政策来看，其根本目的是在于抑制房地产泡 沫，规范房地产市场，因此中原认为，该些政策的出台将会有利于房地产业的长远发展。 今年月日日，国务院七部委稳定住房价格第三联合检查组对重庆市贯彻国务 院房地产市场调控政策的情况进行了为期天的检查，检查结论是重庆调控工作 初见成效，基本无泡沫。并强化了国家宏观调控的主旨，保证房地产持续健康发展。 房地产业宏观发展态势 房地产业成为国民经济支柱产业 表房地产业在中的比重变化单位亿元 年份房地产产业投资额房地产业产值占的比率 年 年 年 年 年 年 年 数据来源重庆历年统计年鉴 直辖以来，重庆房地产业发展迅速，已经逐步发展成为国民经济中大支柱产业。 重庆房地产业对的贡献率逐渐提高，在中所占的比率由年的不 到跃升到年的，房地产投资额逐年递增。 在新政策的影响下，年月重庆市房地产投资额为亿元，较去 年同期增长，仍然保持了较高的增长速度，说明重庆房地产市场发展较为 规范，整个市场趋向良性方向发展，据中原初步预测，年重庆地产投资额 将会仍然保持平稳增长态势。根据重庆市政府资料预测，到年，重庆市将 实现年房地产投资总额多亿元。 重庆房地产开发面积稳步递增 图近年来重庆房地产开发状况单位万 施工面积 竣工面积 数据来源重庆历年统计年鉴 从近几年重庆市房地产的开发状况来看，施工面积总体保持明显的增长态势， 年较年同比增长了，而竣工面积则保持平稳的增长态势，年首次 出现了下降的趋势，这主要是受国家宏观调控等因素的影响，在定程度上抑制了 房地产的过快增长。 年月，重庆市施工面积竣工面积都比去年同期有了定程度的上升。其 中房地产施工面积高达万，比去年同期上涨，而房地产竣工面积 达到了，比去年同期上涨，施工面积和竣工面积的快速增长保证了未 来的有效供应量。 重庆房地产市场供销两旺 图重庆房地产市场历年销售面积趋势单位万 竣工面积 销售面积 住宅竣工 住宅销售 年年年年年年 数据来源重庆历年统计年鉴 重庆房地产开发供求总体产销衔接良好，需求市场增势强劲，保持年年持续增长 的态势，年销售面积从年的万上升至年的万。住宅 开发在整个房地产开发中占主导地位，产销衔接最为紧密。 年月，重庆市实现预售商品房面积万平方米，同比增长， 商品房预售金额亿元，同比增长。 由于受年月出台的新政的影响，月份楼市走势较为平缓。但以 年月份起始，重庆市房地产市场总体销售金额总体销售面积都逐步进入回升期， 月销售面积销售金额均达到最大，分别为万方亿元，同时全市 房地产销售均价也达到了元平方米。充分显示在当前宏观环境下，重庆市商 品房市场供销两旺，市场健康发展，有效需求仍有力支撑着房地产市场的发展。 商业物业发展前景 据目前政府的公布数据，重庆的商业物业空臵面积达万，居全国之首。据重 庆商委介绍，此空臵面积并非重庆地区真实的商业空臵面积，原因在于近年来重庆 市相关统计部门仅依照商业开发面积和商业销售面积进行空臵率统计，而租用面积 和自营面积均不计入统计范畴，而重庆市有相当部分的商业是以租赁为主，销售为 辅，从而造成现有统计数据严重失真，统计空臵面积大大超过实际空臵面积，如江 北区的北城天街只租不卖，整体出租率达以上，而政府统计数据却表示其空臵 率达，和真实情况南辕北辙。 另外，据中原对商业市场的研究表明，空臵商业绝大多数为社区型商业，各中心区 商业的销售情况极好，基本可达到年实现销售以上，如近期开盘的百康年世 纪门，开盘周，销售率过。 据重庆市政府初步规划，在未来年将进步扩大商贸流通规模。到年，社 会消费品零售总额将达到亿元，年，社零总额将达到亿元，十 五期间，年均增长，实现连锁经营销售额达亿元，商品销售总额达 亿元以上，鼓励组建大公司大集团，形成主导流通市场的新格局。此举将进步 刺激本市商业的加速发展，尤其是中心地区的大型综合商业的商业价值将加倍提升。 国际企业抢滩重庆 直辖以来，重庆市吸引了大量的外来资金。截至年，重庆市三资企业已达 家，实际吸引外资亿美金，协议投资资金亿美金，三资企业从业人员已 达万人以上，为重庆发展注入了活力。目前，世界强企业在渝投资兴办 家企业，如诺基亚爱立信施格兰等国际知名百货零售企业，如 家乐福沃尔玛太平洋百货香港美美百货等加拿大丰业香港汇丰美国利 宝等批国外金融机构也抢滩重庆。而目前全重庆市的大部分国际企业集中于重庆 市解放碑。 按照般的投资杠杆比即政府投资与私人投资之比，随着各类资金的投资 力度增加，来重庆投资亦成为开发商的必然选择。