物流中心会展 中心等大型区域基础设施。高岭组团是构成捞霞分区的四大组团之， 西边紧靠鹅秀组团，北边紧临青竹湖生态科技产业园，有着优越的区 位优势和交通优势。通过捞刀河路湘坪路捞霞联络道，可直接上 二环线和绕城高速，与外界有着方便快捷的连接。 随着经济建设的飞速发展，依托开福区政府东扩北进区域发 展计划，服从物流中心的统筹规划要求，高岭组团将建设成为 个功能分区明确配套设施齐全交通便捷环境优美的现代化物流 商贸区。 作为物流商贸区的组成部分之，高岭组团在湘坪路以东靠 近中青路和二环线地段规划了公顷的生态居住园区，本项目是生 态居住园区的组成部分之，它北临北辅路，南接兴联路，西毗规划电讯 用地，东靠湘坪路，交通便捷地理位置优越。是适宜发展的好地方。 本项目的开发，是适应城市人口总量增加主城区人口外迁 的需要。 长沙是座古老的历史文化名城，原城区街道狭窄，人口集中， 市政设施落后陈旧，随着城市建设逐步向周边发展，主城区人口也逐 渐向外迁移，同时，随着外来人口的大量迁入，政府放宽居民住房面 积控制，将有大批的居民需要购置和重新购置住房。本项目立足于开 发中高档住宅，满足日益增长的居民住房消费需求。 项目建设对拉动经济增长有着积极的作用 由于住宅业拥有巨大的社会需求，产业关联度高，经济带动作用 强。因此，加大住宅建设投资力度，是拉动经济增长的最有效的措施， 同时也是发展城市改善城市环境提高市民生活质量的大举措。 第三章建设地点自然条件及建设条件分析 建设地点 小区建设工程位于高岭组团内，它北靠北辅路，南临兴联路， 西毗规划电讯用地，东接湘坪路。总用地面积平方米，净用地 面积平方米。 二自然条件 地形 长沙市位于湖南省东北部，东经，北纬 之间，东与江西省萍乡市接壤，北与岳阳市交界，西与 益阳市相接南与湘潭株洲市相联。市域内山地丘陵平原岗地所 占比率各约。市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山谷山 等，东部地势较为平坦。流入湘江的支流有浏阳河捞刀河靳江河 等。本次研究区域为高岭组团约的区域。 本项目用地范围内以耕地林地园地村镇建设用地为主。为 低岗丘陵地貌，无明显冲沟滑坡，地块内最高点标高为米，最 低点标高为米，地势北高南低，但坡度变化较为平缓，般都在 之间，较为适宜城市建设。 地质 据湖南省经济地图集年月发行记载，长沙东部位于湘 江下游，由湘江带来的砂粘土砾石堆积而成。西岸地区地质较为 古老，主要由亿年前地质作用形成的板岩石英砂岩白云石等构 成。本项目地块内上部地层为第四纪蠕状土，南半部下卧为板岩，北 半部下卧为花岗岩，允许承载力般在吨平方米之内，属中等 均匀压缩性良好的天然地基。 水文 湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市衡阳 市湘潭市长沙市洞庭湖，自岳阳流入长江，全长千米湖 南省境内千米，流量立方米分年遇的洪水时，流 域面积平方公里湖南省境内平方公里，为湖南省最大 的河流。东侧条，西侧条共条支流在长沙市与湘江汇合。浏阳 河发源于湖南省与江西省交界处，由大溪河小溪河等支流在浏阳合 流而成。全长公里，流量立方米分年实绩，流域面 积平方公里。捞刀河发源于长沙市与岳阳市交界处，全长公 里，流域面积平方公里。位于西侧的另条支流靳江河，与其他 支流相比，流程短，流量少。 高岭组团内地表水系发达，山塘水库密布，沟渠溪流纵横，沟渠 溪流顺应地势自北向南汇入捞刀河，捞刀河受湘江顶托，高洪水位时 间较长。 气象条件 高岭组团地处长沙市都市区北部，属中亚热带向北亚热带过渡气 候，其基本特征是四季分明，水量充足，冬冷期短，夏热期长，春 温多变，寒潮频繁，回暖较早，秋温呈阶段性急降。年平均气温。 ，最冷月月平均气温，夏季高温，湿度大，以上 天数超过天，另方面，冬季寒冷，最低气温在度以下年降水量约 毫米，般月开始进入雨季，到月为止。特别是雨季末期 的月，暴雨集中，常有洪水发生。 自然灾害 长沙市的自然灾害以长时间降雨引起的洪灾为主，每年次。其 次是干旱，由于冰雹大雪浓雾引起的灾害也偶有发生。几乎没有 地震现象，但由于暴雨引起的滑坡土石流等时有发生。长期暴雨引 起的水灾主要集中在雨季后期的月份，受灾面积广，涉及长沙全域。 年月和年月在市西北地区发生两次地震，年至 年先后发生了次地震，强度都极小。地震烈度为六度。 三建设条件 建筑材料 沿线建筑材料较为丰富，石料砂砾料和土来源广泛，且质地优 良，就地取材取材可满足供应，开采及运输也较方便。 