委年月颁布的投资项目可行性研究指南试用版 建设单位提供的其他基础资料 可行性研究报告研究范围 按照国家对编制可行性研究报告的有关要求，结合本项目的特点，可 行性研究范围确定为项目建设背景市场分析与预测项目工程建设方案环境保护消防和节能项目实施进度项目管理投资估算资金筹措 及经济评价等内容。 项目概况 项目拟建地点 市汽车博览园商住小区项目建设场地位于市东胜区塔拉壕 镇，距市区公里，国道包府公路绕城线沿园区而过，区位优势和 交通优势明显。 建设规模 本报告设计市商住小区建设项目四个区，规划总 用地面积，总占地面积，总建筑面积。 其中区占地面积，建筑面积其中高层住宅建筑面 积，商业建筑面积区占地面积，建筑面积 其中高层住宅建筑面积，商业建筑面积区 占地面积，建筑面积区占地面积，建筑 面积。 项目总投资情况 市商住小区项目估算总投资亿元。 主要技术经济指标 序号指标名称单位指标值备注 规划总用地面积 总建筑面积 商业建筑面积 住宅建筑面积容积率 建筑密度 绿化率 总投资万元第二章需求分析和建设规模 市房地产市场现状 市房地产发展及消费能力分析 地区年房价为平均每元平方米左右，年高达 元平方米，房价持续走高，路飚升。 年市城镇居民年人均可支配收入为万元，按家庭人口 人户计算，年家庭可支配收入近万元。这消费水平不仅在内蒙古地 区，即使与全国大部分地区相比较，也处于较高水平。以下为部分地区人 均收入对比图表 呼市包头北京天津重庆大连 人均可支配收入 元 家庭年均可支配收 入元 商品房销售均价 元 商品房单套均价 按套计 算 房价与年家庭可支 配收入比值 按现各地区房价与家庭年均可支配收入计算，的人均购房压力较小， 通过这比较，我们可以得到两方面的信息 的人均消费能力高于其他般城市的房价水平与周边甚至于省外大部分地区相比，有比较大的上升 空间。 房地产市场消费基础的分析 人口增加导致的刚性需求 东胜市现有常住人口万人，预计在今后年即年城 市人口达到万人，其中，东胜城区将达到万人规模，镇达到 万人口规模。如果这规划能够实现，按照目前人均平方米住宅面积的 比例计算，由于人口增加导致的住宅直接消费面积即为万平方米。 东胜市现有住房万平方米，年开工尚未完工的建筑面积为 万平方米，年内年均新增万平方米左右的可销售面积才能满足市 场中的基本需求。 随着东胜地区城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产 市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣的阶 段。但整体城市的规模毕竟有限，城市的集客手段仍然比较单，因此， 从长期市场环境看，城市的可持续发展潜力有限。 城市化对地产市场的影响 不可否认，东胜区城区人口的急剧增加，住房消费结构的变动和升级， 为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。但另外需要引起我们 足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的个重要的因素。目 前，市的城市化进程正以肉眼看得到的速度飞快的进行着。以政府为首 的东胜城区的旧城改造城市拆迁工程是导致年东胜市房地产市场供求 关系失衡住宅刚性需求上升房屋销售价格急剧攀升的重要因素之。 年东胜城区拆迁量为户，拆迁建筑面积万平方米，占当年商品住宅销售面积的，即使这样，也仅是按比的换算比例换 算的需求量，如果按人户考虑到老城区拆迁的分户需求人均平 方米的需求量计算，实际由于拆迁导致的住宅需求将达到万平方米左右， 会占到当年商品房实际成交量的三分之。 通过这组数字，可以看出由于拆迁规模的扩大，导致住房被动的刚 性需求急剧上升。 流动人口对地产市场的影响 发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能 力。在内蒙境域内，市绝对属于经济增长最快地区。年东胜城区仅 有万余人，到时隔年后的年，仅东胜市户籍人口即达到万 人，年均增长人口万，年均增长比例为将近。 目前，东胜市常住人口万人，加上流动人口近万人。人口的 集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为东胜地区房价的持续走高 提供了有力的支持。 以改善现有居住条件为目的的消费需求 经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有居住条件 的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度的 改革，相当部分群体采取售旧换新售小换大的方式来改善自己的住房 条件，相当程度上扩大了住房需求。 