土地增值税未达起征标准，土地增值税为。销售费用按收入的计算年为万元，年为万元，年为元。固定资产折旧和无形资产摊消主要为土地成本和固定资产价值，已按开发间接费用计入开发成本。项目二期住宅收益测算本项目二期开发的住宅建筑，经过年时间全部销售完毕，将产生的总销售收入为万元，前两年因为投资成本回收，免征所得税，直接实现净利润万元，建设期为年，贷款期为年。项目二期住宅收益分析表单位万元序号时间项目年年年年年以后营业收入开发总成本开发成本销售税金及附加折旧与摊销销售费用税前利润所得税净利润合计从以上数据分析，对这样的投资收益来看，公司在年内的投资建设与运营成本将快速的得以销售收入回收，投资收益率切实可行。项目二期住宅现金流量分析以年贷款期作为现金流量计算期为依据，具体流动性如下表序号年份项目年年年年年„现金流入总量„销售收入„回收流动资金现金流出总量„开发总成本„所得税„流动资金净现金流量„累计净现金流量财务净现值的折现系数„的„累计内部财务经济指标项目经济指标静态回收期年年不含建设期动态回收期年年不含建设期内部收益率从以上现金流量表的测算结果得知这些财务数据指标揭示说明，从全部投资的角度分析，投资回收期静态年动态年，内部收益率为，对资金投入到回收的风险般，具备投资的可行性。第十章风险分析不确定性分析盈亏平衡分析本项目完成后可实现销售收入，万元，年固定成本万元，年变动成本万元，销售税金及附加万元。现将反映盈亏平衡的销售量销售收入指标计算如下销售量盈亏平衡点固定成本销售收入变动成本销售税金及附加。销售收入盈亏平衡点销售收入生产量盈亏平衡点万元。图盈亏平衡分析图敏感性分析为了分析总投资项目销售收入对财务内部收益率和净现值的影响，在基本方案的基础上，将总投资房屋销售价格提高或将其降低进行财务指标测算。表敏感性分析表序号不确定因素不确定因素变化率内部收益率项目财务净现值万元敏感度系数基本方案销售收入开发成本销售收入税金及附加总成本费用亏损区固定成本盈利区销售量万元销售收入图敏感性分析图敏感性分析结果表明在最极端的情况下，本项目能够保证银行贷款偿还，并实现收益，销售价格是最敏感的因素，在测算时价格预算较为保留，因为房地产具有保值增值的属性，所以价格基本上只有上涨而无下跌的可能，项目具有较强的抗风险能力。主要风险因素及对策政策与环境风险任何可行的项目都在定的经济市场法律政策等环境下存在和发展的，外界环境如财税金融法律法规的变化通货膨胀汇率变化自然环境的变化等都可能会在不同程度上对项目产生定的影响，这种影响是偶然的不可预见的。由于此类干预性风险是外界客观存在的，不以人的意志为转移，项目有关各方不能防止风险的发生，所以我们可通过合理的分散或转移等手段来降低此类风险带来的损失。总体而言，汽车市场受到国家产业政策的支持，在未来数十年内，促进汽车产业的健康发展和国际竞争力的提高，鼓励汽车消费的政策不会改变，本项目政策和环境风敏感因素变动百分比基准收益率销售收入开发成本险较小。另方面，汽车市场既受到国家宏观政策调控的影响如关税政策汇率政策产业政策等，又受到市场因素的影响，例如原材料变动，燃料等相关产品价格变动，居民消费能力等因素。影响因素较多，有些因素仍然可能对本项目的投资和运营，从而带来风险。所以，在本项目有关方面也应密切注意与项目有关的财税产业政策和法律法规及技术标准等的变更或可能发生的变化，以便及时制定相应的应对措施。经营管理风险在本项目经营和管理过程中，由于受外部环境变化或经营者的行为疏忽，或者组织结构上的缺陷，都会直接影响到本项目盈利能力。种种迹象表明，在决策层和员工执行力的方面的惰性思维也会给本项目经营管理的业绩造成重大影响，因而此类风险存在着可控的不确定性因素。对策项目公司应加强对工程设计和概算资金以及财务管理的控制，在不影响质量工期前期下，通过公开招标降低工程造价。在施工中加强资金监督管理，防止项目实施过程中建设费用超支或滥用。投资估算的风险本项目编制的投资估算结果，存在着不确定因素，比如没有确实的方案设计等的存在，致使估算结果不可避免地会存在误差，同时，建设期内相关政策法律市场等因素的变化也可能对估算投资产生重大影响，最终可能使得项目投资估算出现较大风险。般地讲，此类风险依然客观存在，重视则风险变小，疏漏则风险较大。对策根据稳健性原则，在进行投资估算时，适当考虑计入定比例的不可预见预提费。在实施过程中，定期般按年对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，并调整融资策略。