，控制 局部过热的投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部 过热的行业投资高消耗高污染投资，对各地形象工程高档 住宅等投资要调控，而对农业能吸纳就业的第三产业以及各 种社会事业的投资，仍在扩大 经过近几年的宣传，广水市的旅游和酒店业在广水市 政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住 率迅速上升，行业步入快速运行轨道。 广水市现有星级酒店经营状况分析 星级酒店名称年入住率年酒店规模 云都大酒店层多 乾星商务酒店层多 消费价格分析 五星级国际大酒店地处市中心，主要靠优质服务赢得市场，具有价格竞争能力。 入住率分析 年广水市酒店的年入住率仍然达，经营情况良 好，星级酒店的年入住率也在之间浮动。般旅游 区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其 主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定。 酒店规模分析 不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，般在旅游区 的酒店经营规模较小，经营面积不超过平方米，楼层基 本上低于层，尤其是投资性较强的星级酒店而在商业区 或市区附近的星级酒店，其经营面积相对较大，经营楼层达到 层。 酒店管理公司分析 广水星级酒店的管理企业分为三种情况 发展商自管 聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理 现有的广水市星级酒店因为处于起步阶段，而且规模般 偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此， 般采用自管或聘请顾问的形式管理。 区域市场分析应山城区位于广水市腹地，是广水市政治文化中心，国 土面积平方公里，总人口近万人，辖个社区 个行政村。历史悠久，交通便利商贸活跃经济发达。 交通状况 京广铁路和国道在广水市东部纵贯南北，汉丹铁路和 国道在西部并驾齐驱，京珠高速公路和汉十高速公路从东 西两侧擦肩而过，号省道从中部横穿东西，挑两线四路于 体，形成纵横交错四通八达的交通网络。穿境而过麻竹高 速公路有望在年底动工，届时广水市的交通状况将得到根本性 的改善。 服务设施 广水市文化娱乐酒店服务渡假旅游等方面的建设已日 益完善。目前，全市颇具定规模的综合市场和肉菜市场 个，已形成了以中佰轻工和家家福超市商业街为中心的市 场网络，拥有较大规模的酒店酒店十几家，其中应山城区 家，市有线电视网络覆盖全市范围，市乡文化设施齐全，生活 质量正日渐提高。 投资导向 根据广水市总体规划，近期产业结构调整和发展的主导方 向是围绕建设大工业，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。 广水市投资导向项目 改善基础设施，改善生活条件的项目 新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目 资金，技术密集的大型工业项目 市场广阔，附加值高的大型工业项目 仓储运输项目 旅游观光农业项目 房地产开发项目 基地化农业生产项目 经济发展成就 在城市建设方面，广水市近年来加大规划建设力度，投资 亿多元大力进行市乡和村村通建设，使市容市貌有了很大的 变化，勾画了个现代化花园式文明城市的雏型。 以兴办三来补企业为突破口，积极发展区域经济， 使广水市发展为个拥有家企业超亿元财政收入的工 业重市，成为广水经济特区广水市中心城的经济走廊， 经过十多年的发展，广水市已成为外商竞相投资的黄金宝 地。 广水市已形成专业银行商业银行非银行金融机构构成的多功能方便快捷的金融服务体系。各种金融机构的办事机 构遍布全市，在经济生活中发挥着重要作用。年月底， 全市机新增授信企业家，新增工业贷款万元，为企业 的发展注入了活力，保持了广水市良好的经济秩序。 酒店业发展分析 区域内暂时无星级酒店，较大规模酒店较少。真正 具有星级酒店正式资质的只有云都大酒店家，其他为具备四 星或三星酒店标准但尚未取得正式资格证书的酒店。从整个来 看，酒店业仍然相对发达 酒店在规模上都比较小，客房数在间以上的只 有云都大酒店和乾星商务酒店两家，其他的均不到间 酒店的入住率都比较高，维持在的水平。 以消化本地各企业商务客户为主，另有少量娱乐消费型客户 各酒店的客房分布以标准房为主要户型，同时也是 酒店入住率最高的客房。 广水市酒店市场现状调查价格及配套设施 酒店名称价格构成元配套设施备注 乾星商务酒店 标准房高级房 豪华套 中西餐桑拿中心 夜总会 配套设施整体档次高 档，但经营般 云都大酒店 标准房豪华房 豪华套房 中西餐，夜总会，桑 拿，棋牌 配套设施高档并富有 特色，是主要利润来 源 小结 各酒店标准房价格般在元之间，套房价格 般在元之间 各酒店都具备基本配套设施，如中西餐桑拿夜总 会等，但经营般，酒店的娱乐餐饮设施，已成为其主要利 润来源。 广水市的酒店业代表了整个的最高水平，但仍然存在 整体规模小酒店管理理权 整体转让价格般很低，无法根据市场价格销售，难以 保证对前期投资的回收，将造成对国有资产的严重损失。 