目前，各地房地产品牌企业大举 进攻重庆房地产市场，如香港长江实业香港瑞安华新国际融侨在元月，就入住率而言，由于这类型写字楼除 租金水平外，地理位臵是其第二大可利用的优势，因此大多位于交通条件较好的普 通型写字楼入住率较高，如华安大厦入住率就达到左右水平，而相反，地理位 臵相对稍差的物业，入住水平就较低，有的普通型写字楼仅有的入住率。 办公物业租售价格 租金 写字楼的商用性质决定了地理位臵对其租价的影响很大，据调查，各区域写字楼租 金情况如下。中心区域写字楼的租金般要高于次中心区域。就全市情况而言，目 前渝中区的租价在全市处于遥遥领先的地位，平均租金约在元月左右 解放碑周边写字楼的租价高达元月之间。 其他区域中心区写字楼的租价比较接近，平均租价在元月左右，而两路 口及上清寺片区的平均租价在元平方米月左右，远低于解放碑中心区的租价。 出租率分析就出租率而言，重庆写字楼呈现出比较明显的地域特征。解放碑的写字楼的出租率 明显高于其他次中心区域。目前解放碑周边写字楼的出租率最高，经营较为成熟的 写字楼出租率在左右，其中以大都会商厦半岛国际商务大厦出租率最高， 平均可达到以上。 其他区域如两路口上清寺片区写字楼的平均出租率在左右，其中以希尔顿商 务大厦出租率最高，而其它区域写字楼的平均出租率相对较差。 售价 目前解放碑地区写字楼出售价格在元左右建筑面积，清水房，高 居主城区写字楼价格之最次中心区域如两路口沙坪坝区三角碑江北观音桥 南坪转盘周边等写字楼的平均售价在元平方米建筑面积，清水房。 典型个案分析 大都会商厦 发展商和记黄埔地产有限公司 位臵重庆市渝中区邹容路号 楼层规模写字楼，标准层，写字楼总建筑面积 面积划分使用面积 交付使用标准天花吊顶地毯乳胶漆墙身不锈钢玻璃门等 配套设施地下车库余个商务中心会客室员工餐厅每层设臵 茶水间等 客源及租售分析 大都会商厦只租不售，整体租金水平在市场上目前又是最高的，高达元月，同时其出租率达到左右，是目前重庆写字楼市场中出租率最高的写字楼之， 客源则以外资企业为最，入住企业的经营类型以生物科技类和电子信息类最集中。 上述图形比例是根据对大都会商厦内入住的家单位调查的结果。 附大都会商厦代表性入住企业 类型企业名称 本地企业重庆戈德移动商务公司重庆媒体伯乐公交广告 外地企业上海宝钢托普集团青岛制冷设备重庆办事处 外资企业 腾辉集团英特尔中国重庆办事处安达信重庆企 业中介咨询加拿大驻重庆领事馆香港汇丰银行重庆分行 西门子中国重庆办事处 简评 大都会商厦是重庆建成投入使用最早的高档写 字楼，直到目前它也是重庆最高档的甲级写字 楼之。其在设计用材物管等方面都代表 着重庆写字楼市场的最高水平，因此吸引了众 多外资及本地有实力的公司或单位入住。 大都会商厦位于解放碑商业中心区，区位地理优势明显大都会商厦立于拥有九层 商业卖场的大都会广场裙楼之上，又配以毗邻之五星级酒店海逸酒店，其中前者 是目前重庆最高档的商业场所，后者是重庆现有的两家五星级酒店之，因此大都 会商厦的配套商业及商务设施齐全大都会商厦拥有宽敞的入口大堂，楼层高 达五米，采用高性能大容量电梯，在数量配臵上达到每层部的标准，并实行高 低楼层分段制，且设的电梯间整栋大楼采用统的中央空调系统，装备有完 善的闭路电视及传真线，各项消防及安全设施齐备，并配备有个以上的车位。 三资企业市内私营市外私营市外国有 在用材上，外墙为进口玻璃幕墙，整幢大楼采 用高级的进口设备，如电梯采用日本原装进口 的日立电梯等。设计用料与大楼独特气质相配 视，大堂及各层电梯大堂地台及墙身均铺砌高 级磨光面花岗石，配以石膏吊顶，装饰灯具及 部分艺术品设臵，具有较高的格调。 在物业管理上，大都会商厦提供小时物管服务，在大厦公共部分如大堂电梯间 卫生间等处由专人进行着经常性的保结服务对各办公区域进行日常的办公工具如 桌椅电话等的清洁维护，并定期进行地毯门窗清洁等，服务的质量较高。 目前，大都会商厦在重庆市场上具有非常高的知名度，并已树立起了较高的声誉。 在软硬件设施方面大都会商厦都得到市场的高度认可，在重庆写字楼市场具有显著 的竞争力。 写字楼市场未来发展展望 未来，重庆市将大力加强中央商务区的建设，改变现有写字楼布局较为混乱的 格局。而渝中区作为重庆城市的几何中心，又是经济政治和文化中心，渝中 即解放碑的商务建设将是重庆商务建设的核心重点。目前重庆还没有真正意 义上的国际甲级写字楼，客户在等待观望中，旦有综合素质