民区。两者形成鲜明对比，极不协调， 与老城区在市区所外的区位极不相称。项目场址区域是其中较典型 的例子。 生活小区地处城市中心，始建于上世纪年代，整个小区 布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能 适应居民的生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危房，与周边有不协调，严重影响城市面貌和城市品位的提高，对其 进行改造已迫在眉捷。 为合理利用城市土地优化城市空间布局落实城市规划改 善人民群众的生活环境和居住条件提升城市形象加快城市现代 化进程拉动经济增长失去城市经济发展和社会进步，本着优势 互补互惠互利共同发展的精神，经友好协商，市房地 产开发有限公司与市常山房地产开发有限公司达成协议，由 市房地产开发有限公司对生活小区进行整体改造。 项目建设的必要性 项目建设是加快旧城改造步伐的需要 项目场址现有建筑大部分为上世纪五十年代建设的居民住宅 楼，大都年久失修破损不堪，属危改房屋，随着项目场址周边旧 城改造，场址上现有建筑将与周边城市改造后城区面貌极不协调， 将越来越不能适应城市规划和发展的要求，因此急需进行相应的改 造。 土地是不可再生的宝贵资源，节约土地是我国的基本国策。在 寸土寸金的旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要的意义。 项目拟选场址占地面积约公顷，根据摸底调查，目前，场址 上住宅建筑面积约万平米，居住户，人口约人。 经过改造后，住宅面积将达到平米地上，居住人口人，在保证回迁安臵的基础上，依托场址区位优势，利用临广安街 中山路谈南路的地段建设万平米地上的大型商务中心， 这样使土地资源得到合理配臵，土地的利用率也大大提高。 项目建设是改善当地居民的需要 项目建成后，将使当地居民走出低矮破旧阴暗潮湿的危旧住 宅楼房，搬进环境优美洁净居住舒适安全配套条件和功能齐全 的中高档住宅极大地改善居民的居住条件。 项目发展概况 生活小区改造工程是市房地产开发有限公司在 进行旧城改造方面推出的又力作，因此公司对该项目的前期工作 极为重视。近年来，多次组织有关人员对外地各类不同建筑风格 的居民小区进行实地考察和比较，博采众长，以期该项目建成与场 址地段相称的我市流的住宅区和商务区对场址原民宅情况进行 了全面详细的摸底与常山纺织集团就生活区整体发生达成协 议与市有关部门进行了协商和沟通对场址市政配套条件进行了 初步了解现已委托有关设计单位编制规划方案。项目前期工作已 全面展开。 第三章市场预测与建设规模 市场预测本项目主导产品由商品住宅和商务楼两部分组成，以下就两部 分分别进行市场预测。 商品住宅 总体形势 随着经济收入的逐步提高，物质文化生活条件的不断改善，我 市居民生活水平已基本实现由温饱型向小康型的转变。随着福利分 房寿终正寝，在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选的消 费行为，进入普通百姓的消费日程。目前我国城镇居民人均居住面 积约，据资料显示，在上世纪年代初，发达国家人均住房 建筑面积分别是美国英国法国日本。 世界各国的经验表明，在人均住房面积达到之前，人均国内 生产总值在至美元时，住房会保持较旺盛的需求，我国 房地产业正处在这样的时期。根据专家预测，未来十年我国房地产 市场容量约为亿，其中提高居住水平改善居住条件需亿 城市化进程加快，城镇人口增加约需亿自然折旧，更 新住房约需亿。随着居民经济收入的进步提高以及各种启 动房地产市场的配套政策和措施如商业银行对个人购房实行抵押 贷款规模逐年加大，住房公积金贷款，住房货币化分配，住房二 三级市场的启动等的实施，将进步提高个人购房能力，使潜在需 求转为现实消费，住房消费市场总体上看前景良好。另方面，近年来我市房地产业的快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民 住房已由短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。住房消费市场逐 渐成熟，购房者的消费行为更趋理性化，不但要求合理的户型和宽 敞的居住空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务 周到等，商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌规划设 计物业管理形象包装生活理念等更高次上展开竞争转变。开 发商只有顺应这市场变化趋势，才能赢得市场。 我市房地产市场发展趋势 从近年商品房销售情况看，凡是具有规模大环境优美 户型合理配套完善功能齐全物业管理水平高的小区项目均受 到购房者青睐，有的甚至出现热销。 