臵率为。房地产开发产业已成为市级财政政增收主要增长点。年中心城区房地产及相关产业税收多万元，占到市本级财政收入左右。房地产开发内容及内涵发生了深刻变化，不仅是量增多，更主要是品质全面提高。方面更注重开发质量，着力制造品牌，出现了批环境优美舒适宜人居住小区另方面，整个城市居住面貌发生了改观，使宜春城区越来越成为有特色生态人居城市，吸引人们从四方八方前来买房臵业。通过我市中心城区房地产开发现状分析，商品住宅房地产过热现象在宜春中心城区尚不存在，判断个地区房地产是否过热，空臵率这指标非常重要，空臵率高低是判断房地产市场是否总体健康关键，年宜春市商品住宅空臵率为，远远低于国际上通行警戒线。本项目以住宅开发为主，期工程住宅开发面积达总建筑面积，开发风险较低。二市场预测㈠从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，年城乡居民储蓄存款余款亿元，增长，城镇居民人均可支配收入元，增长元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。㈡从投资角度看由于股市长期低迷，银行利率多次下调近期略有上调，而房地产业保值增值功能显著，使得房地产市场成为投资重要领域。加上银行信贷支持，大大刺激了市场需求。从消费结构看随着房地产市场发展，居民住房消费观念发生了明显变化。人们已不能满足于够住就行传统观念，改善型住房需求较为明显。住房消费正从无到有有到优优到又转变，二次臵业三次臵业消费群体逐步扩大。㈣从需求关系看按照年宜春中心城控制区含温汤面积平方公里总人口万人城区控制面积平方公里规划思路。到年，城区建成面积达到平方公里，常住人口万人。未来若干年，城市建城区面积里及城市人口仍将有个急剧扩张阶段。在不考虑有效购买力情况下，单从住房需求分析，宜春市每年人口增长拉动住房需求，加之城市外来人口购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔发展空间。三市项目总论项目概况㈠项目名称正荣丽景滨江㈡项目建设单位江西省正荣丽景滨江房地产开发有限公司国家级房地产开发企业项目负责人欧阳曙光㈣项目建设地址官园小区芦洲大道与秀江东路交汇处，状元州斜对面㈤项目建设性质房地产开发㈥项目建设规模及主要建设内容按照统规划，分步实施的原则，正荣丽景滨江项目总规划占地亩其中净开发用地面积亩，总规划建筑面积，计划分三期开发。期净开发用地面积约亩，开发建筑面积约税后全部投资当时当时全部投资现金流量表单位万元序号项目名称建设经营期现金流入销售收入现金流出建设投资销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量折现净现金流量税前净现金流量税前折现净现金流量税前税后全部投资均大于均大于基准收益率，说明本项目可行。动态盈利分析净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生现金流量差额，为当年净现金流量。将项目每年净现金流量按基准贴现率预算为项目实施初期即为本项目开始投资当年年初第年现值，此现值代数和就是项目净现值。净现值评价标准临界值是零。经上面计算，本项目税前税后全部投资大于说明本项目可按事先规定贴现率获利，在所研究经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。基准折现率是项目净现值贴现时，计算贴现系数所采用利率。般取稍大于银行同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目基准贴现率选取时，将同期央行前期贷款利率上浮，取。内部收益率内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量现值累计等于零时贴现率，即项目净现值为零时贴现率。内部收益是项目贴现率临界值。本项目属于独立方案评价，经上面计算，税前税后全部投资分别为和分别大于同期贷款利率和基准贴现率，说明项目可行。项目经济效益指标汇总表单位万元类别项目静态指标动态指标投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资自有资金资金来源与运用表及其分析资金来源与运用表单位万元序号项目名称建设经营期资金来源销售收入自有资金银行借款资金运用建设投资借款还本付息销售税金及附加土地增值税所得税盈余资金累计盈余资金根据上表，本项目每年累计盈余均大于，故从偿债能力分析来说，该项目是可行。结论从项目经济分析来看，项目税前税后全部投资净现值均大于，内部收益率均大于基准收益率，且每年累计盈余资金大于，故从盈利能力及偿债能力分析来看，该项目是可行。附表成本测算项目概况备注用地面积亩容积率建筑密度绿化率开发面积其中可售面积为住宅商铺车库柴棚间公建面积幼儿园销售收入万元住宅商铺车库幼儿园二开发成本前期费用土地成本万元亩万元亩总体规划费万元按实际发生情况计单体设计费万报批规费万地勘费万元亩万元亩三通平万元按万元预提图纸设审含消防万整体策划万元按万元估算青苗补偿按每亩万元亩估算不可预见费万元小计二开发费用建安成本万招标质检费用万元建安成本计监理费用建安成本计永久性水电万元户元户智能化设施万元户元户永久性围墙万元直