革，调整结构， 培育现代化大型商业集团，发展商业产业链，加快中心商业区建设， 提升商业文化品位，努力推进长沙大市场大流通大贸易的现代化 商贸中心建设。 统计数据表明，近年来，长沙城市建设亿元巨额投资中， 用于商业品位提升的占近两年，长沙固定资产投资每天高达 亿元，其中打造商贸中心的占。 尽管近些年长沙的商业得到长足发展，但与实现商贸流通现代化 的要求相比，尚有不小差距。主要的问题是 千店面布局不够合理。目前长沙市的大型商场相对过于集中， 网点布局不够合理，而且经营范围雷同，特色不突出，连锁超市等先 进业态发展不够功能不全，有待进步改进。 大型百货店总量仍过剩。提及百货店，人们自然会想起多年前的 五虎闹长沙。尽管长沙市大型百货商店经过几年调整，有的已转 向经营，但在总量上仍相对过剩。 商网周边缺乏停车场。市民驾车旅游购物，可往往找不到停车场， 长沙各商业网点周边的停车设施十分缺乏。 二长沙商贸发展目标 根据规划，到年，长沙市社会消费品零售总额要实现年均 增长，力争达到亿元，跻身全国十强行列建设年成交额 亿元以上的批发市场个，与国际互联网相连的全国性批发交易 市场个，商品交易批发市场年成交额突破亿元友谊阿波罗 通程饮食蔬菜四大商业集团跻身全国同业五强行列全方位引进 国际商业零售巨头到长沙投资设点，实现长沙商贸与国际规则对接。通过至年的努力，将长沙建设成为南至广州北抵武汉东达 江西西及重庆之间，并能辐射西南西北及长江流域部分区域的现 代化商贸中心城市，进入全国商业中心城市十强。 首先，长沙市地处长江经济带中游区域和华南经济圈的外沿地 带，在东中西部三大板块中处于连南接北承东启西的位臵，这 为长沙实现这目标提供了较好的基础条件。 其次，近几年长沙市利用规划的杠杆，对商贸中心进行布局，将 批马路市场迁出城外，用大市场大流通的格局取代。长沙商业从 上世纪年代初的五虎闹长沙，到年代后期的四大国有商 业集团，再到现在的购物中心连锁超市仓储式大市场到目 前为止，长沙市形成了以五路黄兴路韶山路芙蓉路东二环 线为轴线，以五广场袁家岭伍家岭火车站东塘溁湾镇为 中心的遍布整个市区的四纵横五条主线六大商圈点缀其间的商业 布局。这六大商圈为实现上述目标奠定了基础。 第三章投资项目的战略可行性研究 项目的经济地理位臵选择 项目经济位臵 国际商城位于芙蓉区与雨花区的交汇地带，处于长沙市商贸 批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和 雨花区商贸发展的战略重点。该项目将受到各级政府的大力支持。 项目地理位臵 项目地理位臵位于雨花区境内，与芙蓉区交界。即人民路以南 雨花大道以北火星大道以西二环线以东。具体来说，项目东邻火 星大道，西邻马王堆路，南临火焰路，北接朝晖路。 项目周边环境 项目东北面是芙蓉区政府所在地，项目东面则是规划待建中的专业汽车市场和在建的锦湘国际星城，北面是在建中的浙江服饰博览中 心，西面则是高桥大市场，南面为东风汽车专卖店及高桥市场拆迁安 居房及门面。 项目交通环境 项目所在地交通通达，进出方便。南有雨花大道，东有火星大道， 北有人民路，西有二环线。与其紧邻的马王堆路年内即将拉通，火焰 路及朝晖路也将随着项目的展开而拉通。公交线路有 等条线路通项目所在地。 项目配套设施 与项目配套的设施包括水电气通讯绿化带停车场公 厕等 二项目在长沙商贸发展中的战略定位 基于中部经济增长极的确立和长沙市城市发展的战略定位。 为实现中部地区的跨越式发展，就必须积极培育若干区域性中心 城市和城市群，形成中国第四个经济增长核心区。城市经济的发展应 该成为中部隆起的支撑点和辐射极。中部的城市化方向应该是发 展批特大城市及以此为核心的城市群。在此基础上，应将中部培育 成我国继长江三角洲珠江三角洲和环渤海地区后的第四个经济增长 核心区。目前，中国三个经济增长核心区均集中在东部沿海地区，从 区域经济发展的策略考虑，中国亟待建立新的经济增长核心，以带动 中西部经济的整体发展。我们认为，第四个经济增长极应当以郑州 武汉长株潭为核心，而长沙则是这增长极中处于重要地位。 从长沙的发展战略来看，城市规模年主城区城市人口规模 万人，城市建设用地规模平方公里，年都市区城市人口 规模万人，城市建设用地规模平方公里，其中主城区城市人 口规模万人，城市建设用地规模平方公里。 城市建设目标按照主城市主体两次河西星马新城 四组团暮云捞霞高星含浦组团，构筑青山秀水绿洲 名城融为体的城市空间格局，形成以两带两圈五楔为骨架的绿色空间体系。