险和其他保险，大病 住院医疗费用大部分由社会医疗保险承担有的城 市老年人拥有全产权住房，有的老年人居住在国家 分配的公有住房，有的老人住儿女的房子，仅有 的老人租赁私房居住在出行方面，西安市对老年人出行乘 车旅游等方面出台了不同程度的免费优惠政策。 同时，西安市政府不断推出社会救助性与扶助性政策， 解决了部分城市贫困老人高龄老人原集体企业退休老人 的基本生存与保健问题。 应对 建立和完善多元化的养老保障体系 西安已进入重度老龄化社会，旧的养老保障制度已经远 远不适应市场经济条件下老年人口的生活需求，如何解决好 养老问题迫在眉睫。西安市老龄委表示，首先要建立和完善 养老保障体系，要走多元化的道路，形成以居家供养为基础 以社区福利服务为依托集体养老自己养老等多种形式的 养老模式，再辅以社会福利机构为补充的老年福利服务体 系。 同时，要创造保障老年人权益的良好社会环境，建立健全保障老年人权益的法律法规和政策，打击虐待遗弃迫 害老年人的违法行为，保障老年人的经济供养医疗保健 照料慰藉学习教育文化娱乐等。另外，应大力发展老龄 产业，研制开发生产适宜老年人物质和精神需求的产品， 鼓励和引导老年用品市场的发展。同时，采取税收信贷等 优惠措施，多渠道筹资，充分利用社会资源，发展老龄产业。 现状 西安城市养老服务水平较低 与此同时，西安市城市养老服务的社会化水平还相对低 下，西安城市居家养老服务处于低层次化水平 在生活照料服务方面，城市老年人以自我照料配偶相 互照料的方式为主，子女照料弱化，社区与社会居家服务供 给缺乏。根据调查结果，有的城市老人居住方式是 独居或夫妻同居，西安城市空巢老人家庭比例略高于全国大 众城市的平均水平。 据估计，近年内西安市将有万张社会机构养老床位 的需求，而实际上，目前全市养老福利机构有家正在 建设的家，社区养老服务站个，社会福利设施 个，拥有机构养老床位数张，还不能满足需求。 在精神文化服务方面，多数社区已建立起了老年人活动 室和活动广场，老年人以自发活动为主，集体文化活动偏少。 调查中，有三分之的老人偶尔或经常有孤独寂寞感，心理 问题以自我排解为主，老年人协会与正规的心理服务机构干 预较少。 心声 听听老人们都需要啥 根据调查结果，城市老年人具有强烈的社会化养老服务需求。部分城市老年人有居家养老服务需求，并具备了定 的居家服务经济承受能力，比如社会化生活照料服务社区 日常照料服务等。同时，在选择住养老机构的老人中，大多 数希望将养老机构开办在社区内。 城市老年人有对医疗卫生保健服务的需求，去社区医疗机构 看病就近看病方便看病是老人们喜欢的医疗保健方式。 同时，老年人对降低医疗费用定期进行体检大病住院全 部报销与掌握保健知识也有迫切的需求。 城市老年人还有对精神文化生活服务的需求。不少老年 人希望建设多层次广覆盖的老年人活动室或活动中心，并 组织开展丰富的问题活动，比如文艺演出老年人运动会 旅游书画摄影展棋牌比赛等。另外，部分老年人还有心 理慰藉被接纳被关怀的需求。 近年来陕西省人口增长势头不减，陕西老年人口以每年 的速度递增。年，全省人口将突破 万人，其中老年人口将超过万到年，陕西老年 人口将达到万，全省老龄化程度将进步加剧。 社会人口结构的变化 家庭养老直是中国传统的养老方式，但中国实行计划 生育政策以来，家庭结构小型化，大家庭减少，小家庭增多。 过去家庭养老的功能随之弱化，由于社会竞争的加剧，子女 工作压力越来越大，无暇照顾老人。家庭养老的功能，随着 经济的发展，伦理观念的改变，部分老人乐意选择专业的养 老机构颐养天年。 年到年，中国人口总抚养比和老年人口抚养 比将分别保持在和，是人口老龄化形势 最严峻的时期。方面，这阶段，老年人口数量和老龄化水平都将迅速增长到前所未有的程度，并迎来老年人口规模 的高峰。另方面，年以后，人口总抚养比将随着老年 抚养比的迅速提高而大幅度攀升，并最终超过，有利于 发展经济的低抚养比的人口黄金时期将于年结束。 政策因素 本项目将得到当地政府相关的鼓励与支持。在基建 方面及土地成本等均会得到政府方面的优惠。 区域规划因素的影响本项目定位为高端的养老 度假景区，对所在地区的经济规划产业布局比较敏感。 西安市方面的政策 西安市政府先后与年和年颁布了西安市人 民政府关于加快实现社会福利社会化的实施意见和西安 市人民政府关于加快养老事业的意见两个文件，积极鼓励 社会力量参与老龄服务工作，促进我市养老事业的发展。关 于加快实现社会福利社会化的实施意见，推出了项优惠 政策扶持社会养老服务业。