和支付方法，并作为条款列入委托合同。审计初稿完成后，本主办岗位召集审计投资监理总包召开审计谈判会，由审计解释结论。其余三方可以提出异议，但以审计的最终结论为准。变更决算的总价如超过预算总价的，本主办岗位应配合项目经理分析原因，特别是因管理不善和处置不当引起的工程变更，这有利于项目经理在工程总结时总结教训，也便于公司对项目的业绩考核。变更决算的审计总价牵涉投资监理的履约承诺，如审计结论总价超过送审总价的承诺比例范围，本主办岗位应协助总经济师向投资监理单位索赔。由总包单位将预算，变更决算和审计结论装订成册，并附和汇总表。物业移交和接管作业目的本作业不表示物业产权性质发生变化，仅体现管理和服务职能的移交和接管。在移交和接管的过程中既要保持管理的连续性系统性和完整性，又要做到双方界面清晰职责分明。主管岗位项目经理督促检查主办岗位的作业，签署移交接管协议。主办岗位土建和设备工程师具体经办本项作业。紧前工作条件大型住宅区或公共建筑的物业移交和接管应提前介入，这有利于从使用者和管理者的立场上，从完善使用功能的角度出发，帮助开发单位发现设计和施工中的缺陷，提醒开发单位在正式交付使用之前妥善处理解决，防止发生返工和重复投入。如设备管理可从开始安装设备时甚至管线埋设时介入，环境管理可从开始室外总体施工时介入。对于精装修的建筑，在竣工之前，项目经理如发现施工单位的安保措施相对薄弱的，应强制施工单位与首届物业管理公司签订安保提前介入的委托协议。作业描述物业管理的前期配合首届物业管理公司在取得物业的管理权后，应立即安排技术力量熟悉图纸和图纸与现场实物的对照。本主办岗位应主动提供方便。对于针对物业管理服务和客户使用需要而提出的合理建议，本主办岗位应认真对待，磋商解决方案并协助项目经理落实。当工程进行分部分项验收结构验收设备调试竣工验收时，应通知物业公司参加。物业公司提出的施工质量整改意见应视作开发单位的意见，监理应要求施工单位立即整改，但对于纯粹为了管理方便或物业公司利益而增加工程量或项目的建议则不予采纳。正式的物业移交和接管应在公司内部验收之后，当交付使用的日期逼近，并且估计整改项目不多的情况下，可以和公司内部验收同时进行。本主办岗位应提前星期通知物业管理公司到现场进行移交和接管，随通知附送以下移交资料，由物业管理公司签收房地产权证竣工验收证明包括各配套单位或部门的验收合格鉴定书，整改意见和复验合格证明质监站的竣工验收备案证明交付使用许可证针对住宅建筑完整的全套竣工图建设用地范围内地下综合管网图含管线接口位置沉降观察记录重大工程质量事故记录供应商提供的水电采暖卫生器具电梯等设备的出厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书保修清单包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数额等除竣工图和建筑说明已有记载以外的设备，用器具，家具，装饰，摆饰等清单开发单位对外签署的尚未履行完毕，要求转移给物业管理公司继续履行的合同，协议及附件出租和出售的范围清单。物业管理公司应配齐各工种的工程技术人员，组成接管验收组按时到现场进行接管验收实物验收内容和程序与竣工验收基本致，区别仅在于将抽查改为全项目全部位的检查验收，并侧重于使用功能的检验。项目经理召集物业管理公司总包施工单位工程监理召开移交接管会议，并负责编制会议纪要。主要议题为物业管理公司报告验收情况，将已分工种整理汇总的整改项目记录提交总包单位，协商整改期限及监理复验和物业复验的时间。物业管理公司报告接收文件资料的完整情况，如提出补充要求，开发单位应于满足。如有零星工程还未完工，部分工料尚未退场，临时建筑尚未拆除，应协商清场时限。协商当天是否具备移交接管条件。如物业管理公司同意当天接管的话，则清点移交钥匙，签署交接书附会议纪要。如物业管理公司认为当天不具备接管条件，应商定时间重新召开移交接管会议。协商保修办法，签署保修协议。对于物业管理公司而言，保修责任在开发单位方，但为了能使保修业务及时处理解决，开发单位通常建议物业管理公司直接联络总包单位或专业分包单位，并赞成以下两种办法之开发单位从总包单位的保修金中次性地部分划转保修费用给物业管理公司，由物业管理公司负责保修包干。多不退，少不补总包单位承担保修责任，开发单位从总包单位的保修金中划转部分作为保修保证金给物业管理公司，当总包单位不能及时履行保修责任时，由物业管理公司代为保修，并按实开支费用，保修期满时按实结算。自物业管理公司签署交接书当天起，物业管理公司全面承担起物业管理的职责。预售商品房的物业交付作业目的房地产开发所有环节都能正常运作至此，才能保证物业交付的顺利进行，达到银货两讫的目的。主管岗位总经济师督促检查主办岗位的工作，协助处理疑难客户纠纷。