项目收益的风险本项目作为以专业性商贸市场为核心的综合性项目，其收益受到多种不确定因素的影响，如产业政策区域经济发展状况本地产业发展状况行业技术发展状况以及产业国际投资状况国际贸易，甚至城市规划周边区域城市化状况等，都会影响项目运作，对本项目未来的收益产生影响，可能造成本项目收益的波动风险或萧条。对策根据稳健性原则，在项目效益的测算中，对收入测算尽量保守估计，同时对成本测算尽量考虑周全，以提高业主的风险和忧患意识。二加强项目的包装策划和运作。加强对对产业经济和政策的研究，以形成独特的竞争力，提高园区的附加价值，降低招商引资的风险。三保证配套设施的质量和服务质量，增强项目的吸引力。第十二章社会效益与社会影响分析项目社会效益分析本项目建成后可引入高档品牌店家以上，汽车整车经营商家约家，二手车经营商家家左右，零配件销售商数百家，将形成成都地区乃至西南地区最大规模的汽车产业后市场，酝酿了功能齐全配套完善的产业集聚态势，将会产生巨大的社会效益。本项目商贸平台直接社会效益本项目以大车交易市场摩托车交易市场二手车市场汽车用品交易市场和汽车品牌店集群等构筑汽车商贸平台，形成面积近亩的大型汽车产业集散地。按平均每个商家经营建筑面积平方米计算，入驻国际汽车博览新城的汽车行业商家将达到家左右，汽车贸易行业就业人口达到人。其中品牌店和整车商家包括二手车商家可达家以上，以下是准备入住的部分商家销售额和经营效益预测调查数据专营南京跃进汽车集团公司产品的成都神舟汽车有限责任公司，是南汽集团在西南地区最大代理商，准备建立占地亩，建立店，该企业预计的收入为销售收入亿元，维修收入千万元，向当地缴纳地方税万元。天津汽车工业成都有限公司打算建立夏利车店和天津丰田店，各占地亩，该公司预计的收入为销售收入亿元，维修收入万元，向当地政府纳地税合计万元。四川先锋有限责任公司打算建立奥迪捷达店，福特店，二汽尼桑店，需占地亩，每年将向当地纳地税约万元。此外，对拟入住企业长安铃木奥托专卖分公司，四川长征汽车贸易有限公司，成都兰天汽贸公司等企业，情况大体相同。根据以上调查结果，本项目汽车商贸平台核心功能区平均每亩地年产值销售额最低可达万元，本项目亩汽车商贸平台预计总销售额可达亿元其中家整车和二手车经营商家平均每家营业额可达亿元，合计可达亿元，预计可实现销售整车辆。本项目汽车商贸区平均每亩可收取地方税约万元。国际汽车博览新城建成后，其整车销售量将占到成都市市场份额总量的以上，成为成都地区乃至西南集中度最高规模最大现代化程度最高的汽车商贸市场。二本项目关联服务产生的社会效益本项目旨在发展无污染高附加值带动作用强能够提供大量高层次就业机会的商贸业和服务业。本项目将建设配套住宅区配套办公区。配套服务区面积近万平方米，按照般办公楼每平方米平均年产值最低元，住宅区每平方米平均年产值元估算，总产值可达到万元左右。能够提供就业岗位人以上。本项目关联服务区提供汽车贸易产业和本区域必不可少的配套服务，具有良好的发展前景。本项目提供完备关联服务和配套服务将有利于促进信息流通较少交易成本促进行业创新因素的产生，从而对产业发展具有推动作用。三本项目对产业协调发展的促进作用本项目以区已引入的汽捷达生产基地和若干汽车零配件生产厂为制造商上游支撑，销售市场面向西部地区，产业链构成完整，能够和上下游形成良性互动，促进物资信息人才等产业要素的有序流动，本项目的建设能够有效促进本地区相关产业的发展，特别是汽车及其零部件产业的发展。有利于加快产业集聚形成区域特色优势产业，有利于产业链的优化整合，从而增强产业竞争力，促进相关产业的快速发展。本项目的减少通过提供规模化的汽车商贸服务和关联服务由于减少了交易成本，提高了交易效率，有利于带动区域汽车消费的健康稳定发展。四本项目对汽车会展业的带动作用行业展会是个交流行业信息的重要渠道。生产厂家贸易商家能够通过行业展会展示形象，宣传产品，厂商之间以及厂商与用户之间还可以通过展会进行广泛的交流，获取大量的行业信息。会展还是企业涉足进出口贸易对外宣传获取外贸信息的重要渠道。成都是国务院确定的西部商贸中心。会展业是决定成都商贸中心地位的重要产业，目前成都会展经济规模在中西部居第位，拥有展场馆面积近万平方米，注册会展企业多家。成都国际会展中心每年直接会展收入已达到亿元，间接产值亿元以上。本项目建成后，能够依托汽车展场和其他高档次的商务会议和展览设施举办常年性展会，每年还将举办次全国性的具有定影响力的大型展会，预计会展直接收入将达亿元以上。本项目建成后，能够整合较为广泛的行业会展资源，能够提高专业展会的水平和价值，有利于推动本地会展业的进步发展，从而为成都构建辐射全国面向世界的会展之都做出贡献。社会影响分析本项目建成后，对汽车产业资源进行重要的整合与分配，也是国家政府发展产业经济与产业规模的大政治体现，