（综合评估）南昌市半山枫景商品住宅项目投资立项申请建议书（初步结论和建议）

商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供应有望跟上。

年底以来二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降，些城市甚至呈现出供不应求局面，上海去化周期已降到个月。

针对短期供应不足现状，开发商加大了房地产开发投资，年季度月，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比去年同期提高个百分点。

其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，提高个百分点，占房地产开发投资比重为。

长期供应方面，年季度中月，全国房地产开发企业完成土地购置面积万平方米，同比增长，去年全年则是下降完成土地开发面积万平方米，同比下降，降幅较前期已有较大程度缩小，后期供应有望逐渐跟上。

年以来政府对房地产抑制意图明显，优惠适度收紧。

年很明显表明，房地产业已成为中国经济直接命脉。

年月中央经济工作会议再次定调，年继续实行适度宽松货币政策，这对行业利好。

目前年季度部分优惠政策依旧延续，虽然部分优惠政策已经收紧，但执行力度不足，但年下半年将会适度收紧，但仍以宽松基调为主。

供小于求形势未来将有缓解，多数城市房价季度同比小幅下跌随着年四季度销售火爆，重点城市商品房库存逐渐步入下行通道，随着房地产市场投资稳步加大，以及新项目开盘预期，可售量呈逐月增加态势，供小于求形势略有缓解房价方面，多数城市年季度同比小幅下跌，虽然较大部分房价下降以优惠折扣曾送等形式出现，但小幅下跌以见明显，下跌原因主要是开发商对未来预期仍谨慎，定价较为理性，营销策略上多倾向于主动优惠促销。

三短期房地产行业风险分析年季度，二三线城市房价受年线城市火爆房价波及，房价也有较大幅度增长，房价收入比月供收入开始恶化并直逼线城市，这势必引发政策超预期调控。

年以来，房价大幅上扬抑制市场需求，市场重回年有价无项目概况建设条件本项目位于南昌市湾里区磨盘山北路号，总用地面积平方米，地块呈不规则形，小区主要入口设于基地西面，小区交通方便，周边配套设施齐全，拟在上述地块兴建具有高质量商业居住综合性居住小区。

项目坚持自然生态化原则，体现以人为本的理念强调人与自然的和谐统，营造小区居民具有十分强烈的认同感与归宿感的居住空间场所。

销售总额十财务费用取贷款万个月十不可预见费用二至六项之和十二物业管理备用金合计初始利润万元第六章项目投资来源及筹措方式经估算，本项目开发总成本约为万元。

我们计划按整个工程开发投入资金万元。

不含土地费用资金来源及筹措计划公司自有资金万元，作为本项目启动资金，本项目总销售收入万元，投资成本万元，其中企业管理费万元销售费用计万元则该项目计划目标利润为万元。

二销售收入可售物业类型可售面积可售面积单价元单价元住宅车位三项目收益预测序号项目合计销售收入万元开发总成本万元所得税前利润万元所得税万元所得税后利润万元项目投资利润率投资利润率是项目投资利润与项目投资比值，为静态指标，反映是本项目盈利能力。

投资利润率利润总额投资总成本本项目总投资财务投资利润率为四风险分析影响本项目税前利润几个主要因素分别是开发项目投资商品房销售价格和商品房销售率等。

这些因素受当地政治经济和社会条件影响下，有可能会发生变化，影响本项目经济效益。

盈亏平衡点即当上述因素向不利方向变动时，达到项目税前利润为零，即项目盈亏平衡时临界点。

五资金回笼计划项目销售预期从年月开始进行意向性预约登记，月份进行预售，整个销售周期预计为个月。

第七章经济社会环境效益评价经济效益评价通过以上分析，该项目投资利润率为，大于本地房地产行业平均利润水平，因此本项目在经济效益上是可行。

二社会效益评价本项目为目前南昌是湾里区自然景观丰富高档社区，项目中包含了高层住宅高档公寓商业等多种功能，各功能组群相互带动，力求以住宅带动商业发展，以景观商业增添住区活力，以商业促进住宅开发，以多功能复合式开发带动本区域经济发展。

改善了居民生活环境和居住条件，而且更为重要是因本项目开发所形成湾里区整体形象，对湾里区房地产发展也将起到极大地推动和促进作用。

三环境效益评价该项目以生态型复合型城市空间环境为目标，力图创造种属于后信息时代建筑环境。

为达到上述目标项目在设计过程中贯穿以人为本尊重自然设计理念，创造全功能美化具有文化品味理想生活环境。

此外项目拟建设设计过程中充分考虑了生态和可持续发展理念。

结合南昌地区气候和水文特点，拟建筑总体布局上使住宅楼以流畅体型形成风道，给整个区域环境带来了良好通风，使建筑沿发散型轴线铺开，形成丰富景观轮廓线，使其在城市不同方位景观呈现出不同形体变化，可从不同角度获得不同视觉感受。

所以本项目具有良好环境效益。

第八章其它应着重说明情况本报告结论是秉着谨慎和负责态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出。

鉴于目前房地产市场客观条件及本项目实际情况。

我们认为，有必要对报告有关问题进步作出说明，并提出若干建议本报告测算是在多方面考察房地产市场基础上，依据项目自身特点，确定其预期售价，这在很大程度上依赖目前房地产市场供求关系和未来两年政治经济和人民生活水平稳定发展。

鉴于目前及今后相当长段时间内市场变化，售价将是最敏感因素之，同时物业质量与开发管理水平