定位。年，区委 区政府把开发建设西溪坪新城，扩大城市容量当作项重要 内容写入全区十五规划纲要。年，区委区政府提出 建设长沙旅游核心服务区的发展战略，并在当年的全区第四 次党代会上作出了加快建设西溪坪新区的重要工作部署，明 确要求以建永定新区创旅游新城为奋斗目标，以区直机关搬迁 和科技工业园建设为契机，把西溪坪建设成为全市产业升级的先 行区技术创新的辐射区城镇化示范区和经济发展的主要增长 点，正式把永定新城建设摆上了议事日程。几年来，随着以山 水城两园为内容的五个工程的相继启动其中 城即旅游新城，包括旧城改造和新城建设两部分，区委 区政府不失时机地把新城建设重点由发展工业转变到整体开发 建设，逐步完善了新城的功能定位，开展了规划设计基础建设 招商引资等卓有成效的开发建设工作。 项目由来 作为永定新城的组成部分，新区经过多年开发建设，已建成 永定大道车站路等五条街道公路，基本形成了两纵三横的 交通主干网络。常张高速公路张罗公路两条区域性公路交汇于 新城，使新城成为连通长沙自治州交通网络的交汇枢纽，城市 公路交通事业得到较大发展，目前已建成了长沙长途汽车客运 站，开通了与老城区相连接的路公交车。另外，城市供 水排污管渠电路通信有线电视网络主干道基本拉通。 随着长沙火车站的改造建成，依托高度集中的火车站旅客人流， 老火车站带已建成了比较繁华的商业服务街区。据统计，从 年至今，永定新城内共审批建设各类项目个，项目建 设用地面积达到亩其中临时用地面积亩整个新 城各类建筑面积达到万平方米其中居民农户住宅面积 万平方米。年以来，该区域的国内生产总值年均增速达 到。 由于新区在基础设施建设上缺少足够的资金投入，目前仅在 老火车站带建成城市街区，仅有条通过以土地置换招商换来 的真正意义上的街道，仅有个城市广场老火车站广场，包 括城市路网在内的基础设施建设很不完善，存在严重滞后现象。 目前，国家西部大开发和中部崛起战略正在加快实施，省委 省政府已经启动第二轮湘西地区开发，并把打造长沙世界旅游精 品摆到与长株潭同等重要的战略地位。长沙市在年政 府工作报告中提出年的城市发展目标加快城市建设和 其它基础设施建设，着力打造经济发展平台。以构建产业发展物 质技术平台拓展产业发展战略空间为核心，在完善城市功能 改观城市面貌上争取实现重大突破。以此为契机，长沙市政府 计划通过招商引资，开展新区的基础设施建设，推动其社会经济 快速发展。 项目提出的理由 改变城市基础设施落后面貌，改善人居环境的需要 新区是永定新城的主要组成部分，其城市基础设施建设极不 完善。 是城市公路交通的发展与永定新城作为全市公路交通枢 纽的地位极不适应。从城市交通方面来看，常张高速公路张罗 公路及正在建设的张沅公路汇集于此，将成为通往常德长沙 沅陵湘西地区和本区沅古坪大坪等乡镇的必由之地，随着张 罗公路常张高速公路的通车，永定新城事实上已经成为全市乃 至整个湘西北地区交通的连接枢纽。但目前永定新城的道路交通 建设刚刚起步，连接这三条区际公路交通要道仅靠条永定大 道，由于永定大道建设标准低建设年限长，已经十分陈旧老化， 现已不能承载常张高速公路开通后巨大的车流量，而三年后张 罗张沅公路的全面开通必将给永定新城的城市交通带来更大挑 战。 二是仓储业运输业的发展与地区人流物流的加速严重不适 应。随着常张高速公路的开通，以及长沙火车站货运站的逐步改 造，每天有大量人流货物通过铁路公路运输在这里加速流动， 西溪坪已经成为个巨大的人流物流集散地。但目前片区内没有 个上规模的仓储，货运站客运站停车场等设施也才刚刚起 步建设，大量运抵长沙火车站的货物无处存放，只能堆积在火车 站附近的田地里，仅火车站周边就有多亩田地被用作临时存 货场。 三是城市基础设施的滞后与城市人口的急速增加极不适应。 由于西溪坪的区位优势日益显现，这里逐渐成为投资房地产开 发的热点，未来年，永定新城的城市人口必将急速增加到 万人左右。而目前片区内的各种城市基础设施极为落后，些 基础设施建设甚至是空白，必将带来空前的人居环境压力。 因此，本项目将按照长沙市城市总体规划进行新区的基 础设施建设，从根本上解决该区域的环境问题，同时改善该区域 的居住环境。 改变城市面貌，改善投资环境的需要 长沙经济开发区位于新区内，虽然近几年引进了些工业项 目，但由于该片区的基础设施建设滞后，造成投资环境不佳，投 资吸引力不强，引进的大型建设项目不多，使得西溪坪的区域经 济发展较慢，与西溪坪将来作为永定区的政治经济文化中 心成为全市产业升级的先行区技术创新的辐射区城镇 化示范区和经济发展的主要增长点的定位不相称，亦与长沙旅 游城市的形象不相称。 