富 于创新勇于奋进充满活力的团队。 公司成立以来，已有多名从事房地产开发的资深人士加 盟，形成了个强有力的开发团队，从项目策划规划设计 工程管理市场营销物业管理等环节均由业界精英进行动作。 中宏房地产以人为本业为重和为贵的企业精神和 投资发展经济回报社会大众的经营理念，优化组合企业 和社会资源，以雄厚的经济实力和高素质的人才队伍及超前的思维，使企业经营不断发展，组成不断扩大，以良好的企业形 象赢得了广泛雄厚的社会基础和良好的口碑。 公司积极响应政府号召，投身石家庄市的城市建设和改 造，投资开发的万平方米美佳乐超市及综合商业楼，得到了 良好的社会效益及经济效益。 中宏房地产在创造自身经济效益的同时，不断以各种形式 回报社会，并不断以创新和超前的意识顺应社会发展潮流，适 应市场发展规律，并沿着企业集团化管理科学化经营多元 化产业科技化的道路蓬勃发展，以崭新的面貌创造二十世 纪的辉煌。本着互惠互利优势互补共同发展的原则，经过友好协 商，石家庄市中宏房地产开发有限公司与石家庄市常山房地产 开发有限公司达成协议，由石家庄市中宏房地产开发有限公司 对棉二生活小区进行整体改造。 项目拟建地点 本项目拟建地点位于石家庄市中山路以北，广安街西。 可行性研究报告编制单位概况 编制单位石家庄市建筑设计院 咨询证书编号工咨甲 法人代表曹肃国法定地址中华南大街号 电话 编制依据编制原则编制工作概况和研究范围 编制依据 市政号关于加快旧城改造的实施意见 石家庄市年总体规划 石家庄市发改委关于市中宏房地产开发有限公司棉二生活 区改造项目建议书的批复，市计投号文 石家庄市规划局年月日规划条件通知书。 石家庄市规划局年月日批准的总平面规 划图国家计委建设项目经济评价方法与参数 建设部房地产开发项目经济评价方法 项目场址地形图及有关其它基础数据资料。 建设单位委托书 编制原则 依据石家庄市总体规划，严格遵守国家现行的有关规 范和法规及省市有关政策进行编制和规划。 本着科学规划合理布局，设计先进，节省投资的原 则。 积极采用新技术新材料，充分利用区域和规模优势，创造既有现代风格和又有浓郁商业气息的住宅办公商业小 区。 可行性研究报告编制工作概况 受建设单位委托，我院组成可行性研究报告项目组，同 建设单位有关人员进行了座谈与交流，建设单位有关人员提出 了运作构思，并提供了本项目的相关资料及文件，我院项目组 在展的优惠鼓励政策，我国房地产业在经过几年盘整后，得以 重新活跃起来，进入相对理性稳定健康快速的发展埋藏，房地产业对整个国民经济发展的贡献和辐射作用明显提高和加 强，对抖动内需扩大消费安排就业保持国民经济健康 稳定快速发展起到了不可替代的重要作用，已成为重要的支 柱产业。 任何产业的高速发展均是由其市场需求所致，房地产业的 快速发展适应了我国住房制度改革的要求和城镇居民巨大的住 房需求。据国家国民经济景气指数监测中心调查分析，近年来， 我国房地产业景气指数直处在较高水平。 近年来，我国人民居住条件得到较大改善，城镇居民人均 住房建筑面积已达。但和经济发达国家的住房善以及人民群众日益增长的住房要求比较，仍有较大关中。目前，甸人 民生活水平正在向小康阶段过渡，随着福利分房寿终正寝人 民经济收入不断提高，在解决衣食问题后，个人购房已成为人 们首选的消费行为。根据专家预测，随着甸城市化进程的加快 城镇居民改善居住条件需求不断增长，未来十年我国房地产业 仍将保持稳定健康快速的发展势头，产业前景看好。 石家庄市做为省会，是全省政治经济文化教育中心。 近年来，市委市政府非常重视改善市民的居住条件和旧城改造 工作，为此出台了系列相互配套的优惠政策，极大地促进了我 市房地产业发展和旧城改造工作。自年以来逐年加大住宅建设 的投资规模。改革开发以来，全市新建住宅多万，使全市 住宅面积达多万，户均住房使用面积从年的提高到，住房成套率也相应提高，全市人民的住房善明显改善。 旧城改造方面，加大了工作力度，相继打通和拓宽了市区内多条 丁字路和卡脖路，搬迁了有关居民住宅，使市区交通拥护状况得 到定程度的缓解城市主要道路节点附近建筑和城市主干道沿 街建筑得到拆除重建或装修，改善了城市形象，成为市区景观的 新亮点市政管网改造加快，改善了市政公用工程供应配套条件。 但是，由于我市建市时间短，历史欠账多，加之人口增长 和城市发展的因素，旧城改造步伐与城市发展比相对迟缓 边是布局错落有致具有时代个性外观亮丽的高楼大厦和宽 阔平坦环境优美的城市主干道边是布局零乱道路狭窄 不平市政配套条件差房屋低矮破旧的老居民区。两者形成 鲜明对比，极不协调，与老城区在市区所外的区位极不相称。