和北京市的税收第三，可为社会提供近千个工作岗位， 帮助政府分忧解难第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的 市场需求做贡献。 在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设 而赢得定的经济效益是可以通过经济获得利润，逐步收 回投资二是大酒店地处北京商业中心和金融中心，投资方 在这地区拥有高档物业，必将提高其市场竟争力和企业的知 名度，从而巩固和扩大企业经营范围三是酒店管理集团作 为在国际上享有盛誉的酒店管理集团，其对大酒店建成后的 经营管理，必将推进北京市酒店业经营水平服务水平及总体 经济效益的逐步提高。 项目风险大小投资决定于论证是否科学建设期间以及运 营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。 综合分析，目前在西单商业条街繁华地带和北京金融中 心附近建设硬件设施流软件管理流的五星级大酒店时机 比较恰当，既有必要填补空缺满足需求改善布局与结构 矛盾又有可能相关条件具备。建议国家有关部门批准立项。 第二章项目建议的必要性 是推动北京市政府城区经济发展战略的需要改革开放以来，北京城区经济发展持续增长，目前已经到了 个能否再上新台阶的关键时期。大酒店建设将成为西单周 边地区经济发展，乃至全市经济建设起到推动作用。 是继续深化商业流通体制改革，不断提高企业管理水平的 需要 近余年来，流通领域通过在不同行业中尝试中外合资， 方面引进了资金，另方面引进了技术和管理，从而推动了 我国流通体制的总体发展和综合效益提高。但是，我们在软件 管理方面与国外先进水平相比还有较大差距。因此，继续在酒 店业进行有选择的中外合资项目，重点引进软件管理，对继续 深化我国流通体制改革不断提高商业企业管理水平仍具有重 要意义。 是实施行业精品战略，进行结构调整的需要 目前京城各类酒店数量并不少，但软硬设施堪称流服务 水平今消费者满意的精品中高档酒店并不多，且存在布局过于 集中经营结构不尽合理的问题。北京大酒店的建立将对缓 解此类矛盾起到应有作用填补了西城区五星级酒店为空白的 状况。 是进步推动对外开放，完善首都城市功能的需要 大酒店适时建设，对增加西单商业区和北京金融中心服务 设施完善首都城市功能对进步推动中外各方面的交流， 进步巩固和扩大对外开放成果，具有定意义。是优化土地资源配置，确保土地增值的需要 西城区是北京市的政治文化商业中心地带，也是建设中 的金融中心所在地。项目建设所处的西单商业中心地带，商场 云集，各大金融机构集中于附近，西单商场华威大厦西单 赛特大厦中友商场西单文化广场首都时代广场图书大 厦中银大厦国内贸易局金融中心等彼此衬托相互呼应。 这地区的土地十分珍贵，长年空置非常可惜。 大酒店的建设，有利于房地产资源的优化配置，有利于房 地产业的流动开发和确保土地增值。 是改造旧城区的需要 项目所在地周边的达智危房改造区综合项目是与西城区的 重点工程次性规划同步进行的。该项目的建设有利于促进 西单地区危房改造工程的全面开展。 是商务活动发展的需要 本项目紧邻北京市金融与商业中心，建成后可为周围各大金 融及其他机构公务人员提供商务活动商住用房和休闲娱乐 场所。 是进步推动旅游业发展的需要 北京是座拥有悠久历史和灿烂文化的名城，旅游资源极其 丰富。目前，年观光人数超过万人次。兴旺的旅游业和各 种政治经济文化活动，为北京酒店业提供了充分的发展机遇。 反之，建设管理服务设施流的高档酒店对旅游业的进步发展也会起到应有的推动作用。 是发展项目自身优势的需要 项目所在的地区，是北京市属于文化素质较高经济发达 人民生活富足的地区。特别是地区，为京城三大繁华商业区 之。经过近年来的改造，商区的面貌焕然新，批现代商 厦的开业以及世界级零售商家的加盟，使此地购物环境和服务 水平更上层楼。 历史悠久的民族文化宫与新建成的图书大厦遥相辉映，西单 文化广场将成为长安街上的新景观和休闲娱乐的较佳场所。周 边特有的文化氛围使大酒店更具魅力。 该项目距西二环公里，北二环公里，东二环公里， 复兴门内大街米，地铁站近在咫尺。人口密集经济发展 在西单地区原本就具备良好的市政条件，经过近年的改造，该 地区的各种市政设施更趋完善，市政规划充分考虑到发展的需 要，投资环境比较理想。 第三章市场分析与预测 第节北京市旅游市场简析 北京作为举世闻名的国际化城市和具有悠久文化发展史的 古都皇城，拥有丰富的旅游资源旅游业酒店业的优势得天 独厚。作为全国的政治经济文化中心和中国面向世界的窗 口，北京城内相关设施齐全人才荟萃，商机众多。