个较大的促进作用， 对农村经济的提升也会发生重大影响。 雄居长江上游，素有万里长江第城之称，是国家 西部沿江开发两大经济走廊的结合部和川滇黔三省结合 部的交通要冲和物资集散地，腹地辽阔，辐射范围广。同时 还是由自贡泸州组成的川南金三角的重要支撑。农贸综合市场的发展是经济基础更加坚实的个重要物质 支柱。江北旧州地处市门户，内宜高速公路内昆铁路横 贯中部，川云中路穿越全境，是出入的必经之路。改扩建 后的红丰农贸综合市场会充分地利用所处市江北旧州对外 交通的核心地点区位交通优势突出，及时地对红丰农贸 综合市场进行改扩建完后，必然会对市的整体农贸物资市 场发展提升个新台阶，有着美好的市场前景和发展的契机 与保障。 二改扩建的规模和批文 市发改委对立项的改扩建红丰农贸综合市场的备案 书附年月日企业投资项目备案通知书川投资备 号文中确认，改扩建的农贸综合市场建 设地点在市上江北红丰西路号北侧，农贸市场商 业用房平方米，临致富路进半地下室平方米， 用于交易物资及配套用房，建设内容主要还包括办公管理 及设备用房公厕污水沉渣处理等。 市规建局已于年发文同意在该地块内规划增 大建设农贸市场约。附市规建局号文对 地块农贸市场建设审查意见函改扩建农贸综合市场上市的商品范围农副产品，农 村日用工业品，农业生产资料等。采用市场组织形式的交易 方式，批零兼营，以批发为主。 第三章场址和建设方案 场址 工程机械化有限责任公司经市国土部门办理相关 手续，将红丰农贸综合市场场址所在的地块 土地性质由划拨转换为出让并已完清了有关的出让 金费用。该地块的土地使用权属于工程机械化有限责任公 司所有。地块作为物资交流的优越区位及对周边地 区市场辐射的集聚影响，具有选择为农贸综合市场的位置优 势。该地块不存在权属转移问题，四周的基础建设和公共设 施齐备，旧有市场及附属建筑的拆迁属于工程机械化有限 责任公司内部的事务，基本上不存在拆迁纠纷。同时， 地块在市城市规划和江北旧州控制性详细规划中 已作为农贸市场建设用地。将地块作为市江 北旧州新型农贸综合市场的场址，对原红丰农贸综合市 场进行改扩建是完全可行的开发建设场址的最好选择。 二建设方案地块位于上江北红丰西路北侧号，居江北 中心地块，总占地面积亩，规划总建筑面积， 属于农贸市场规划的地下室，营业房，楼 上住宅，配套设计有公厕和污水处理的综合建设用 地。 该地块地形地貌是南高北低半面坡，高差较大，规划 设计主体建筑分别为层层层的三栋商住楼，其 中地面层，半地下层负二三层及裙楼第二三层 为农贸综合市场管理服务区，形成个集农副产品零售批 发及管理办公服务加工仓储配送等多种功能为 体的现代化农贸综合市场。 地块地形地貌呈南高北低单面坡，高差较大。 四周城市主次道路环绕，市政基础设施齐备。根据该地块 的形态特征设计单位充分利用现状地形进行新型农贸综合 市场立体和平面的布置设计附设计施工景观定位图。 地面沿地块周边两条城市主次道路布置农贸综合市 场的临街商业铺面。地面层以上三四层设计为管理办公服务 用房，由上述楼层建筑围成农贸交易市场，分设蔬菜水果 家畜，水产等各类专业市场及各服务区。附改扩建后农贸综合 市场平面布景图利用现状地形南北高差的单面坡布置设计成半地室和 地下室，分设农资农业生产日用品等市场及服务区。 地下室设置成品仓库冷库及服务车停车库等，以 利于农副产品的加工和储藏。附地下室设计平面布景图 三建筑防火设计 本方案市场空间单层建筑高度为米，消防安全按 要求进行设计。 四排水系统环保处理 室外排水采用雨污合流制，集中进入城市管网。 室内排水所有排水采用雨水污水分流制其中 菜市场采用活动盖水沟单独排到专建的沉渣池处理后再排 出，粪便污水排出经化粪池处理后排至室外污水检查井，其 它污水直接排到室外城市管网。 五电气 本农贸市场总安装容量约千伏安，属三类用电负荷， 采用路电源供电，选台变压器可满足用电要求 六防雷接地 本农贸市场属二级防雷建筑物，在屋顶沿墙设避雷带， 利用柱内主筋做引下线，基础内钢筋做接地极，接地电阻 欧姆。 七抗震根据中国地震强度区划，该场址地区地震基本烈度为度，建筑物按地震基本烈度度设防。 八公厕流动人口按人小时设计，建筑面积。 