目的运营管理。 融资渠道和资金保证 运作模式 根据分步实施，分块建设资金使用的具体情况，凭借 雄厚的现金和资产实力，以自有资金向战略投资方股权融资等方式， 解决开发初期的资金需要在进入开发期后项目开始运营和项目成 熟期之前，通过物业租售及财务杠杆手段实现现金流的平衡。在项目 分期开发中，在前期项目完成后，通过阶段性运营，为下期项目 打铺垫作准备，凭借成熟的经营管理经验和运作收入，实现现金流的 平衡和资产的增殖，完成对下期项目的运作投资，直至项目全部建 成并投入使用。资金保证 投资该项目，是建立在对自身实力和资金稳定来源及对项目 前景的科学分析的基础上。投资建设东北亚国际采购中心项目有可靠 的资金保障。 投资主体作为投资主体，目前在全国已经建成的商贸网络项目 已形成稳定的利润来源和强大的现金流，可以为项目建设提供强大的 资金保障。商贸项目的成功业绩和企业良好的资信为企业搭建了 良好的融资平台。 战略发展伙伴与中国银行中国建设银行是战略发展伙伴 是银行和证券以及数家金融机构的大股东，项目建设运营有畅 通的融资渠道。 现金流保证项目建成后，通过部分产权式商业物业的出让，可以收 回部分投资物业出租可以形成定的现金流，保证项目的日常运营。 招商策略 东北亚国际采购中心项目开发采取整体规划，业态互补的复合 商业形式，将国际采购国内大宗贸易区域批发商务办公 会展交易信息交换订单物流商务旅行商务居住为主， 日常零售商业餐饮娱乐休闲观光为辅的复合商务功能融为 体，形成配套齐备具有综合功能的商贸住新城区，对企业 和商户具有强大的吸引力 目前的商贸网络建设已经实现了量身定做订单式开发。 项目规划设计期间，相关行业商会龙头企业都要形成入住投 资意向，主力企业经营场所的建设直接体现各主力经营者的战 略目标和经营需要利用行业龙头企业较高的知名度和流的经营水平提升项目 的影响力，促进人流的汇聚，带动中小型企业聚集 低门槛准入。对国内外有实力的知名企业和商家采取开发商 让利政府政策扶持的办法吸引其入驻，在项目招商初期， 形成投资的低谷效应，吸引知名企业纷纷入住，短时间内提 升项目的无形资产，使物业快速增值，成为中小企业投资关 注的热点 借助全国工商联的影响力，将会员企业汇聚起，形成全国 工商联的东北总部基地。 招商资源与渠道 充分借重全国工商联的影响力，吸引全国各省市知名民营企 业机构入驻 充分借重世界华人总商会中国太平洋经济合作委员会的影 响力，吸引国外民间商业服务机构国外企业跨国采购集 团等入驻 投资商及其战略合作伙伴相关联企业集团总部或驻长春机构 率先入驻 董事长先生作为省私营企业商会主席，总裁 女士作为全国工商联家具装饰业商会会长在商界有较强的影 响力，他们将影响其他省市具有较强实力的厂商入住 目前已建成经营的商贸流通基地有山东聊大市场 江西南昌装饰材料城江西景德镇中国陶瓷商贸城等近 万平米，汇聚了万多家厂商。同时即将建成投入运营的 商贸流通基地有山东临沂中国商贸城河南郑州郑东商贸物流园河南洛阳国际商贸中心湖北随州商贸中心沈阳 商业广场即将开工建设的河北石家庄商贸中心安徽 蚌埠皖 北商贸 新城保 定国际 商业中 心武汉 华中工程材料采购中心武汉华中办公设备采购中心等项目， 已使数万家厂商的发展和商贸网络的发展达成战略上的 契合。商贸开发项目已成为他们市场拓展不可或缺的载 体。这大批厂商成为商贸网络稳定的商户资源，也是本 案入住的重要商户资源 东三省长春现存散乱的厂商企业，未形成规模市场中有活 力的主体商家也将成为入住的主体。 四项目选址地条件分析 长春市宏观概况 长春是吉林省省 会，全省政治 经济文化中心 著名的汽车城 电影城，位于吉林省中部松辽平源，铁路有京哈长白京大长图等线， 国道有线线及高等公路，交通四通八达。长平 高速公路年通车长吉高速公路及环城高速公路 年通车长春机场为口岸机场，可起降各种大型客机和货 机有飞往北京上海广州厦门成都俄罗斯韩 国等班次。 长春属大陆性季风气候年平均气温，最低温度 夏季气候凉爽，绿树成荫，素有塞北春城之 称冬季银装素裹，玉树琼枝，派北国风光。长春市 有得天独厚的种植粮食和经济作物的自然优势，是国家重 点商品粮基地和玉米出口基地，素有东北粮仓之称。长春 市旅游景点有伪满皇宫八大部及净月潭松花湖等国 家重点风景名胜区。 长春市现辖六区，即南关区宽城区朝阳区二道区 绿园区双阳区九台市榆树市农安县德惠市。全 市总面积约平方千米。全市总人口约万，其中 市辖区人口约万人，非农业人口为万人各县 市人口约万，非农业人口为万。