当前北京旅游业的基本情况 游客 年全市接待海外旅游者万人约占全国的 ，比年增长。其中外国人万人，比 年增长港澳同胞万人，比年增长 台湾同胞万人，比年增酒店的比重量继续增加。三是新的经营品种在生产。拆零销售 网络化销售分时销售售后服务等系列新的经营品种和经 营概念在产生。四是国际酒店管理集团拓展中国市场的速度较 快。自年至今，假日酒店在中国已经管理了家酒店， 到年将达家。香格里拉集团在全世界有家酒店， 年在中国管理的酒店将达到家，成为在中国发展迅猛的酒店 管理集团之。新世界酒店集团在中国已经管理了家酒店， 准备在下个十年达到家。凯悦集团在中国设有家酒店， 明年将管理五星级的上海凯悦酒店。喜来登集团在华管理家 酒店日航集团家希尔顿集团家半岛集团家凯宾 斯基家。总之，国际酒店将努力扩大其在中国的市场份额。 排在世界前名的国际集团中，大部分都有在中国管理的酒店。 目前，车内的高星级酒店多数是由国际酒店管理集团经营管理，他们凭借着在信息收集和客房预订宣传促销与管理培训等 多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我 国传统酒店业。 第三节项目周边市场环境分析 区域特点 地理条件优越。本项目位于北京市的中心区域，距天安门约 公里，与长安街仅百米之遥且地处北京商业黄金地段，东邻 西单北大街，距北京金融中心仅公里周边的民族文化宫 西单文化广场图书大厦等，营造出独特的文化氛围。 交通发达。在西长街上有路路路路支 线路特路特路特路路等公交车通过西 单北大街上有路路路路路等公交车 通过太平桥大街上有路车经过另外，西单和地铁站就在 本项目所在地附近。 竞争状况分析 从总量上讲仍存在不小的市场空缺 北京市四五星级酒店区域分布表到年底 西城区其他区域 五星级 四星级 本项目所处的西城区虽然是新兴的商业商务金融中心， 却缺乏高酒店物业五星级为。本项目区域市场为东至天安门西至公主坟北至车公庄， 南至广安门，在此区域内共有四星级酒店家三星级酒店 家二星级酒店家星级酒店家，未定星级的酒店家， 公寓家。具体情况见下表 区域市场内涉外酒店基本情况表 星级单位名称单位地址客房套数床位数 金都假日酒店西城区阜外北礼士路号 西苑饭店海淀区三里河路号 民族饭店西城区复兴门内大街号 京都信苑宾馆海淀区什坊院号 新大都饭店西城区车公庄号 苏源锦江大厦宣武区广安门外大街号 顺成饭店西城区金融大街甲号 职工之家西城区真武庙路号 燕京饭店西城区复外大街号 铁道大厦海淀区北蜂窝甲号 中土大厦海淀区北蜂窝号 梅地亚中心海淀区复兴路乙号 裕龙大酒店海淀区阜成路号 紫玉饭店海淀区增光路号 通华苑饭店西城区北礼士路号凌奇宾馆西城区百万庄大街号 北外宾馆海淀区西三环北路号 书香园宾馆西城区北礼士路号 西单饭店西单大木仓北巷 望海楼宾馆海淀区玉渊潭公园内 未定贵阳饭店西城区三里河月坛南街 未定京滨饭店西城区阜外大街号 未定中国科技会堂海淀区复兴路号 未定新时代大酒店宣武区广安门内大街 号 未定顺峰金阁饭店西城区莲花池东路甲号 华威大厦西城区西单北大街号 合计 从区域市场内的涉外酒店基本情况可以看出，涉外酒店 家占全市场涉外酒店总量的比例为。可提供的床位数 为张，全年有效供给为万人。西城区 市场可以说是朝阳东城之后新兴起的商务中心地带，加上其 辐射范围城西城南城西北的大部分地区，该市场应占全 市的有效需求万人。可见区域市场还存有较大的 市场缺口。 对高星级酒店尤其是五星级酒店仍有定需求 北京金融中心对高星级酒店有明显需求。金融中心内有中国人民银行上海浦东发展银行中国建设银行中信实业银 行国信证券世纪互联中国银行交通银行华夏很行 平安寿险中瑞华会计师事务所北京华虹北京金达 融信计算机系统工程有限公司保捷环球电脑软件公司中国 网通清华比威首都信息发展股份有限公司等，这些大银行 和企业的商务活动包括商务会议对该地区高星级酒店有较 大的需求。 西城区有众多的国家级单位。随着中国加入的临近， 这些国家级单位的国际交往将大大增加，国际交往将大大增加， 国际交往的增加会带来大量的国际客源。目前本地区高星级酒 店不能适应这种发展势头。 区域内有繁华的西单商业街。大量的国际国内游客，对 高档酒店设施的需求比较旺盛。 有相应的辐射范围 由于京城西部地区高星级酒店缺乏，所以本项目可以辐射到 西部绝大部分地区。中关村是高科技产业密集的地区，近 来已有些单位出现东迁东城朝阳区的现象，其中很重要的 个原因是中关村附近没有高档酒店，企业召开高级商务会议 时，不得不去东城朝阳带。 第四节来京海外旅游者人数预测 本项目定位于五星级的高级酒店，所以在预测总体市场时， 海外游客占很大因素。方法万