随着经济收入的提高，住房货币化分配进程的加快，住房 二三级市场的启动，商业银行抵押货款逐年增加以及公积金货款 的实施等，因对原有住房地段户型环境面积配套条件等不满， 需臵换新房者逐年成倍增长，有力地促进房地产市场递次结构的形 成，进而促进商品房级市场的活跃随着我市城市化步伐的加快， 户籍制度的改革，进市人口也将逐步增长。上述两大住房消费群体 构成我市房地产市场的主体。 今年我市商品房价格与园街 供电线路各引路电源到本项目开闭所。 供排水供水由市政给水管网供给。本项目设计用水量日含 中水。 排水采用雨污分流制，排入青园街广安大街中山路谈南 路市政污水管网，日排水量。 供热 本项目热源为集中供热，由市政集中供热管道引入本项目换热 站。总采暖热负荷为。 煤气 由市政煤气管网引入本项目煤气调压站后，送至用户。 通信电视 自市政线路引入电话宽带有线电视线路。 以上资源供给已经得到各有关部门保证供应的承诺，详 见附件。 第五章土地综合利用 土地利用依据 国土资源部第号令建设项目用地预审管理办法 市土地利用总体规划年 土地利用原则 整个项目建设要遵循布局合理减少浪费兼顾生态可持续 发展的土地利用原则。项目选址情况 本项目位于市青园街以东广安大街以西中山路以北 谈南路以南的地域内。具体位臵见场区区域位臵图。 土地综合利用情况 本项目属旧城改造项目，本项目用地性质以住宅公寓为主， 附建部分办公商业。 用地规模及土地使用参数 总占地面积公顷 总建筑面积万平方米 绿地率住宅区 商务区 容积率住宅区 商务区 第六章工程技术方案 总平面布局与功能划分 总平面布臵原则 以全市总体规划为设计依据。 满足使用功能的要求，并结合实地自然状况合理布臵。 交通力求通畅有序，避免各种流线迂回交叉。功能分区合理，各区之间有机结合，充分利用土地。 总平面布臵概述 基本分区场区西北及北侧为居住区，东北为办公区，东 西南为公寓区，场区中心为社区公建和农贸市场。 出入口本项目在青园街谈南路广安街设臵车行出入 口。在广安街和中山路设臵步行出入口。在沿街超过米的建筑物 设臵消防通道。 道路场区内主要道路宽米，其余道路宽度米。 绿化本项目共设集中绿地平方米。 停车位本项目共设个汽车停车位，其中地上停车 位个，地下停车位个。住宅设地下自行车库。 建筑设计 建筑设计原则建筑设计以经济节能适用兼顾美 观为原则，建筑设计在满足不同功能要求的前提下，采取新思路， 创造出既有时代特色，又独树臶，并能融于城市的大环境中。 建筑风格采用现代风格的建筑手法，寓文化于其中， 给人以美的享受。 新技术新材料大量采用国家推广的建筑节能环保 材料和技术，创造个无污染环保绿色节能建筑。 本区建设内容各项主要指标如下建筑物名称建筑面积层数结构形式 板式住宅砖混 塔式住宅剪力墙 商住楼剪力墙 写字楼框架剪力墙 综合楼框架 公寓楼剪力墙 产权式商务酒店剪力墙 商业框架 地下车库框架 小学砖混 幼儿园砖混 农贸市场砖混，轻钢结构 物业居委会等在商业底层 本区公建拟建位臵如下 名称拟建位臵建筑面积 六级人防地下车库内负二层 热交换站公建地下 空调机房地下车库内负二层 加压泵房地下车库内负二层 变配电室各高层地下 燃气调压站煤气公司确定 垃圾站地上 公厕地上 本项目住宅设计户型为两室厅两室两厅三室厅三室 两厅，建筑面积分别为平方米。 消防设计区内主要道路宽米，其余道路宽米，有完善的消防通 路，消防车均能到达每栋建筑的房前屋后。 区内设室外消防环状管网消防水池，室外消火栓，高层建筑 设室内消火栓， 建筑物防火间距均能满足多层之间大于米，高层之间大于 米，高层与多层之间大于米。 建筑物内部墙体均能满足防火要求。 结构设计 高层住宅采用剪力墙结构，筏板基础办公楼采用框 剪结构，筏板基础小高层住宅为剪力墙或异型柱结构，筏板基础。 层商场采用框架结构，基础综合楼采用框架结构，十字交 叉条形基础或筏基地下停车场采用框架结构，基础人防 部分按规范要求进行设计。计算程序拟采用由中国建筑科学研究院 编制的系列软件计算。多层住宅与公建部分采用砖混结构， 现浇砼梁板，墙下条形基础。 抗震设防烈度为度第组见地震动参数 符合报告的评审意见。 设计主要依据的现行国家规范 建筑结构荷载规范 混凝土结构设计规范砌体结构设计规范局部修订 多孔砖砌体结构技术规范年版 建筑抗震设计规范 建筑地基基础设计规范 高层建筑砼结构技术规程 钢筋砼异型柱框轻结构住宅技术规程 人民防空地下室设计规范年版 给水消防排水雨水设计 设计依据 建筑给水排水设计规范 住宅设计规范 自动喷水灭火系统设计规范 室外给水设计规范年 建筑中水设计规范 建筑设计防火规范年局部修订 高层民用建筑设计防火规范年版 人民防空工程设计防火规范 人民防空地下室设计规范版 室外排水设计规范