城市商业购物广场项目可行性计划书

历届政府领导曾多次 指出，应加快物流贸易的发展，以形成价格，更好地发挥现代化中心 城市的对外辐射功能。

本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单 经营粗放的老路，而是着力于打造个具有很强辐射能力能代表 中心城市形象的商业广场。

项目建设的这指导思想与发展商贸流 通业的思路和要求相吻合，它可以在加快现代商贸流通业的发展进程 中，迅速提升市场的总体水平方面做出突出贡献。

本项目拟建的城市商业广场充分体现了市颍泉区的整体发展 战略，积极打造个全新的集多种服务功能为体的现代化商贸中心， 包含有办公商业餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大设计思想 先进，本项目的建设将推动市新轮发展规划的实施。

项目的建设将有利于繁荣城区经济，提高城市形象 由于本项目规模大定位高，因而项目的迅速发展将对经济的发展 带来积极的影响。

方面，城市商业商业广场的发展将会推动商品 快速流通快速销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作 出贡献另方面，商业广场的发展也将会带动整个商贸城相关行 业的发展，如房地产业仓储业运输业其他商业等，形成明显的侧 向关联带动作用。

项目的建设将进步扩大物流商贸行业的辐射范围 目前，物流商贸企业的辐射范围主要是市及周边县城，辐射范围并 不大。

其原因，是物流商贸企业的规模有限，对外销售有心无力，二 是物流商贸企业缺乏必要的现代物流设施。

过小的辐射范围对物流商贸企业的发展无疑是不利的。

本项目拟将 专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多品牌，具 有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大物流商贸企业的辐 射范围，增强物流商贸行业的影响力，提高商贸城区域地位。

项目建设有利于较好地发挥土地效益 根据颍泉区的发展规划，该地区重点发展商业物流贸易，目前 已建成了万平方米。

本项目建设在商贸城中心广场，则可以带动商贸城相关 产业，再则可提高泉北新区整体城市形象，树立现代化都市商业中心， 丰富了商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显 作用。

三项目建设的可行性 区政府对城市商业商业广场的建设十分重视。

在本项目的 酝酿申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。

本项目的开发商巨龙房地产开发有限公司有雄厚的经济实力作 后盾，良好的经济业绩行业运作能力和社会信誉作基础。

公司领导经 验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度架构健全，运行有序。

本项目起点高定位准经营发展方式符合国际潮流，有着很 好的发展前途。

项目的选址性质功能符合项目所在地的城市规划土地利 用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。

项目的区位交通仓储物流条件很好，适应商业市场的建 设发展。

项目有着良好的经济效益。

这在本报告的第十章将得到充分 的论证。

四项目可行性研究的依据 市城市规划方案 项目建议书编制规范和要求 市经济社会统计资料 城市商业商业广场项目暂定设计方案 安徽省建筑工程预算定额估价表和市材料市场价格信息。

市收费明白卡 委托方提供的其它有关资料 委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。

五开发商简介 巨龙房地产开发有限公司简介 巨龙房地产开发有限公司，注册资金万，是家具有二级房地产开发资质的开发企业，公司员工余人，具有中级以上技术职称， 专业技术人员有人，其中包括两名高级工程师和相关专业的统计师， 经济师和会计师等在副总经理以上管理人员中有参加过全国和省举办 的房地产开发专业知识业务培训学习，具有近十年的房地产开发业务管 理资历。

目前公司正在开发建设的项目百合康城占地亩，规划建设面积 平方米，总投资额亿元人民币，总建幢楼房，其中 幢为多层，预计年月前多层楼房可以全部竣工幢高层为 层建筑规划地下停车场平方米，目前正在施工中，预计年竣 工。

雄厚的资金基础和优良的技术队伍保障了公司迅速的发展。

第三章市场分析与预测 城市商业广场项目由办公商业餐饮等不同功能的房产组成，本章将通过分析市房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市 场的现状，从而进行本项目各功能房产的市场定位。

社会经济状况 中国社会经济状况 根据亚洲开发银行的评估，中国在年的经济增长率约为 ，其增长主要是因为强而有力的外销驱动及内需拉动。

由于中国 拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。

再加上政府部门 的大量公共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会 保持强劲。

国际社会普通认为，年中国经济增长率应保持在左 右。

市的社会经济状况 改革开放以来，市经济建设取得了丰硕成果，城乡面貌日新月异， 人民生活水平逐步提高，各项社会事业全面发展，尤其是进入年以 后，在市委市政府区委区政府的坚强领导下，克服将明显增长，更多的企业逐渐开始研究 购买办公楼自用的可行性。