以霞凝港黄花空港信息港三港，高速公路 京广铁路两路为主体，建设批区域性重大枢纽工程以轨道交 通网和城市骨架道路网两网建设为重点，形成快速便捷的客货运 交通网络。 根据长沙西文东市的战略定位及用十西部开发假日经济等亮点强化了消费者对未来的信心，也 将进步刺激消费者即期的消费行为。消费者指数的走势显示，扩大 消费，强化消费者信心还有可为之处。如果能采取措施，刺激消费， 保护消费者信心，总体经济就有可能如消费者的预期那样，保持快速 发展的势头。 三长沙居民对商铺的需求 在长沙市民储蓄亿元存款中，按国家的统计惯例，约有 的资金用于投资，若其中用于商业性房地产投资，也有 亿元用于商业性房地产投资，可消耗价格元平方米的商业门 面约平方米。按照抽样调查的结果，有的人看中高桥及 其附近的地段铺面，可消耗价格元平方米的商业门面约 平方米。年长沙市总人口为万人，按照长沙市人口规划，城区每 年增加人口为万人左右，其中除人口自然增长外年我国人 口自然增长率为，大多数是由于农村人口城镇化和外来者到 长沙市投资形成的。这些新增人员般为三口之家或四口之家，有 半的人员需要就业，若其中就业人员从事商业性经营，就有 余人需要购臵商业性用房。若购臵商业用房人员中有购臵商铺， 新增人口中就有人购臵不同档次的商铺，继续从事商业经营。 此外，外省资金投资长沙逐步增多，尤其是广东福建浙江 江苏带的资金雄厚，很多资金雄厚者在长沙进行了房地产投资。但 些资金并不雄厚又想投资者，据我们的调查了解，如果有良好的市 场，他们愿意投资买商铺自我经营。还有部分在长沙经营的外省客 户也愿意购买商铺。而且他们的购买能力较强。据有关资料显示目前 仅温州人在长沙的就有万，集中在东部各大市场群落中， 这群体对东部商业性房产的消化能力是惊人的。 四长沙居民对住宅的需求 按政府部门规划，长沙城市将逐步向外扩张，今后左右，长沙 市城市人口将达万，城区人口将比年增加万人左右， 城市建城区面积将达平方公里。今后的年，是长沙市城市化 较快发展的时期。不言而喻，城市人口的成倍增长，必然出现大量的 农转非现象，这些农民产业工人化，住宅将成为他们的首要大计。 伴随城市化进程的加快，长沙工业化进程也将加快，就会诞生大批以 知识技能为谋生手段的城市新贵，这对长沙的商品房市场无疑是增 加了巨大的消费群。具体来说 城市人口数量增加对住宅需求预测 随着长沙市城市化进程步伐加快，农村人口进城将加速城市人口 增长。从长沙城市化发展来看，如果未来年，城区人口要达到 万的规模，这就意味着在现有的基础上长沙市城区要再吸纳万人 左右。考虑到由于城市化新增的城市居民中，有三分之是由于区划 原因形成的，即原地区按照区划设臵转为城市，而居住于此的居民原有住宅，另外三分之二是新进城人口，将增加对住宅的需求。按照中 华人民共和国人类住区发展报告关于年全国城镇人均使用面 积达平方米左右，折算建筑面积平方米标准，那么长沙市为解 决新增加城市人口的住房问题，则年需新增住房万 平方米。平均每年需新建万平方米住宅。 达到预期住房面积目标的住宅需求预测 年底长沙市城市居民人均居住面积达平方米建筑面 积达平方米，为达到年人均居住面积平方米建筑 面积平方米的目标，年年间需新建住宅万平方 米，平均每年新建住宅达万平方米。 旧房屋更新改造对住宅的需求预测 目前，长沙市有相当批居民还住在建国后年代建的结构 简陋，不成套的住宅中，居民的生活极不方便，部分住宅也需改造。 此外，还要考虑到由于市政建设和道路修建等要拆迁的住房量，估计 不适于居住的住房量以及未预料到的事故灾害造成的住宅需要量等。 由于目前尚难以对这些因素明确区分并分别进行量化的计算，所以我 们采用个综合折旧率来反映这些因素的影响所产生的住宅潜在需 求。年底长沙市城市住宅建筑面积为万平方米，按照 的折旧率计算，年共需新建住房面积达万平方米，平 均每年需建万平方米。 流动人口对城市住宅存在较大的需求 大量的流动人口出现是市场经济的必然产物，对推动经济增长会 产生积极作用。据测算，目前在长沙的流动人口约万人。随着城 市化进程加快，流动人口会更多。到年长沙市流动人口预计达 万左右，按人平居住最低标准平方米建筑面积为平方米 计算，则需要为新增的流动人口建造约万平方米的租赁住房，未 来年中，每年需建设万平方米的租赁住房。 缺房户对城市住宅的需求 虽然近几年来长沙市城市缺房户在逐年减少，但年底仍然有缺房户万户，按每户人计算，缺房人口达万人，按人 平建筑面积平方米计算，为解决缺房户住宅问题需建住宅万 平方米。 综合以上分析，随着长沙市城市化进程的加快，城镇居民存在 巨大的住宅消费需求，按以上五项需求预测，年长沙市城