对较好，又不太偏离城市的城郊居住的愿望。年的另项调查显示，在上海万岁以上的老人中，愿意选择大型现代化老年城公寓养老的占到，这样仅上海就有近万老年人期盼住进老年公寓养老。低收入老年群体对福利性养老机构需求较高受我国经济发展城乡差距大东西发展较大落差的影响，我国偏远地区经济落后地区的老年消费群体消费能力有限，且观念仍停留在传统的居家养老养儿防老上，短期内难以对老年公寓有较高需求。因此他们对老年公寓的需求以福利性老年公寓等养老机构为主。为老年人量身定做的老年社区市场前景看好在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的，打算租赁房屋使用权的占，希望购买产权式酒店的占，打算采取其他形式的占。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。在传统的多子女家庭中，空巢期多在夫妻晚年，而今城市独生子女家庭，子女离家的时间越来越早，比过去提前了五六年。三口之家，孩子是维系家庭的重要因素，孩子的分离，使许多夫妻难以适应，容易引发夫妻的情感危机。空巢综合症的表现为空巢老人普遍都有种空巢感。空巢感也就是孤独感，但这种孤独感里又增添了思念自怜和无助等复杂的情感体验。有空巢感的老人，大都心情抑郁，惆怅孤寂，行为退缩。他们中许多人深居简出，很少与社会交往。究其原因，是对离退休后的生活变化不适应，从工作岗位上退下来后感到冷清寂寞二是对子女情感依赖性强，有养儿防老的传统思想，及至老年正需要儿女做依靠的时候，儿女却不在身边，不由得心头涌起孤苦伶仃自悲自怜等消极情感三是心境抑郁，行为退缩，这些老人可能由于本身性格方面的缺陷，对生活兴趣索然，缺乏独立自主振奋精神重新设计晚年美好生活的信心和勇气。空巢家庭老人，特别是单身老人，生了病以后特别感到无助。单身老人病死在床上，待人们发现时已成堆白骨的事例，近年来也屡见不鲜。就是那些相依为命的老夫妇家庭，也同样面临这问题当个老人生病时另个尚可陪同就医但当夫妇俩人都因病而躺在床上时，怎么办单身老人对此忧虑最大，因为随着年龄的增加，精力的衰退，将来总有天难以独立地照料自己，到了这天怎么办特别是生活中发生意外的时候，如何得到援助老年消费是个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，般在岁前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老年消费的时限特征。按照我国的劳动制度，人们满岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以年计。而据年公布的资料，我国人口目前的平均出生预期寿命为岁，其中男性为岁，女性为岁。按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男年，女岁，平均为年，接近低龄纯消费人口的消费年限。平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段的死亡概率。而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。老年消费是种自主消费，这是老年消费的行为特征。与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人独立思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。再者，少年人口由于尚未进入社会，他们的消费实际上是种依赖消费。而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独立的，消费能力是自主的。老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。老年消费对商品质量和服务质量的要求高于般消费，这是老年消费的质量特征。目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进生惰性消费。这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费市是很不利的。老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。随着老人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色。老年公寓开发呈现以下特点客户为中高经济实力的老年人在北京上海广州等经济发达的大城市，存在着批占当地老年人口总数将近以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式。而老年社区能为这群体提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。居家养老与社区服务相结合的模式老年公寓与敬老院福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由企业投资并公司化经营管理的老年专用住宅，般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型等级和服务档次。由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式般要包括居家式的私人住宅宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施如购物场所银行邮局医院等设施和娱乐锻炼的配套设施如体育馆餐厅娱乐场所老年大学等，人性化的社区服务包括社区物业服务社区家政服务社区医疗服务及社区娱乐服务。因此般房地产开发商的盖楼卖房和普通养老机构的出租床位，服务内容单的旅店式运营模式不适合老年公寓的正常经营。具有福利性事业市场化经营的特点我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会低保五保等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以般开发商在税费减免金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年社区，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项项目审批资金筹措等系列问题。由于以上原因，老年社区运营需应遵循市场规律，走福利性事业市场化经营的道路。投资额大资金回收期长老年公寓项目不同于般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施设备规划设计安装方面都要结合老年人的特点，有数据显示老年社区的总体造价要比普通房地产项目高五成至倍。另外老年公寓的租售方式比般住宅更为复杂，般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租售结合的方式满足老年人入住，其中定比例的住宅面积可以实现销售，另部分须满足租用度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。老年公寓市场的发展呈现以下趋势基于市场竞争愈来愈激烈，社区型的老年住宅设计更注重细节针对不同年龄层次身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽相同，因此对老年住宅的设计因地制宜，采用不同的开发模式。绿地城孝贤坊属于社区型的典型代表。作为个尊老社区，她和其他的度假社区国际社区商务社区等，共同组成了绿地城人文新镇。选择此类社区的客户，可以是老两口在此养老，享受较好的环境和精神文化生活，还有必要的医疗设施也可以是老两口住老年社区，小辈住在其他社区，两代人平日各取所需，相互照应又十分方便。社区内，有公寓连排别墅花园洋房等多种住宅样式，选择余地很大。注重以人为本的亲情关怀，老年住宅中出现亲情住宅些开发商正尝试着从传统情感与现代生活模式中探寻出平衡点，构建以人为本的亲情住宅。它将让人们享受到种温情的传统与现代文明交织的完美生活。亲情住宅正引导新的居住理念，形成新的消费行为。以北京楼市最近出现的澳洲康都的亲情社区项目为代表，中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为，亲情社区是种以维系和增进家庭亲情为主的老年住宅和普通住宅混合布置充分体现以人为本理念的新型社区。将细分老年消费群体，针对国内中产阶层归国华侨及异国来华养老者建设国际性开放性的老年公寓老年别墅和老年康体中心等高端产品由于国内中产阶层归国华侨及异国来华养老者对环境的要求比较高，他们对环境静谧空气清新人流量较小的低山丘陵地区情有独钟，为了迎合该部分老年群体的需要，房地产开发企业将建设专门针对该部分消费群体的国际性开放性的老年公寓老年别墅和康体中心等。吴中区于年已经制定了吴中区现代服务业规划，将在苏州西山临太湖地区规划高端老年产业带，建设老年公寓老年别墅及老年康体中心等高端老年住宅产品。海南的阳光城之椰风海韵，是海口第家专业化高水准规划建设的别墅居家型养老休闲社区。阳光城养老社区位于海口桂林洋开发区，由海南景华投资公司投资开发海南银湾国际太阳谷有限公司经营管理。该项目按中老年人不同状态与需求，依据严格的市场划分原则，将社区细分为四类人群，即亚健康度假康