减少二成。价格和 去年下半年相比也有回落。二手房源增加与宏观调控措施出台直 接有关，手房销售不旺，直接影响了二手房市场，原先准备进 行投资或投机购房的市民纷纷释放原来订购的住房，避免风险。 持币观望已成为市民购房消费心态的主要特征。 市场交易活跃，价格不断攀升。二季度市区房地产市场非常火爆。 据市统计局调查统计与去年同季相比，二季度市区商品房销售 额增长，房屋销售价格上涨，价格比上季上涨 。综观二季度市区房屋销售价格变动态势有三大特点 是房屋价格涨幅扩大。二季度市区房屋销售价格比上年同季上升 ，同比涨幅较季度提高了个百分点。二是各类房 屋销售价格涨幅均达两位数。其中商品房销售价格同比上涨 ，私有住房销售价格同比上涨。在商品房中，多 层住宅写字楼商业用房的价格涨幅明显大于高层住宅别墅 价格涨幅。多层住宅高层住宅别墅写字楼商业用房销售 价格同比分别上涨 在私有住房二手房中，住宅和非住宅销售价格同比分别上涨 和。 三海盐县城市总概况 海盐县位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原，地处北纬 到，东经到，南离省会杭州公里， 北距上海公里，东濒杭州湾，西北邻苏州，东南通宁波。海盐置 县于秦，历史悠久，素有鱼米之乡丝绸之府礼仪之邦旅游之 地著称。年被国务院列入沿海经济开放区，下辖武原澉浦 秦山等个乡镇。全县陆地面积平方公里，江口海湾面积 平方公里，总人口近万。县境处于太湖为中心的碟形盆地边缘， 地势从东南向西北倾斜，以平原为主，南部为平原低丘区，西部是平 原水网区，东部属平原海涂区。杭嘉湖南排工程长山闸南台头闸建 于境内。海盐地处北亚热带南缘，四季分明，日照充足，气候温和湿 润，是典型的东亚季风气候。 改革开放以来，海盐经济社会事业蓬勃发展。年，全县国 民经济继续保持较快增长，全年实现生产总值亿元，按可比价 格计算，比上年增长扣除核电工业和核电建筑业，全县实现生 产总值亿元，比上年增长。其中第产业实现增加值 亿元，增长，第二产业实现增加值亿元，增长， 其中工业增加值亿元，增长，第三产业实现增加值 亿元，增长。第二三产业在生产总值中比例由上年的 调整为。全县人均生产总值为 元，比上年增长，折合美元。海盐区位优势得天独厚，交通便捷，基础设施配套，具有良好的 发展条件和投资环境。拥有省级经济开发区个省级风景区个， 各级文物保护单位处。国内第座自行设计建造的秦山核电站 座落在境内。县域经济发展迅速，农业生产稳步发展，农村经济蒸蒸 日上，是中国重点商品粮苗猪生产基地县工业体系日趋完善，已 形成化纤丝绸电子机械饲料建材等六大支柱产业外向型 经济发展卓有成效。海盐县现有小学所中学所省级重点高 中所职业中学所和技工学校所，中学在校学生万人， 小学在校学生万人，义务教育学龄人口入学率达，初 中毕业升高中升学率达到，高中毕业生升学率达到。 海盐县有各类医疗卫生机构所，卫生技术人员人，卫生事业 床位总数达张。其中综合医院家海盐人民医院为乙级甲等医 院，专科医院家，乡镇卫生院家，基本形成了医疗防疫妇 幼保健卫生执法药品检验医疗科研医学教育组成的适应社会 需要的卫生事业服务体系和县乡村三级医疗预防保健网络。 主要交通概况 公路沪杭快速通道接高速公路省道沪杭线贯串全县。 乍嘉苏高速公路在我县与杭州湾大桥接轨。年杭州湾大桥建成 后，海盐将成为沪杭苏甬黄金区域的区位中心和沪杭苏甬双 线交汇的交通枢纽，形成至四城市小时即达的交通网络。 铁路铁路嘉兴客运站货运站和铁路内河水运联运站距海盐公里。海宁客运站货运站距开发区公里。 内河航运六平申内河航道位于县城内，是五级航道，直通黄浦江， 航道能力吨级。 ④空运距上海虹桥国际机场上海浦东国际机场杭州萧山国际机 场均为公里。 海运距上海港公里，乍浦港，乍浦港二期在海盐县境 内。 海盐县地处亚热带季风性气候，季风显著，四季分明，气候温和。 全市平均气温为，最冷平均气温 ，最热平均气温为，全年无霜 期为天，月份为台风季节。陆地部分坐落在海盐 钱清凸起上，此凸起形成于二叠纪末，距今万年，现代地层主要 是海相沉积灰黑色粉砂质粘土。以下为陆相河流沉积，灰绿色，锈 黄色粘土及砂砾层，总厚度约为米。地表承载力般为 吨平方米，地质结构稳定。 旅游和核电是海盐的两大地方特色。省级风景名胜区南北湖素 享小西湖的美誉，汇湖光山色海涛于体，景色独特。县城 内的绮园玲珑幽雅，被列为全国十大名园内建有中国第座自行设 计建造的核电站秦山核电站秦山核电三期四期工程已相继动工。 海盐县英杰踵接贤才辈出，钟灵毓秀名胜荟翠。海盐山海湖 皆秀，南北湖水态山容，玲珑逸秀白塔山海景山色，野趣情浓绮 园山野风光，幽静闲适更有被誉为夜普陀之称的云岫庵浙江 第阁之称的千佛阁江南八达岭之称的谭仙石城天下奇观 ，其涨 幅分别为和。