此同时，各类投资担保中介机构纷纷进驻。由于这些金融投行机构都需要个城市地段优越商务氛围浓厚功能设计完善能够充分彰显行业特征大型商务写字楼作为办公营业场所，因此，尽快在城市合适位置建设能够集合众多金融投资机构入驻怀府金融广场已成为市资本活市战略向更深更广推进实施必须。基于对市房地产市场特别是中高端商业市场需求强劲认识和了解，市沁北建设投资有限公司于年月通过公开竞拍方式获得了位于覃怀西路北侧人寿保险公司西侧，宗地编号为号地块使用权，并决定在此开发建设市怀府金融广场建设项目，作为定位于服务金融投资机构大型商业金融地产项目，怀府金融广场建设项目将以国际先进设计理念科学完善配套设施高度人性化管理服务，成为市新城区中心道亮丽风景线。项目概况地理位置该项目总占地面积，位于覃怀西路北侧人寿保险公司西侧。项目南临覃怀路，与市大型会展活动中心文化艺术中心和高档住宅小区锦绣江南隔路相望东临市迎宾大道太行路，与唐庄大型商务住宅区遥相呼应北靠市商业黄金路段怀府路，与怀府音乐广场清华园阳光假日小区相依相偎西面是香港街，与农信社村镇银行太行新城焦作工贸学院新中人民医院等大型社区互为依托。该地块地处市新城区中心，地理位置优越交通条件便利基础配套设施完善齐全商业氛围浓厚，是市新城区中心规划主要商业金融用地，是金融投行机构营业办公最佳场所。建设规模与目标怀府金融广场建设项目占地约亩，总建筑面积，规划容纳金融投行机构家，办公人数人。怀府金融广场建设项目目标定位为市新城区中心大型商业金融地标性建筑，该项目将以国际先进设计理念科学完善配套设施高度人性化管理服务，为入驻金融投行机构提供良好营业办公条件，并成为市道亮丽风景线。项目建设期限怀府金融广场建设项目建设期限计划为个月，即从年元月起至年月结束。项目投执行比较独立老政策，并没有受到住宅放贷市场收紧影响。按照惯例商铺价格应该是住宅到倍，从理论上而言，商业地产投资收益应当远高于普通住宅，但是由部收益率，远远高于行业内部基准值行业基准收益率为时，财务净现值万元，大于零投资回收期年，从财务评价上讲是积极可行。该项目经济评价通过系列量化指标计算，各项指标均达到了要求，项目是可行，关键在于积极筹措资金，使项目尽快实施，早日建成，早日获利。风险分析为了确保风险分析质量，有必要对怀府金融广场建设项目投资过程中可能存在风险因素进行科学分析，使投资决策者能更好地把握风险本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。敏感性分析通过对可出售面积售房价格出租经营费用开发建设投资等因素进行敏感性分析，可知可出售面积和售价对项目影响最大，开发建设投资次之，但也需要加强控制。敏感度系数和临界点分析表基本方案收益率序号不确定因素变化率内部收益率敏感系数临界点临界值可出售面积可销售面积临界值售房价格平均售价临界值出租经营费用出租经营费用临界值建设投资不含利息开发建设投资不含财务费用临界值定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险主要是指因国民经济状况等系列与经济环境和经济发展有关不确定因素变化对房地产商品生产过程和经营过程造成影响。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控