规定，对福利机构的建设用地优 先安排市区县在制定城市居住规划时，无论是新区建设 还是旧区改造，都应将社会福利设施特别是老年服务设施纳 入公共设施统规划经县以上人民政府民政部门审批同意 筹建的社会福利机构，发改委和规划建设等部门要优先立 项优先办理规划手续优先完善社会福利机构周边的城市 基础设施，并免缴城市基础设施配套费等费在促销上的人力物力不必 像快速消费品之类的宣传那样太多，因为只要养老院经营出 特色，入住老人的口碑就是最好的广告宣传，可以请名知 名老人当养老院的形象代理人可以考虑给他她免费或折 扣入住养老院，如果能请到知名的夫妇更好，这样可以率先打破养老院是给孤寡老人居住的概念，创建新的养老消费观 念实现家庭养老至养老院养老观念的转变。养老院建成的 初期除了通过报纸电视等媒体加强对外宣传，打响知名度 外，加大营销力度。 活动营销 和老龄社团各企事业单位工会组织等建立稳定合作关 系，要设立专线咨询电话让看了广告的人打电话来询问详 情，说服他们到养老院实地考察。平时经常举办养老院内入 住老人与邻近社区的老人的联谊活动，可以搞日游，邀请 社会上的老人来院做客，逢年过节特别是老人节，也可搞促 销，以较低的价格让社会老人来住上周，体验养老院的生 活，不仅促进交流，而且让社会上的人们多多了解养老院的 生活环境和老人的生活境况，让那些潜在的客户对本养老院 的生活产生向往。 树立公益形象 将赢利的部分拿来做老年活动的公益金为西安的老 年事业发展做贡献，同时树立本养老院的形象，增进无形资 产。 互利的优惠政策 例如，岁以上的顾客入住如果次性支付年的租 金及托管费和级护理费，费用按入住年的价格年后将 终身可住在养老院并免费享受养老院的切服务不包括洗 衣店饭店小超市便利店等的消费，但若顾客在年内过世 如已在养老院住满年则所付费用不得退回。如不满年 则可退回给家属万安慰金。 鼓励年轻人投资 提倡新的投资理念，激发年轻人购买老年公寓单位，作为置业和养老的双重投资。例如，鼓励年青人购买养老院的 期权作为投资和养老兼顾的机会，即次性支付年的租 金托管费级护理费，费用按购买当年的价格在购买当月 起至周岁每月可得到笔投资回报，到周岁时可免 租金托管费入住养老院需支付护理费保健费等。 六中远期发展目标 本项目建成后除了近期发展目标要达到的入住率， 中远期目标有如下设想 扩大经营规模 第期运作成功并收回投资以上后就可在西北地区 发展第二个类似的老年社区，七八年后不仅可以在中国的其 他合适的地方，比如杭州珠海湛江海南岛等地区建造 同品牌的大型老年社区提供流的养老服务。 发展连锁养老院机构上市企业 可以利用对赢利性养老院的运作经验成立的标准 化养老院管理公司，在上海广州深圳北京等大城市开 展连锁养老服务机构加盟业务这些连锁养老院，可以是大型 的也可以是中小型的。 成立老年服务机构专业管理服务人才培训学校 发达国家的养老机构都由专业的管理人员管理，因为它 们的大学开设有老年服务专业，所以发达国家的养老机构不 仅从硬件上提供了先进的设施，而且从软件上保证了服务水 准保持流。而在这方面中国目前没有所大学或职业学校 开设养老院的专业，可以说是空白。本项目建成后通过聘请 国外的专业人士担任高级管理人员，或与国外老年服务机构 合作成立专业管理公司，在经过数年运营积累了丰富的管理 经验后，成立老年服务机构专业管理人才培训学校专事老年服务人才的培养。为本项目属下的养老机构和社会上其他养 老机构输送合格管理人员，这不仅可为公司开拓新的利润增 长点更可为提高整个社会的养老机构服务水平作出贡献。 七可行性总结 通过以上的分析，可以得知发展中高档养老院有着巨大 的潜在市场，很明显赢利性养老院旦成功运作，将给公司 带来非常可观的利润，但是同普通的房产项目不同，养老院 主要的卖点在于销售品牌和服务。从短期来看虽然它没有产 生巨额的回报，但其长远性和稳定性也是其他产业难以相比 的。这也是为何西方国家有超过的养老机构为非福利性 质的原因所在。养老机构的建设是项民心工程意义大， 政府及有关部门都给予足够的重视和支持，投身于这个行业 利国利民并将获得丰厚的投资回报。 技术设计部分 八老年社区建设项目规模览表投资建议 表 项目面积单位备注 规划总用地面积公顷 建筑总面积 地上建筑总面积 地下建筑总面积地下停车位个 容积率 建筑密度 绿地率 度假酒店培训中心及疗养会所 建筑面积计容面积 其 中 地上建筑总面积 地下建筑面积地下停车位个 疗养客房客房间 培训中心 疗养会所