杭 州温州金华和台州的房价涨幅低于全省平均水平，其涨幅分别为 和。 浙江省房屋销售价格比上年同期上涨，比同期城镇居民可 支配收入的增幅高出个百分点，比同期增长的增 幅高出个百分点。 随着杭州湾地区高速公路的贯通，三小时交通圈的逐步成 型，抬升了土地的商业开发价值。杭州湾跨海大桥启动后，房产开发 商预言，宁波嘉兴的楼市会有很长段时间的铂金期，而本项目 所处地块正毗邻杭州湾大桥，地理区域优势显著, 交通的巨变，使得杭州湾地区居民渐渐意识到，土地是种稀缺 资源，土地渐渐成为最值钱的东西，从几年前的每亩几十万元，到现 在的每亩百余万元。人们在看到城市的房价节节上升的同时，也看到 了座破破烂烂的建筑被夷为平地，城中村变成市民活动广场，每天 享受着美轮美奂的环河绿化便利的交通亮丽的公园清新的空气 等等，花团锦簇之间，个个以人为本的现代化建筑小区向人们招手。 在嘉兴，作为融入大桥经济的嘉兴第站海盐县，当地的海 欣房地产开发有限公司的宜家花城楼盘，从去年元平方米 的开盘价，路走到了现在的接近多元平方米，这在海盐这 个滨海小城是个奇迹。房价的猛涨，也极大地吸引了投资者，嘉兴 市域内些原先靠服装皮革等行业积累定经济实力的企业现在纷 纷涉足房地产。 在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论项目区域经济发展形式是可喜的，日趋规范 的房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进步发展和活跃， 因此可以说本项目在投资机会选择决策地段选择决策这两个方面是 有充分科学根据的。 第三章 项目周边物业市场调查分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境， 海盐地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，海盐地区住宅 消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研 讨依据。 该项目位于海盐县经济开发区，现在先对海盐房地产市场作简要 的概述。 海盐房产去年房价翻了番 由于受到经济发展和大桥建设的双重利好，今年海盐房地产住 宅的平均价格翻了番，房地产市场呈现出供需两旺的良好势头。 近年来，海盐商品房供销面积呈不断上升态势，开发楼盘供不 应求。年至年，全县累计销售面积已达。去年 到月，商品房销售和预售面积分别为万平方米和万 平方米，比上年同期增长和。房地产业商品化水平空 前提高，全县个人购买住宅率接近。空置面积持续减少，到 去年月底全县商品房空置面积万平方米，比前年同期减少 。前年末全县商品房空置率为，空置率大大低于 年的。伴随着房地产市场购销两旺的红火局面，海盐县房地 产价格也呈持续上升走势。据统计报显示年至年全县 商品房平均价格年均增长，其中年商品房平均价格上 涨了。去年三季度房屋销售价格同比上涨，涨幅比二季度又高出个百分点，创历史新高，增速排在嘉兴县市 首位。 商业物业引领新轮投资行情 据了解，引领海盐新轮房地产行情的项目，很可能是商业地 产。因为在未来到年内，海盐的人口将随着工业和商业的发展 急剧增加，购买消费力量会呈现出爆炸性增长态势，这是基于以下 原因 首先，海盐列中国百强县第位，城镇居民人均收入高于 嘉兴平均水平，甚至比跨海大桥对岸的余姚慈溪高。农民收入也 高于嘉兴地区平均水平，并正以每年两位数速度增长。 其次，海盐因大桥经济而成为跨国公司大型企业首选的工 业基地和物流配送中心。美国迈特方圣国际英国维京辉煌国 际印度集团大连实德等企业，都与海盐签订了投资协议， 总投资超过亿美元。 第三，海盐境内已开工和将开工的杭州湾跨海大桥总投资 亿秦山核电四期亿，还有杭浦高速海盐段等项目，这些投资 即使只有的费用发生在海盐，也超亿，其对海盐经济的拉 动无疑是巨大的。在投资猛增人口数量和消费力提升的情况下， 海盐特别需要综合性购物消费广场。因此，当地个商业航母项目海盐新天地已经应运而生，并且将邀请杭州大厦有限公司对它 的经营规划管理实施全程指导。 据了解，定位为国内首家县级的海盐新天地广 场建筑面积为万平方米，集购物住宿餐饮娱乐商务 休闲旅游度假为体。海盐新天地广场的商铺产权与经营管理权 分离，由浙江源富拍卖公司通过公开标卖方式销售。该商铺于年前 正式开盘后，即广受投资者关注。 与普通沿街小商铺相比，海盐新天地广场统规划，配套更完 善，更容易形成商业氛围。广场典型商铺结构为门面宽米， 进深米，层高