项目场址区域是其中较典型的例子。 棉二生活小区地处城市中心，始建于上世纪年代，整 个小区布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不 堪，已不能适应居民的生活需要，且区域内居住环境较差，大 部分房屋已成危房，与周边有不协调，严重影响城市面貌和城 市品位的提高，对其进行改造已迫在眉捷。 为合理利用城市土地优化城市空间布局落实城市规划 改善人民群众的生活环境和居住条件提升城市形象加快城 市现代化进程拉动经济增长失去城市经济发展和社会进步， 本着优势互补互惠互利共同发展的精神，经友好协商，石家庄市中宏房地产开发有限公司与石家庄市常山房地产开发有 限公司达成协议，由石家庄市中宏房地产开发有限公司对棉二 生活小区进行整体改造。 项目建设的必要性 项目建设是加快旧城改造步伐的需要 项目场址现有建筑大部分为上世纪五十年代建设的居民住 宅楼，大都年久失修破损不堪，属危改房屋，随着项目场址 周边旧城改造，场址上现有建筑将与周边城市改造后城区面貌 极不协调，将越来越不能适应城市规划和发展的要求，因此急 需进行相应的改造。土地是不可再生的宝贵资源，节约土地是我国的基本国策。 在寸土寸金的旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要 的意义。项目拟选场址占地面积约公顷，根据摸底调查， 目前，场址上住宅建筑面积约万平米，居住户，人 口约人。经过改造后，住宅面积将达到平米地 上，居住人口人，在保证回迁安臵的基础上，依托场址 区位优势，利用临广安街中山路谈南路的地段建设 万平米地上的大型商务中心，这样使土地资源得到合理配臵， 土地的利用率也大大提高。 项目建设是改善当地居民的需要 目录 总论 项目概况 承办单位概况 项目拟建地点 可行性研究报告编制单位概况 编制依据原则编制工作概况和研究范围 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,建设规模 研究结论 项目建设的背景与必要性 项目背景 项目建设的必要性 项目发展概况 市场预测与建设规模 市场预测 建设规模 场址建设条件建设场址 建设条件 土地综合利用 土地利用依据 土地利用原则 项目选址情况 土地综合利用情况 用地规模及土地使用参数 工程技术方案 总平面布局与功能划分建筑设计 结构设计 给水消防排水雨水设计 暖通设计 强电设计 弱电设计 环保绿化与节能 设计依据 施工期间环境影响因素 项目建成后对周围环境的影响园林绿化 节能 消防 设计依据 消防给水 火灾自动报警系统 自动喷淋灭火系统 物业管理 物管理的内容和目标 机构设臵与定员物业公司经费来源 项目实施计划和招标方案 项目建设周期规划 实施进度安排 招标方案 投资估算与资金筹措 编制依据 编制办法及各项费用的确定 投资估算及投资其构成 项目资金筹措与来源财务评价 总收入估算 销售成本 税金计算 财务评价指标 不确定性分析 社会评价 项目现状 社会效益 评价结论附表及框图等共张 附件 石家庄市发改委项目建议书批复 石家庄市规划局规划设计条件。 环评报告另册 安评报告 房地产开发公司开发资质证明 开发公司企业法人营业执照复印件 编制可研报告委托书 项目区域位臵图项目总平面布臵图 土地拆迁农民工工资支付文件 自有资金资信证明银行贷款承诺文件 水暖电等资源供给承诺文件 第章总论 项目概况项目名称棉二生活小区改造工程 承办单位石家庄市中宏房地产开发有限公司 法定代表人李文立 注册资金万元人民币 地址石家庄市中山东路号 电话 承办单位简介 石家庄市中宏房地产开发有限公司是以房地产为龙头以 高新科技为依托，集商贸工业科技餐饮娱乐服装于 体，走综合发展道路的大型企业集团，现有资产总额近亿元，员工近千人，其中管理人员多人，管理人员中大专以上学 历及各类中高级以上学历及各类中高级以上技术职称人员占 以上，在公司完善的组织结构及企业访华下形成了个富 于创新勇于奋进充满活力的团队。 公司成立以来，已有多名从事房地产开发的资深人士加 盟，形成了个强有力的开发团队，从项目策划规划设计 工程管理市场营销物业管理等环节均由业界精英进行动作。 中宏房地产以人为本业为重和为贵的企业精神和 投资发展经济回报社会大众的经营理念，优化组合企业 和社会资源，以雄厚的经济实力和高素质的人才队伍及超前的思维，使企业经营不断发展，组成不断扩大，以良好的企业形 象赢得了广泛雄厚的社会基础和良好的口碑。 公司积极响应政府号召，投身