此外作为经济的领头羊，吸引了众多的 区域内企业，其中民营企业也是个不可忽视的生力军。

与外来企业相比，区域内企业更愿将写字楼作为项资产投资。

调查显示，目前市场 上的主要买家为国内的些金融投资和贸易机构。

写字楼市场过去年的新供应量分别为年平方米， 年平方米，年平方米。

虽然写字楼市场新供应量不断增加， 但在租赁媒介上，仍有寻租启事随时可见报端。

由此可见，供应量相对 不足，供应结构不合理，市场存量逐年消耗，空臵率大幅下降，与此同 时，市场平均租金水平出现了稳步上升的态势，租金从年的每天每 平方米元，回升到目前的每天每平方米元，涨幅高达。

现阶段写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米元，高端市 场每天每平方米元，低端市场每天每平方米为元， 年收益率约为。

年度在经济运行状况良好的背景下，省内外企业对的投资信心 逐渐增强。

写字楼市场逐渐回升，写字楼租金逐步走高，租售率增加， 市场趋于活跃。

放眼未来两年，随着新供应量的萎缩使用需求的升温， 租金水平将进步上扬，继而刺激购买需求，估计写字楼的产权交易量 和资本价值将出现突破性增长。

根据交通的便利程度和区域特征的不同，办公楼在市区境内呈有规 则的分布，主要有二大块 人民路颍州路板块由于是市最重要的商业中心，颍州路是进 入市区的重要通道，因而该板块成为区内办公楼的个主要分布区，市 将近半的办公楼都集中在这带。

清河西路阜王路板块由于市政府及许多机关事业单位处在这板块，不仅市内交通非常便利，而且经过近几年房地产业的发展，区 域内写字楼得到快速发展。

住宅市场分析 房地产市场的区域市场可以大致划分为中市区南城区西城区 泉北区河东区开发区。

本项目地处中市区，在市属上游水平。

经对今年各类房屋交易情况分析，市住房市场呈现以下几个特点 价格逐渐上涨，居民对商品房价格的心理承受能力逐渐增强。

年，阜城商品房均价达元平方米年均价达到元平方米 年均价达到元平方米，年均价达到元平方米，个别 高达元平方米。

价格的不断上涨，丝毫没有阻挡居民的购房热情， 商品房成交量不断放大，居民对商品房价格的心理预期不断提高。

住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求减弱。

购买单套 面积在平方米以上的商品房比上年显著提高，其中购买单套面积 在平方米平方米商品房同比提高了个百分点，单套面积在 平方米以上的商品房同比提高了个百分点。

经过几年的发展，目前 市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞 争。

房地产投资需求升温，投机需求受到打压。

在当前股市风险较大 存款利率较低投资渠道不宽不畅的情况下，受房价持续上涨投资回 报较高的吸引，房地产投资投机需求加大。

但受近期国家及地方宏观 调控力度不断加大的影响，投机需求受到打压乡镇县城购房者渐成主力。

随着城市化进程的加快，阜城周边乡镇及县城居民以子女教育做 生意追求城市化生活为购房目的的消费需求呈递增趋势。

年 年在阜城商品房销售面积中，乡镇及县城购房比例高达和。

金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。

年，全市商业性 和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款 余额的，贷款购房比例达。

此外，年住宅市场显著特点是所谓买涨不买跌，房价 的快速攀升正成为拉动消费者入市的种动力。

刚性需求得到提前释 放，受当前房产市场供不应求状况的影响，许多原本可以延缓几年臵 业的人群出现了需求提前释放的状况楼市中步到位型臵业十分普 遍，合理有效的梯级消费模式得不到认可 从年中央政府颁布的些相关政策来看，住宅市场的政策调控 力度仍在加大，中小户型的政策性导向强力推行。

但由于住房消费是启 动内需的重要因素，是地方政府的重要财政来源，所以中央及地方政府 仍将进步推动住房消费，拉动经济增长，但为了保证房地产市场的健 康可持续发展，为了平息因房价过高日益沸腾的民怨，政府仍将会在 多方面采取措施，以保证未来几年房地产市场的持续健康有效增长。

随着城市用地的日趋减少和政府批租土地的控制，土地价格仍会不 断攀升，而且随着人们生活水平的提高，对高质量环境优美的中高档 项目需求不断增大，需求的拉动成本的推动，必将使房地产的相对价 格稳步上升。

三项目的市场情况分析及预测 项目整体素质分析 项目优势 项目区位极佳，市场认可度较高。

项目交通非常便利，出入非常方便，生活成本较低。

项目周边商业服务