同时，与国外情况有所不同的是，传统安居乐业的心理导致居民 尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入 购房。 非理性消费需求对于房地产市场的影响土地资源的稀缺和地体，汉族占多数的地级 市。 市域近中远期总人口规划分别为万万万，市域城镇 等级规模规划为市三区中心城市市，由东胜区康巴什新区和阿勒 腾席热镇三区和成吉思汗陵旅游特区组成。 年至年间，在国家继续实施积极的财政政策和稳健的货币 政策，加大对西部地区投入力度的推动下，市经济发展快速平稳。十五 期间，市各项经济建设指标连续保持两位数增长速度。年累计创造 总量是前年的两倍全市个旗县区的财政收入都已过亿元。年， 市约为亿元，人均近元，财政收入达到亿元，比上年增长，居内蒙古自治区盟市之首城镇居民人均可支配收入和 农牧民人均纯收入分别达到万元和元。增长势头良好的经济， 为房地产业提供了良好的外部环境。展望未来，全市经济增长仍将保持快 速稳健势头，从而为住房消费发展创造了有利条件。 政策环境 市委政府工作以科学发展观统领全局，正确处理改革发展和稳 定的关系，适应宏观调控，突破瓶颈制约，发展循环经济，培育壮大优势 特色产业集群，加快建设能源重化工基地深入推进社会事业发展和精神 文明政治文明建设，努力构建和谐社会，促进经济社会快速健康协 调发展。以城市核心区和产业重镇建设为重点，加快城镇化进程，在重点 地区和重点项目上重点突破，整体提升城市化水平。 进步加大东胜区康巴什新区铁西区阿镇的基础设施和重点工 程建设力度，构建城市核心区，拉大城市发展空间，增强人口承载和产业 集聚能力，为尽快实施政府搬迁创造条件加快旗府所在地和产业重镇建 设，突出提升树林召薛家湾成陵旅游区乌兰木伦蒙西棋盘井 乌审召巴拉贡上海庙等城镇的建设档次和水平，使整体城市面貌有 明显改观。规划建设沿黄河工业新区，为煤电化工等大项目的摆布实施 创造条件。 强化城镇产业支撑，根据工业经济重大项目重点企业和工业园区 的服务需求，配套跟进服务项目，大力发展二三产业，扩大就业容量。 结合苏木乡镇机构改革，优化乡镇布局，逐步向资源禀赋好产业基础强 发展潜力大的地区集中。把经营城市的理念贯穿于城镇规划建设管理的全过程，通过政府 引导市场运作，建立和完善国有土地收购储备和招标拍卖制度，增强政 府对土地市场的调控能力，为城镇建设集聚资金。放宽城镇公用事业市场 准入，吸引更多的社会资金投入城镇建设。 人口环境 地区是内蒙甚至全国近几年发展速度最快的城市之，依托资源 优势，在最近几年经济发展速度上已经赶上并超过了呼包二市，但随着经济 的发展人力资源的匮乏已经凸现出来，目前在整个内蒙地区拥有高等教 育程度的人口低于全区平均水平，高中和中专的受教育人口也远远低于全 区平均水平，在科技人员的绝对数量上也严重不足，这以上的切都说明 地区目前人力资源水平低下，整体素质不高，这些都将会成为影响经济发 展的瓶颈因素。人也深刻地认识到这点，好多当地人都把自己的子 女尽量送到呼包二市或者其它地区去学习，甚至在子女读到初中高中时就 将子女送到外地读书，这也充分说明虽然人现在的整体素质不高，但他们 对文化的要求却更加渴望，因此在我们项目的配套过程中应该将教育的元 素作为重点考虑，此举必然可以吸引更多当地人的关注。 十五计划以来，市不断推进地区社会经济全面健康快速发 展。工业化速度加快城镇化水平提高农牧业产业化经营稳步推进。同 时人口转移步伐也随之加快，年以来市累计转移农村牧区人口 多万人，有效地带动了农村牧区社会经济的全面协调发展，促进了农牧民 收入的增加。 基础设施条件 交通运输东胜境内交通便捷运输发达。城区距包头机场公里，距呼和浩特 市公里，距北京市公里，距西安公里，距兰州公里，距 太原公里，距宁夏公里，距规划建设的机场公有公里。 国道包头东胜高速公路纵横贯穿市区，包头神木铁路 包头府谷公路沿市而过，公铁交通干道与全国公铁路网相连通。呼市 准格尔铁路大同准格尔铁路准格尔东胜煤 田东胜乌海正在开工建设和扩能改造。随着东胜路网逐步完 善，铁路现代化水平将不断提高，东胜的经济将持续快速健康发展， 东胜必将成为内蒙古中西部交通运输的枢纽。本工程位于东胜区镇， 西距东胜区城区，厂址四周均为草原，远离居民区。原料运输距离短 能耗低。与东胜包头公路相通，交通运输十分方便。厂址位置选择是 经济合理的。 邮电通信 市经过多年的建设，在邮政电信机构增设，交换容量网点的增 扩传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容补点等方 面有了较大的突破。呼西光缆贯通，网通移动联通铁通几大信息网 络覆盖全境。市区通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电话和发送传真。 水电气等供应情况 本项目水电气供给由东胜区塔拉壕汽车产业园区公共设施提供。 变配电房设备均采有成套设备，具有占地面积小，经济技术性能指标优越 等