主办岗位营销策划落实物业交割的组织工作和筹备工作，处理客户纠纷。紧前工作条件取得质监站颁发的工程质量核验证书，取得市房地产资源管理局颁发的交付使用证，已取得开发商的房屋所有权证即大产证或虽未取得，但预计取得的时间不会超过对客户的最迟承诺期限，公司的内部验收通过，房屋已移交物业公司接管，质量保证书和用户使用说明书及房款结算书等均已制作完毕。客户已履行至此应履行的责任和义务。作业描述主办岗位牵头组织由销售公司，物业公司组成的交付小组，并在交付日期之前各自完成以下的准备工作销售公司对合同价有变动或尾款未结清的客户编制房款总价结算书，内容包括合同总价，已缴房款，合同尾款，因面积差异引起的退补价，因各自违约引起的违约金等。印制入户通知书，付费清单和交付手续程序说明，组织足够的出纳人员。物业公司楼层打扫清洁，落实足够的交付洽谈场地，组织足够的接待，收费和交付人员并配备各自的文具和工具，每户的钥匙装袋。印制交付表格和物业管理协议书，向本公司领取每户的工程质量保证书和用户说明书，工程质量核验证书和入户使用许可证的原件应张掛在交付洽谈场地的醒目处，客户如索要可给予复印件。销售公司和物业公司联合发出入户通知，并附以下附件房款结算清单物业收费和代办代收费用清单须交验的证件和文件清单交付手续流程示意图等。销售公司先于接待，接受交验证件和文件，结算应收付款项，办理收付凭证。双方无异议后将证件文件转移至物业公司后续接待。物业公司发放用户说明书，双方签署物业管理协议书，客户缴纳首期物业管理费，办理需要委托的事项，留下联系地址。物业公司的交付人员陪同客户验收房屋点交各式钥匙，当面开启关闭次闭合总电源，记录并告知客户验看计量读数，介绍分路情况，如客户要求，应校验各插座的接地情况点交所有电话电视报警对讲等弱电终端位置开启总水源，记录并告知客户验看计量读数，检查室内水管和用水器具有否渗漏和阻塞在有地漏的地面上泼水，观察地面排水是否畅通向所有排水预留管口灌水，观察有否堵塞启闭所有门窗，检查玻璃，五金是否缺损观察楼面墙面和顶棚有否渗水痕迹和结构性的裂缝装修房的交付验收，还须按合同约定点交装饰材料的品种，设备规格型号随房附送的设备，当面试机，交代随机资料。验收中发现的质量问题应如实记录在验收单上，交付人员不得敷衍搪塞，推托了事。与客户约定整修期限通知复验。客户在验收单上签字和注明当天日期，此日即为正式交付日。如整改内容较多，客户不愿立即签字接收，不容许交付人员与客户争辩，应在全部整改后另行通知复验。交付日期相应延至复验日。代办小产证作业目的商品房小产证即房地产所有权证是确认购房客户拥有物业产权的最重要法律凭证。购房客户可自行或委托开发企业办理小产证，而委托办理在通常情况下被认为是开发企业售后服务工作的项经常性的便民服务内容。主管岗位营销策划督促检查本主办岗位的工作。主办岗位销售员具体经办本项作业。紧前工作条件开发企业已经取得大产证客户房款缴清且没有任何合同纠纷所购房屋已交付签认。作业描述销售员接受购房客户的委托代办小产证，要求客户提供如下文件资料，并在需要客户签名盖章的文件资料上盖章。销售员收齐文件资料后应向客户出具收件清单。客户自行填写的上海市房地产登记申请书此表由销售部门统向上海市房屋土地资源管理局领取上海市商品房出售合同正本购房发票如客户已缴纳房地产契税，应提供完税凭证开发商签字盖章的同意产权转让的委托书客户合同署名人及共有产权人身份证户口簿复印件，原件经核对后交还客户客户委托销售部门办理领证的委托书。向客户收取代办代缴的费用代办手续费双方约定房产契税按政府规定收取合同印花税房款总额如已贴过不再重复权证印花税元产权变更登记费元地籍图元。销售代理人员持上述文件至房地产交易中心办理产权证登记，缴纳费用。在日内通常在天内取回证书并通知客户当面签收领取。费用如有差额多退少补。项目总结作业目的为了不断总结项目建设的经验和教训，为了让公司各部门及领导了解项目情况，为了便于积累和查考技术，经济有关的数据，指标等宝贵资料，同时也为了便于锻炼考察和选拔各类专业技术人才，公司规定项目不论大小，在项目竣工交付使用后两个月内，由总经济师统稿主审后向公司总经理提交项目总结报告主管岗位总经济师负责审阅归口岗位总结，负责统稿主审。协管岗位总建筑师，总工程师，总会计师负责审阅归口岗位总结。主办岗位土地开发，设计管理，营销策划，成本控制，项目经理，成本会计按岗位和编写要求拟写总结。紧前条件和作业持续时间土地开发总结在取得土地权证后的半各月内。设计管理总结在竣工图完成后个月内。营销策划总结在交付使用后个月内。工程成本控制总结在决算后星期内。现场管理总结在交付使用后个月内。项目总投资和盈亏总结在决算后或交付使用后星期内。作业描述总结报告分篇编制提纲土地开发篇土地坐落界址，面积，经济指标，取得方式，规划选址意