升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人市场。在这几年宁德市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询重点由价格区位转向开发商品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势原因，主要有先富者市场潜力。宁德市改革开放年来经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高。据有关资料统计，富裕家庭约占左右，最近几年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房需求很大，形成先富者市场潜力。蕉城老城区如东湖新村锦福城莱茵城带，是宁德市较早开发商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来人士，下步商品房更新换代，加上二三级市场放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次品牌商品住宅潜在需求转化为现实需求。商业消费潜力。宁德市是典型商贸城市，发展商贸直是宁德市经济发展重点之。由于撤地设市，提高了宁德市在沿海带知名度，为宁德市城市经济发展带来前所未有机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也将越来越多，私营企业主住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次商品住房将形成定市场需求，像世鸿伟业这样环境优美档次较高住宅，无论是销售或出租都有较大市场潜力。项目区位市场潜力。世鸿伟业项目位于东兰组团，环境得天独厚，是开发高品质精品商住小区不可多得地段位臵，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟区位优势并蕴藏着巨大区位市场潜力。户内智能科技运用成为住总论项目概况项目名称世鸿伟业商住小区开发建设项目建设地址福建东侨经济开发区东兰组团，闽东路北侧华庭路与和畅路之间建设性质新建总投资亿元项目负责虞锡龙建设单位虞氏福建房地产开发有限公司企业性质有限公司工程概况项目位于东侨开发区高速公路以东，闽东路北侧，华庭路与和畅路之间。市政配套设施齐全，紧邻闽东路，交通便利。元按上述项之和计算万元行政事业性收费万元城市基础设施配套费元万元质量监督费元万元噪音排污费元万元白蚂蚁防治费元万元防雷检测费元万元不可预见费万元按上述项之和计算万元项目总投资上述项之和为万元项目总投资估算表见表。表总投资估算表序号工程或费用名称单位数量单价金额万元备注土地使用费前期经费土建及安装工程配套设施建设管理费行政事业性收费不可预见费总计资金筹措本项目建设资金由建设单位自筹，虞氏福建房地产开发有限公司使用自有资金万元作为项目资本金按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发。第八章经济效益分析本项目财务预测所使用基础数据和基本条件是国内及福建省内同类型项目实际经济状况，在分析了本区房地产市场基础上，结合本项目具体情况进行测算和选定。本预测尚未考虑商业店铺与住宅价格差异。销售价格根据工程所处位臵周围环境条件和房地产市场趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，住宅平均每平方米建筑综合售价元，商业平均每平方米建筑综合售价元。不计其他物业销售收入。销售收入估算以出售物业平均价测算住宅元万元商业元万元合计万元交易税费及其他万元利润总额万元所得税前万元所得税后有关指标计算根据损益状况和投资状况计算，该项目投资利润率和利税率分别为投资利润率投资利税率盈亏平衡点即销售率或销售价达时可保本。敏感性分析为了进步研究项目盈利水平和获利能力，我们对影响经营效果几个因素进行不确定性和敏感性分析。当销售收入下降时盈亏平衡点即销售率或销售价达时可保本。当投资成本上升时盈亏平衡点即销售率或销售价达时可保本。敏感性分析从以上分析看，本项目在经营期内有较强抗风险能力，盈亏平衡点常态为，即出售率或销售价低于该比例，企业经营亏损，当出售率高于这比例，企业经营盈利。当企业处于营业收入下降或投资成本上升不利情况下，仍具较高获利水平。第九章风险分析及对策市场风险分析本项目风险主要来自二个方面，是同类产品价格竞争。由于本项目产品直接经济效益良好，市区内规模较大和经济实力较强企业也在进行同类产品开发，将导致市场剧烈竞争，可能造成产品销售价格下调。二是建筑材料价格波动。建筑材料价格受各种因素影响，波动频繁。本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位配套设施交通小区环境等方面有较大市场需求优势，且在销售价格方面上也有优势。目前宁德市房价每平方米售价为元之间中高档商品房，本项目销售房价比这些住宅中低价位相同，可档次却拉开了许多。因此，销售没有价格风险。目前宁德市房地产市场总趋势是求大于供，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高