规划跟现行规划比起来，首先 就是城市定位明显提高。上期规划确定沈阳城市定位是 辽宁省省会东北地区中心城市全国重要的工业基地， 而新的规划对沈阳城市定位的表述是辽宁省省会国家中 心城市国家先进制造业基地国家历史文化名城。从东 北地区中心城市到国家中心城市，进步提升了沈阳 城市的地位，从全国重要的工业基地到国家先进制造 业基地，强调的是沈阳制造业产业发展的方向和目标。预 计年内能完成国家产业结构的调整，必将给我国经济带来又 次大的发展，基本建设必又进入个蓬勃向上的时期，内 需需求扩大，也为房地产行业带来新的机遇。 项目建设的必要性 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规 划纲要指出必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加 注重经济社会协调发展，调整住房供应结构，重点发展 普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品 房。按照保障供给稳定房价的原则，加强对房地产二 级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。 泛华商业广场座项目的建设符合国家及沈阳 市加强和谐社会建设推进社会福利社会化调整住房供应 结构增加面向中等收入家庭的普通商品住房和保障性住房 的供应的规划和原则要求。本项目的建设，符合各级国民经 济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻 和落实。项目规划用地指标已经报沈阳市规划委员会并函 复。 本项目所处经济发展带，功能定位为以居住为主商 业为辅的现代化公寓小区，是沈阳市浑南新区城市建设的重 要发展地区。项目的建设将有利于加快浑南新区的建设和改 造步伐，促进该区域建设向现代化的规划方向发展，进步 增强区域的吸引力和辐射周边地区的作用，落实沈阳市总体 规划的目标要求。 根据该项目所处区位特点，综合分析其在该地区的地位 和作用，考虑到沈阳总体规划的要求及社会经济发展计划的 总体要求，建设该项目是有必要的可行的。第三章市场分析与预测 通过对沈阳市该地区房地产市场情况的调查整理汇集， 根据沈阳市浑南新区及该区域目前的经济背景和社会背景，进 行本项目的市场分析和市场预测。 市场现状分析 在沈阳房地产市场中，浑南板块已经并将继续占据重要的 地位。南依北拓，南北金廊，东西银带等战略的效应 开始在浑南新区显现。除便捷的交通意外，水系，绿地，文化， 教育，科技以及巨大的发展空间，已经并将继续造就出浑南新 区得天独厚的环境优势。随着万科，金地，沿海，首创等 诸多国内知名的开发企业纷纷入驻浑南，经过几年时间的发 展，浑南出现了大批在产品，服务，环境等多方面表现优异， 贴近老百姓生活的优质中高端项目。其开发的产品主要有普通 住宅，情景洋房和别墅等，另外浑南有着宝贵的滨水土地资源， 部分项目滨水而建依托良好的自然环境结合项目的自身属性 来规划园区景观，布局合理，着重提高居住舒适度。 沈阳广大购房者的消费观念已经由过去的买面积，转 变为现在的买环境，并正在步入买文化阶段。浑南新 区在保持，扩大固有的空气，绿地等优势的同时，依靠科学的 规划，高效的运营，发展了产业，凝聚了人气，提高了交通的 可达性，并与文化，政策等优势紧密结合，适应了购房者需求， 提升了区域的品位与价值。浑南新区作为奥运会分赛场的所在 地，区域板块拥有得天独厚的展示，发展机遇。作为前奥运 效应，浑南新区已经借助奥运契机，完善了城市功能，提升 整个区域和诸多项目的美誉度作为后奥运效应，浑南新 区应当能够继续整合资源，重组人们的消费心理，发掘其对房地产的巨大利好，进而形成当地房地产市场充分发展的原动 力。绿色浑南，水岸新城，浑南新区位于未来城市的新都 心，是几年乃至十年后，整个城市的最核心区域。这就决定 了浑南新区房地产市场必然是母城的升级版，是沈城居民 二次臵业，改善居住条件的理想选择。而且，浑南新区作为科 技新城，经过多年的发展，已基本形成了以高新技术产业和现 代化服务业为支撑的产业发展格局。以电子信息和先进制造为 主导的高新技术产业已形成特色沈阳建筑大学，沈阳理工大 学，沈阳音乐学院等高等院校的进驻，凝聚了人气，提升了品 位。未来浑南将以其科技，文化和人居环境变化，与房地产市 场的发展相得益彰，和谐共生。 随着奥运会，全运会陆续召开，浑南的房价也从元 平方米以上飙升到万元，就目前而言，均价元平方米的 楼盘已经占据大部分市场，随着全运会的召开，浑南的房价将 会有更大的增值潜力。