石料 本项目处于长沙市区边缘，长沙县丁字镇唐田广福盛产各种 规格片石块石石质多为花岗岩，石质坚硬各项指标均满足规范 要求，施工前需提前向料厂签定供货合同，石料组 团组成，组团布局以方便居民生活为原则，做到分区合理，并采用长 短结合并联错落等方法在组团内部形成不同形式的院落和空间环 境。高低错落的建筑立面对比，整齐灵活的主体造型，构成具有浓郁 居住氛围的幽雅居住小区。公共建筑沿湘坪北路设置，做商贸办公 之用。 根据高岭组团控制性详细规划二次调整的要求，本地块容积 率控制在之间，因此，本次规划住宅均为层，商业办公建筑 为层，局部层。 道路交通 小区道路分为小区级主干道次干道组团级道路三个等级。小 区主干道宽米，次干道宽米，组团级道路宽米。各居住组团的 交通严格实行人车分流原则，以确保各居住组团内的活动安全及安宁。 小区共设人行出入口个，机动车出入口个，在兴联路和北辅 路上各设有个机动车出入口和个人行出入口，以满足小区居民出 行的需要。在湘坪路上设有个机动车出入口，作为公共建筑的车辆 及人流出入需要。 除住宅底层为停车库之外，在组团之间还设有停车场，包括公共 建筑的停车位在内，小区共设停车位个。 环境绿化 小区绿化采用集中与分散相结合，由公共绿地宅前绿地布置成 开敞式点状式线状式，结合雕塑亭廊花架铺地等建筑小 品，规划为居民交往观赏游憩的主要活动场地。 在建筑物之间设置小型绿化广场以铺砌砖地为主，内设花池及 小品，利用花池池壁供居民休息，构成趣味性强的共赏空间。利用地 块内空地及屋顶种植草坪及观赏性强的灌木，利用东侧挡土墙进行垂 直绿化来美化环境，道路之间根据地形设置绿化斜坡，种植花草低 矮灌木拼成多种图案构成建筑物的配景绿化，并在小区中心设置具有 代表性的小品，以特色鲜明轻松宜人的环境给城市增添道风景。 小区的街道绿地以行道树乔灌木相结合的方式，小区主干道规 划成林荫道。 小区绿化覆盖率达。 三建筑方案 根据长沙气候特点，小区内建筑以条形建筑为主，有利于通风 采光。 住宅设计有多种类型，既要符合买家要求，也要顺应其所在区域 地的地理位置及人们的文化背景生活习惯经济发展水平等需求， 设计出不同的新房型，同时有体现舒适性合理性功能性经济性 和美观性。 为调控房产价格，国家提出了重点发展中低价位中小套型普通商 品住房经济适用住房和廉租住房的措施，为此我们共规划了室厅 二室二厅三室二厅四室二厅等四种户型，其中建筑面积在平方 米以下的占到了。 在住宅设计中为节约用地，采用加大进深缩小面宽等手法，立 面设计在阳台屋面坡屋顶等处作细部处理，创造力求简洁且富有变 化有区别的建筑体型。 四给排水工程 给水 根据高岭组团控制性详细规划，小区的生活给水系统由兴联路 的给水管接入采用下行上给的给水方式，生活给水管材料采 用给水管。 排水 排水采用雨水污水分流，由于小区内地势东北高西南低，因 此，小区污水排入兴联路上的排水管。 五电气与弱电 电气 根据高岭组团控制性详细规划，兴联路上电力线由鹅秀 组团变电站接入，小区供电电源由兴联路接入。并设有箱 式变电站，由箱式变电站至各栋住宅单元之间采用型电缆 直埋地方式。 防雷接地 按三类防雷建筑均设防雷系统 接地采用系统，并进行总等电位联接。 弱电 电话通讯 住户每户设电话机部，电话用户线路全部从市网接入。 有线电视 住宅每户设到二个电视接收插座，电视信号从长沙地区有线电视网 接入。 六环境保护 小区污染源 本项目为住宅小区，区内污染物极少，主要是居民的生活垃圾和 生活污水。 垃圾及废水处理 小区设垃圾收集站，生活垃圾由城市清洁车定期送往城市垃圾中心处 理场处理。 生活污水经化粪池处理后，有小区内排水系统排入城市下水道。 七消防 每幢住宅均设置室内消火栓于梯间歇台，室外按相关规范设置室 外消防栓，每幢住宅四周均可使消防车顺畅通行。 第五章投资估算及资金筹措 投资估算 工程费用 土建工程根据长沙市建安工程目前市场价并结合本项目具体情况 按单位造价估算。 给排水电气与通讯总图等工程根据长沙市及国家有关规定 计取。 本项目投资估算 本项目总投资额万元，各项具体投资详见估算表。 投资估算表表 序号项目名称数量亩单价金额万元 土地费用亩 征地费用亩万元 拆迁费用亩万元亩 二勘探规划设计费 三土方及场地平整费万方元方 四基础设施费 供水设施费米 排水设施费米 电力电讯设施费 五公共建筑等设施 公建设施费 园林绿化元平方米 区内主次道路元平方米 六建设工程费 建安工程费 公共建筑平 方米 元平方 米 住宅建筑平 方米 元平方米 报建费平 方米 元