小结 基于以上分析，酒店的整体转让虽然能次性回笼较多资 金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的 要求。因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。 产权式酒店 概念 即将酒店的整体产权以客房为单位划分为小产权出售 给业主，业主再以委托经营的形式在定期限内将客房交由酒 店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。 优势 能以市场价格快速回笼大量资金 能保持对酒店的经营管理 能促进酒店经营管理水平的提高。劣势 操作方式极为复杂 存在巨大的后续经营回报风险。 严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面 效应 小结 基于以上分析，酒店的产权化销售虽然能次性回笼大量 资金，在很大程度上解决资金利息问题，但是有着巨大的社会 和经济风险，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路的要 求。 项目抵押贷款 概念 即按照定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现 金的方式。 优势 能回笼部分资金 能保持对酒店的经营管理。 劣势 抵押贷款额度较低，回笼资金少 将背负较重利息负担小结 基于以上分析，虽然会让发展商背负沉重利息负担，但是 回笼资金较快，抵押贷款能能够满足我们对酒店经营管理权的 要求因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。 项目定位 五星级国际大酒店为有限公司全资拥有，该酒店楼高 层，项目总投资万元。 五星级国际大酒店作为家豪华商务旅游酒店，将严格按 照国际星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础 上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 因此，项目应该定位为广水市国际级商务星级酒店。 方案评估意见 综合项目评估三种方案的比较分析，我们认为项目抵 押贷款模式符合对本项目最佳出路的要求，对于酒店而言，具 有三大战略性意义 快速回笼部分资金，缓解资金压力 由市场决定价格，实现项目的增值 促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发 展 消防按照国家对消防设施的有关规定和要求，每层设置消防栓 个，设置干粉灭火器台，具体消防措施有待在初步设计 中详细说明。 节能 节能是我国发展经济的项长远战略方针，是每个建设 项目应遵循的原则，本项目采用如下节能措施 尽量利用原有道路路线设计，尽量选择直线距离。 选择能耗低耐久性强度高的建筑材料，在施工中 采用先进的节能机械设施，以节约能源。 选用高效长寿节能型的光源和灯具，路灯照明实 行光电智能控制，杜绝长明灯等浪费现象。 环保 该项目污染源主要为工作人员生活污水和垃圾。 配备专人负责维护保洁，污水以隔油池除油后与洗涤废 水合流直接排入市政排水管道。 严格执行广水市城市总体规划的规定，从各方面努 力做好环境保护工作。 安全 安全是服务行业的生命线。项目建成后，要把安全放在 第位，加强治安，确保消费者的生命财产安全。电气设备接线完全按供配电系统设计规 范要求进行，高压开关柜增设电气联锁，以防操作。 主要设备控制选择开关布置在主机房内，以保证检修时 安全切断电源设置信号系统，当主要设备发生故障时，能发 声光报警提示。 地震 广水市属浅震，震源深度般在千米左右，震级也不大， 地震烈度为度。第四部分投资及经营收入估算 投资估算 本项目总投资为万元 建设投资万元 根据建设单位提供的土建工程基础数据，按本项目设计方 案确定的建筑面积结构建设标准，以及可行性研究财务评 价有关取费要求，估算建设投资造价见表。 表 项目建设投资估算 单位万元 序号项目投资额 分期计划进度 年年年 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 其他费用 不可预见费 合计 建设期利息 项目业主计划贷款万元，于年次性投放，年 利率为，建设期利息为万元 流动资金 根据企业实际测定年需流动资金万元 各类收入估算 酒店客房部分价格定位 定位理论依据 由于项目周边没有类似的星级酒店，故不能采取比较 法定价 项目属于典型经营收益性物业，故可采取收益法。 收益法定义 预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将 其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法。 收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式 项目现今总价 项目的收益年限 酒店基准收益率，般取经验值项目的年净收益 价格求取 本项目作为