长春 正阳装饰市 场 层联排小隔间约约 中东生产资料 市场二层联排小隔间约约二层均价 顺风市场二层联排小隔间约约约二层均价中东龙兴物流园 座三层框架大卖场约约约暂免 太阳城座五层框架经营商 住楼下二三层 约约约年交可优 惠 包税 长春东环建材 批发市场 主体层经钢大框 架附层小隔间约约约大厅门市房 暂免税 东泰建材 批发市场二层砖混联排小隔间 约 间十月交房约 售二 层均价 吉盛伟邦 家居城五层框架大卖场约约包税 永春批发市 场 三层框架大卖场 二三层 约约包税 装饰材料家具钢材类似市场多数分布在二道区，市场大都是大钢架结 构的临时大卖场。 项目开发的分析 东北亚国际采购中心的策划构思，是基于长春的政治经 济地域交通条件优势而提出，符合长春城市总体规划发展战略目 标。然而构想能否变成现实，更要看其落地的可能性，投资的可行性， 实施的可操作性。影响商业地产开发能否成功的因素很多，但最最关 键的第是地段，第二是地段，第三还是地段。这是 由商气人脉规律所决定的。因此项目的选址至关重要。 通过与二道区政府的多次接洽，二道区表现出极大的热忱。政府 主要领导和相关部门的领导为我们详细介绍情况，陪同深入现场看 地，提供相关资料，提出积极建议。有意向将东北亚国际采购中心项 目引入二道区，落户长春物流经济开发区。 东北亚国际采购中心项目能否落户长春物流经济开发区，还 需看其是否具备吸纳本项目入住的基本条件。物流经济开发区现状情况分析 基本情况长春物流开发区位于长春市二道区北部。辖区内有吉 林省唯陆路口岸长春东站，占地面积万平方米，条铁路 专用线，是全国个接点站之，全省的物资都经过这里，交 通四通八达，距长平长哈长吉高速公路出口公里，距新建国际 机场公里。二道区东站陆路口岸是全国个集装箱的接点站，可 直接办理进出口物资通关转关手续，与大连营口等海港口岸相通， 承载国际货物和通港运输能力较强。开发区内现有专业批发市场 个，销售额亿元以上的有个企业。区内分布着起重机厂胶合 板厂石棉制品厂惠工机械厂电力扎钢厂建材公司等大小近百 家工厂企业，大面积的企业职工住宅区和几个城乡结合部村屯。由于 历史的原因，绝大部分企业难以为继，濒临破产。 土地状况现状为老工业区城乡结合部，既有待破产兼并的工厂， 也有居民破旧的危陋房，还有部分村屯菜地。土地分属多个单位，经 营管理和经济发展均处于半停滞状态，无法发挥应有的城市功能，亟 待进行合理利用和彻底改造。 建筑特点区内主要建筑为上世纪年代相继在这里建立 的工厂厂房职工宿舍农民住宅和部分临时性建筑，多为砖混结构 的多层或平房等建筑物，根本不具备符合现代商业要求的建筑特色， 需要进行全面商业化升级改造。以符合现代商业的市场化要求。 规划定位随着国家振兴东北老工业基地战略的实施，国家将二 道区确立为实施振兴东北老工业基地战略的个重要组成部分。规划 确定物流经济开发区成为长春城市的重点发展方向。通过退二进三 策略，实现产业结构重组，将不同地域不同国度的人流物流资金流信息流迅速汇聚。计划年内，开发区将通过对老工业基地的 改造，使传统企业向现代物流发展。在大力引进现代物流的同时，做 好集装箱堆场，保税仓库，专业性物流配送中心，逐步完善物流园区 各项设施，把园区建成东北地区的专业物流中心，规划园区各组团有 物流批发区物流综合服务区物流仓储区物流企业区生活服务 区物流加工区物流发展区。 为加速物流经济开发区的调整改造建设，目前由政府各有关职能 部门组成的物流经济开发区管理委员会，统协调指挥物流经济开发 区的改造开发建设。 物流经济开发区的改造建设，仅仅通过政府创造有利于投资的软 硬件环境，还远远不够，必须要引入类似这样量级的大型企业集 团进入，引入类似东北亚国际采购中心这样具有产业拉动超大 规模的项目，才能吸引大批商家投资者入住，对二道区经济现状进 行整体的彻底改造，真正实现产业结构重组，才能根本改变二道区现 居住人口的就业结构和就业环境随着人流物流资金流信息流 的迅速汇聚，才能迅速拉动消费水平的不断提升只有使各种符合发 展规律的现代市场经济元素业态在此交会互补，才能在极短的时 间内产生几何级数效应，不断推动地区经济的高速发展。 分析 优势 长春市二道区及周边地区有传统的商业物流氛围和成熟市 场 交通便利，易于聚集商气人脉，有利商圈扩大后的招商引资 项目符合长春市和二道区城市总体发展规划，利于项目实施 二道区的发展对高品位的现代商业形态有强烈的社会市场 需求 市区两