第四章农贸综合市场管理职能机构和人员编制 职能组织机构 为了更有效地发挥改扩建的新型农贸综合市场的设计功 能和提高农贸综合市场开发建设投资的经济效益，更好地发 挥农贸综合市场的经济和社会效益，有效地进行物流服务， 工程机械化有限责任公司规划建设农贸综合市场管理服务 设置专门的职能部门和兴贸易服务部简称物管 部，对改扩建的新型农贸综合市场进行服务管理。 其组织机构示意如下 工程机械化有限责任公司 和兴期望预测，新型综合市场商业用房和摊位的租 售价格和成交比例均会有所上升，改扩建开发建设投资收益 按最优期望进行测算，即商业营业用房及各类摊位，全部出 售，商业营业用房均价为元，摊位使用权年万元个，规建住房，预测均价为元，地下冻 库车位出售预测收入万元，地下冻库车位年出租预 测收入万元， 序号项目测算依据收入 万元 扣除支出 万元 市场营业用房元 各类摊位万元个个 地下冻库车 位出售 住房销售收入元 收入总额 各项税金 销售管理费用 净销售收入 总投资额 利润总额 所得税 税后利润 根据以上测算，包括改扩建开发建设的新型农贸综合市场 内容的开发建设项目，利润率为，净利润率为。 影响投资收益变动的因素有开发成本预算市场营业房 摊位住宅等价格变化成交率等。考虑上述变动因素的保 守测算，包括改扩建开发建设的新型农贸综合市场内容的开 发建设项目的投资收入不会低于万元，利润率不会低于 ，净利润不会低于万元，净利润率不会低于。 二保证偿还银行贷款本金及利息万元的可行性进 行预测 方案 营业房按元月，全部出租计算， 年收入元月月万元 年经营权租赁收入万元 市场综合管理费用按收入计算约万元。 市场摊位个全部出租，每个摊位面积占地六个平 方，根据及周边多个市场调查，个月租金价格 在元至元之间，该市场综合估价每个摊位按 元月计算 年收入元个月个个月万元 年租赁收入万元。 市场综合管理费用按收入计算约万元。冻库包括设备全部出售，按均价元计算 销售收入元万元 人工工资占收入约万元。 地下停车位个全部出租，租金每个按每月元 计算 年收入元个月个个月万元 年租赁收入万元 物业管理费用按收入计算约万元。 活动批发区约，每天交易车货物约计 吨，场地物管收费按每吨元天计算 年收入元吨天吨天月万元 年物管收费万元 方案的收益概算表按年出租收入概算 序号项目测算依据 收入 万元 扣除支出 万元 市场营业用房出租元月 各类摊位出租元个月 地下冻库房全出售元 车库出租元个月 批发零售进场物管费元吨天收入总额 各项税金 各项支出总计市场综合管理费用人 工工资维修费等 利润总额 所得税 税后利润 方案二 商业用房按年计算，市场营业房以部分出租和 出售计算，出租率，出售率 ，租金元月，销售均价元 租金收入元月个月年 万元 销售收入元万元。 收入共计万元 市场摊位出租率为个，租金元个月， 出售摊位率为个，经多个市场调查，年经 营权每个能售万元，该市场摊位以保守价格计算，每个 摊位按万元个出售计算 租金收入元个月个个月年 万元 销售收入万元个个万元 收入共计万元 市场配套冻库四个，所占面积包括活动面积， 其中海鲜冻库，鲜肉冻库，水果冻库， 蔬菜类冻库，共计。根据市场调查，天 吨货物鲜冻收费价格吨，冷冻容量吨 年收入元吨天吨天个月万元 年收入万元 每天电量耗损千瓦小时元度台 元 年电费支出元天天个月万元 年电费支出万元 冻库管理工人设置二人，每人每月工资元 工人年工资支出元月人人个月 万元 年工资支出万元 设备维修投入按总收入的计算约万元 地下停车位个，出租率为个，租金元 个月，出售率个，销售均价万元个，预留的车位个作为物管的活动车位，临时车位收 费按元次，次天计算 年租金收入元个月个个月 万元 年租金收入万元 出售收入万元个个万元 临时车位年收费元次次天个个天 个月万元 年临时车位收费万元。 方案二的收益概算表按年经营概算 序号项目测算依据收入万元 扣除支出 万元 市场营业用房出租率，出售 率 各类摊位出租率，出售 率 地下冻库房收费收入 车库出租率，出售 率，预留率 收入总额各项税金 各项支出总计市场综合管理费 用人工工资维 修费等 利润总额 所得税 税后利润 根据以上两个方案的测算，无论是方案或是方案二，对 改扩建建成后的新型农贸市场管理经营的净收益，按年经 营管理的平均净收益计算，每年经营管理的净收益在万 元左右，作为偿还银行万元本金及利息贷款，在经营收 益上提供了有效的保障。 三社会效益分析 新型农贸综合市场建成后可以形成定的规模经营，估 计年农贸商品交易额在万元至万元之间，不仅可