因此，本项目建设完成后，将通过良好的基础设施条件与政 策优惠条件吸引大量的工商业服务业房地产业等进入本项目 区，给该区域带来了经济繁荣。 实现集约用地，充分发挥城市经济的步加快小城镇发展的意见 张发号中明确提出，永定区要以西溪坪为重点， 高起点规划，高标准建设，并逐步建设成为永定区的政治经济 文化中心，对新区进行了新的定位。年，永定区区委 区政府把开发建设西溪坪新城，扩大城市容量作为项重要 内容写入全区十五规划纲要。年，区委区政府提出 建设长沙旅游核心服务区的发展战略，并在当年的全区第四 次党代会上作出了加快建设西溪坪新区的重要工作部署，明 确要求以建永定新区创旅游新城为奋斗目标，以区直机关搬迁 和科技工业园建设为契机，把西溪坪建设成为全市产业升级的先 行区技术创新的辐射区城镇化示范区和经济发展的主要增长 点。 目前，经过多年开发建设，西溪坪永定新城雏形初显。新城 已建成永定大道车站路等五条街道公路，总长米， 基本形成了两纵三横的交通主干网络。常张高速公路张罗公路 两条区域性公路交汇于新城，使新城成为连通长沙自治州交通 网络的交汇枢纽。长沙长途汽车客运站建成，开通了与老城区相 连接的路公交车。城市供水排污管渠电路通 信有线电视网络主干道基本拉通。长沙火车站改造建成，成为 比较繁华的商业服务街区。由此可知，项目所在片区将成为长沙 新的经济文化中心。由于本项目处于火车站周边，具有更高的 升值预期。 综上所述，项目所在市宏观经济和商贸业将有持续稳定的高 增长预期，能够为项目建设提供产业支持。项目所在片区将成为 长沙市新的经济文化中心，项目增值尚处于启动阶段，因此项 目应有高于其它地块更快的升值速度。 价格预测 土地价格的变化受多个因素影响，包括供需关系区位用 地性质基础设施条件等。从上面现状数据可以看出，近几年尤 其是年长沙市土地交易价格有很大的增长，但各年同比增 长率水平存在很大的差异，不具有稳定性，其值难以准确反映未 来价格的变化趋势，需要借助其它观测数据进行预测。 据图提供的基础数据，结合以上对项目所在片区发展潜 力的分析，并参比中国城市地价动态监测系统对中南地区城市 江西湖北湖南等省的大城市和重庆市年综合 用地价格年均增长的监测结果，预期未来年本项目价格年 均增速为左右。 长沙市区年综合用地平均交易价格为万元，其中交 易价格最高的为西溪坪组团西向官黎坪组团中的官黎坪办事处， 其土地价格净用地价格达到万亩。由于各地块所处具体区 位用途不同，其价值会有较大的差异。本项目为综合用地，且 处于火车站区政府银监会木业大市场等集中的中心地段， 其价值应高于市区综合用地平均水平。为保守计，预测以 年市区综合用地平均交易价格作为项目的基准货币价值，以年均 的增长率计，其测算结果如下。 表项目土地价格预测单位万元 年份价格 年均价 土地出让期 工业用地按目前价格万元亩计。 建设内容 根据长沙市新区控制性详细规划和长沙科技工业园总 体规划设计，本项目总用地面积约为折合 亩，澧水以北片区仅考虑部分道路用地，其中澧水以南片区 ，澧水以北片区部分道路用地面积。项目可供 出售的用地面积为折合亩。 本项目建设内容主要为项目用地的征地拆迁 与土地平整，项目区内路网工程及其沿线水电通 讯燃气管线等市政配套基础设施的建设。 主要建设内容详见表。 表主要建设内容览表 序号指标名称单位指标备注 总用地面积折合亩 南片区用地面积折合亩 其中 居住用地面积 公共设施用地面积 仓储用地 工业用地 对外交通用地 道路广场用地面积 市政公用设施用地面积 绿化用地 北片区部分道路用地面积 主要工程量 新建道路长度条道路 其中 南片区新建道路长度条道路 北片区新建道路长度条道路 给水管道长 雨水管道长 污水管道长 燃气管道长 供配电管线长 电信管线长 土石方量万 第三章场址建设条件 场址现状 地理位置 新区位于长沙市的东南角，东西北三面环依澧水，西与 城市中心区隔河相望。焦柳铁路紧靠南侧东西穿越，长沙火车货 运站处在片区内。另外，与西溪坪隔河相望澧水以北有块地 在本项目用地规划范围内。 土地利用现状 项目区域内主要为耕地林地弃置地和部分村镇建设用地。 现状建筑少，建成区不足。长沙科技工业园有部分设在项目 区内。 场址建设条件 地形地貌地震情况 地