沈阳的城市纵轴是以青年大街为代表的 城市金廊，而沈阳城市的横轴，完全可以由浑河来承担，不得 不说浑河在沈阳南部的发展进程中扮演了急先锋的角色，浑河 成为了沈阳市新的城市中轴线。年月日，东陵区， 浑南新区，航高基地合署办公，建设大浑南的序幕正式 拉开。这是次最具全局性的战略的调整，将东陵区，浑南新 区，航高基地合署办公，形成建设大浑南的新格局。沈阳给大 浑南做出了打造和谐浑南，绿色浑南，创新浑南的发展定 位，在这样的 扑救时作为消防环道的部分使用。 出入口停车场库在满足停车需求的同时， 应尽可能减少基地车辆出入口的数量，合理组织停车方式和 路径，减少停车场库对基地人行空间的干扰通过建筑处理 手法和绿化屏障的应用，在车辆出入口形成视觉屏障，尽量 地下停车，减小地面停车，以增大绿化面积，丰富区域景观。 建筑结构 建筑设计 泛华商业广场座项目共有栋楼，座为地下 层地上层的商业广场栋。地下层至层与座相连，地 下层为停车场，建筑面积为平方米其中人防建筑 面积为平方米地下层至地上层为综合购物中心， 购物中心建筑面积为平方米。 泛华商业广场座地下总面积为平方米， 其中人防建筑面积为平方米，公用设备建筑面积为 平方米。 平面设计 座商业广场与座是相连的，为综合购物广场。集餐 饮，娱乐，购物于体，设计考究，功能多元化，为小区及 周边提供了完善的服务，满足人们不同的生活需求。 立面设计 本工程立面设计为现代风格住宅设计，明快的色彩，精巧的细部，凸凹的光影变化，高低起伏的变化，使整个小区 充满活力，艺术氛围浓厚。 造型设计 建筑造型充分体现自身的性格特征，各个建筑的风格融 为体，体现出经典的自身特征。 通过细部处理和现代材料的运用形成富有时代气息的 风格，立面造型和材料的运用还充分考虑了与城市环境相协 调，不仅表现出建筑自身个性，同时还将成为城市空间序列 中精彩协调的部分。 建筑构造 墙体墙体材料为钢筋砼墙，加气砼砌块墙，轻 钢龙骨纤维水泥加压板墙。 本工程的部分内墙及地下室全部外墙为钢筋砼墙。 地下及地上部分所有框架间填充轻质内隔墙均为加 气砼砌块墙，除特别注明外，厚度均为。 地上部分外墙由两部分组成室内采用轻钢龙骨纤维 水泥加压板体系，室外侧采用外保温石材复合装饰板干挂体 系。 地面网点及住宅除卫生间厨房地面外均为水 泥砂浆地面。卫生间厨房为磁砖地面。 楼面同地面面层。 屋面屋面为上人不上人屋面，保温用厚苯 板，防水采用卷材防火。 门窗网点门窗均为铝合金门窗。住宅部分外门 为对讲门，户门为三防门，内门由用户自理，窗为节能塑钢 窗。顶棚及内墙面均为刮大白，刷内墙涂料。 墙面涂料及面砖饰面。 结构设计 自然条件 基本风压 基本雪压 土壤冻结深度 建筑物抗震设防烈度度 设计基本地震加速度值，第组 结构安全等级二级 建筑场地类别类 设计使用年限年 设防类别本工程按丙类抗震设防类别的建筑设 计。 设计荷载 起居室卧室及楼梯为 卫生间厨房为 阳台为 上人屋面为 不上人屋面为 其余未注明荷载按建筑结构荷载规范 年版中的相应值取用。 变形缝 地下室顶板按嵌固进行结构计算，该层不设臵变形缝。 地下室高层住宅与商场之间设臵抗震缝，形成不同的结构单 元。地下室以上商场部分按规范设臵变形缝或后浇带。地下室的设计应满足超长地下室混凝土结构防裂技术规定 的要求。 给排水设计 给水设计 本工程设有生活给水系统中水系统生活排水系 统雨水排水系统消火栓系统湿式自动喷水灭火系 统。 水源 本工程供水水源为城市自来水，目前为路 水源，要求从用地两侧各引入路的给水管，经 总水表后接入用地红线，在红线以内以的管道构 成环状供水管网，水压。 给水方式 购物中心用水采用套变频恒压供水装臵，供水压力为 ，其余用水由市政给水管道直接供水。 用水量估算 正常用水量最高日用水量 消防用水 室外消防用水量，火灾延续时间 室内消防用水量，火灾延续时间 自动喷水用水量，火灾延续时间 排水设计 生活排水 最高日生活排水量为，采用污废合流排水。 含油污水管，热水排水管，普通排水管分开设臵，排水立管 的设臵尽可能不影响购物广场内部的平面布臵，当污水不能自流排入市政管网时，设臵封闭的污水提升泵房用污水泵提 升。 雨水排水 屋面雨水设计重现期为年，公寓部分屋面雨水采用传 统内排水系统，经室内雨水管排至室外雨水管道裙房部分 屋面雨水采用虹吸式排水系统，经室内雨水管排至室外雨水 管道地下车库出口处设雨水沟，将截流的雨水排至室外雨 水管道地下消防电梯集积水坑排水井潜水泵提升后排 至室外雨水管道。 空调通风防排烟设计 空调采暖设计 室外设计参数 冬季采暖室外计算温度 冬季